Люксу не везет, зато сохраняется стабильный спрос на однушки и квартиры без отделки - «Новости рынка недвижимости»

Федеральный портал «МИР КВАРТИР» подготовил исследование по ценам студий и небольших квартир до 32 кв. метров на вторичном рынке в 70 крупнейших городах России. И итог ожидаемый – в целом, они выросли. При этом средняя площадь квартиры сократилась на 1 кв. метр (с 28 до 27 кв. метров).

За минувший год квадратный метр в малогабаритных квартирах вырос в цене везде, кроме четырех городов – Белгорода (–2,9%), Севастополя (–2,6%), Краснодара (–1,8%) и Москвы (–1,8%).

Больше всего подорожал «квадрат» маленьких квартир в Кирове (+31,2%), Кемерово (+27%), Владикавказе (+25,5%), Рязани (+25%), Вологде (+23,7%), Ростове-на-Дону (+23,6%), Якутске (+23,5%), Челябинске (+23,4%), Барнауле (+23,4%) и Ставрополе (+23,1%).

В среднем по стране, цена средней студии или маленькой «однушки» подросла на 11,9%, до 2 812 989 рублей.

– Спрос на маленькие квартиры на вторичном рынке остается сравнительно высоким, - считает генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко.  – Их всегда можно покупать как средство помещения капитала, к тому же отлично подходящее для сдачи в аренду. Однако большого роста цен на них в 2023 году мы не ждем, так как на «вторичке» нет льготного ипотечного кредитования.

Сегодня мы сравним цены и динамику массового и премиального жилья, и расскажем об экономных трендах 2023.

Мы за ценой не постоим

Высокобюджетные новостройки Москвы сдают позиции – за прошлый год было продано 193,1 тысяч кв. метров такой недвижимости, это на 30,5% меньше, чем в 2021-м. При этом премиальный класс пострадал меньше – там снижение всего на 20,8% площади, в сравнении с предыдущим 2021-м годом. При этом доля 10 самых продаваемых проектов снизилась до 65,7% (против 76,3% в 2021 году).

-  Правда, укрепился тренд на востребованность высотных премиальных проектов, – говорит, заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба. – Подобный формат у большинства покупателей ассоциируется с престижем и современными технологиями. Также многим клиентам нравятся видовые квартиры и апартаменты.

Премиальные новостройки к концу года закрепились на планке в 604 тыс. руб. за 1  кв. метр.

В элитном классе жилья тоже наблюдается серьезный спад. За год по ДДУ реализовано новой элитки общей площадью всего на 42,5 тысяч кв. метров, это почти наполовину меньше, чем годом ранее.  И хотя время экспонирования элитных объектов обычно больше, чем обычных, приходится говорить о серьезном падении.

В итоге, средняя цена квадратного метра в столичных новостройках элитного сегмента на сегодня составляет 1,656 млн руб.

Эксперты винят во всем специфическую социально-экономическую ситуацию в 2022 году. Она снизила покупательские возможности в элитном сегменте. Люди просто решили пока не делать покупки такого масштаба. Насколько продлится это «пока», неизвестно. Поэтому в 2023-м может сыграть отложенный спрос.  Считается, что многие обеспеченные россияне, прежде выбиравшие для инвестиций зарубежные активы, в новых реалиях решат приобрести московскую элитную недвижимость.

Массовка в выигрыше

Динамика жилья бизнес-класса не отстает от отрицательных тенденций – там заключено на 39,4% меньше договоров долевого участия, чем в 2021 году. Что касается средней цены «квадрата», то по итогам года она превысила 423 тыс. руб. В 7 проектах, входящих в топ-15, данный показатель выше, а ведь еще год назад таких новостроек было 6.

– Спрос на квартиры и апартаменты в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы в прошедшем году существенно снизился относительно 2021 года, – считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Многие потенциальные клиенты этого сегмента уехали за рубеж. Некоторые покупатели в связи со снижением доходов предпочли приобрести жилье комфорт-класса. Для стимулирования спроса многие застройщики объявляли крупный дисконт (до 35%). Полагаю, в 2023 году девелоперы продолжат привлекать клиентов скидками и спецпредложениями. Если не произойдет новых событий, способных переломить тренд, на рынке новостроек бизнес-класса будет наблюдаться стагнация. Спрос может немного вырасти исключительно на квартиры в проектах, реализуемых опытными застройщиками в привлекательных локациях.

