Спрос на аренду жилья начал расти: «виноваты» студенты и гастарбайтеры - «Аналитика рынка»

Эксперты фиксируют подорожание аренды жилья в Москве. Например, съем однокомнатной квартиры по сравнению с прошлым годом обойдется дороже на 7%, двухкомнатной - на 2%. И такая тенденция неудивительна, ведь в большие города вновь съезжаются потенциальные арендаторы - студенты и гастарбайтеры.

60% спроса приходится на иногородних и иностранных студентов московских вузов; 25% - на граждан стран СНГ (в основном на трудовых мигрантов); 10% - на работяг, приезжающих из российских регионов; 5% - на переезжающих из одних съемных столичных квартир в другие