А вот массовые новостройки, как и следовало ожидать, не просели. Самое маневренное и доступное жилье показало итоги года более высокие, чем в 2021. Сегмент с его 37,6 тысячами сделок по ДДУ, вырос на 8,1%. Средняя цена квадратного метра в проектах массового сегмента «старой» Москвы по итогам 2022 года составила 305,15 тыс. руб.

По мнению специалистов, главные драйверы покупок в массовых новостройках - государственные ипотечные программы.

Спрос на апартаменты существенно просел, потому что на них не распространяется льготная ипотека. Самыми популярными оказались небольшие лоты – студии и «однушки», это объясняется снижением платежеспособности. Учитывая эту тенденцию, застройщики на 7,4% сократили среднюю площадь квартир в массовых новостройках.

Жилье в бетоне

В кризисных условиях люди стараются экономить. Схемы и приемы, которые, казалось бы, ушли в прошлое, теперь снова в моде.

Так, доля квартир без отделки еще в 2018 году начала уступать первенство готовым квартирам и постоянно снижалась. А в прошлом году тренд поменялся.

Эксперты считают, что жилье «в бетоне» может обрести второе дыхание. Ведь при прочих равных, квартира без отделки дешевле готовой на 10-20%. Ее выгодно покупать в качестве инвестиции, когда планируется скорая перепродажа жилья. Чем меньше вложения на старте, тем больше прибыль от перепродажи. Важно и то, что получить ключи и вселиться в такую квартиру можно раньше, чем в готовую.

Еще одна причина приглядеться к квартирам без отделки – контроль за качеством покупаемого объекта.  В современных условиях важно знать и видеть все строительные дефекты будущего жилья заранее. К тому же в «голой» квартире можно установить шумо- и теплоизоляцию на свой вкус и кошелек.

Наконец, свободная планировка таких квартир открывает горизонты для творчества и создания своего личного пространства полностью под свой вкус.

Еще один важный момент - вы сами выбираете стройматериалы. И здесь можно как сэкономить (в массовом сегменте это очень важно), так и применить более дорогие материалы в премиальном сегменте для повышения комфорта.

Парковка - всему голова

Не может современный человек без парковки. За пятилетку спрос на машиноместа в новостройках увеличился почти на 70 процентов, а средняя стоимость выросла почти в два раза.

Да и сам концепт совершенствуется. Главное в современной парковке – технологии, эргономика и комфорт.  

Одни из главных трендов – строительство парковок из металла. Большие пролеты металлокаркаса позволяют эффективно организовать пространства.

Количество застройщиков, использующих металл, повышается год от года.  Главный плюс наземного паркинга – он возводится на завершающих этапах строительства, затраты на него оуществляются позже по графику, и это позволяет сэкономить значительные средства в моменте. Паркинги из металлических конструкций, возведенные над землей кратно дешевле подземных, больше у них и вместимость.

Зарядки для электрокаров еще один тренд. И если раньше на парковке были лишь розетки, то с марта прошлого года МЧС разрешило устанавливать настоящие зарядные станции.

Приехал, помыл и домой

Машиноместо для автомобиля – еще не все. Нужны шиномонтаж, мойка и сервис. Идеально, если они будут располагаться на самой парковке, и все большее количество застройщиков подходит к таким запросам клиентов со всей серьезностью. На многих паркингах имеются системы мытья шин при въезде, могут устанавливаться также полноразмерные мойки, идеалом считается еще и станция подкачки шин.

Раньше паркинг имел лифты которые доставляли водителей в лобби.  Новый тренд открывает двери более высокому уровню комфорта, почти все застройщики стараются проектировать так, чтобы лифт шел прямо на нужный этаж.  

Уделяется большое внимание и технической безопасности. Если раньше избыточная влажность могла привести к подтоплению лифтовых приямков, поломке оборудования, то сейчас главная часть лифтового комплекса – гидроизоляция - высшего уровня.  

Крупнейшие застройщики уделяют повышенное внимание приватности и безопасности - распространение получают опции доступа к паркингу только проверенных лиц.

Впрочем, сегодня устойчивый повышенный спрос имеется лишь на дешевое массовое жилье. Будут ли там доступны такие технические изыски? Вопрос риторический.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО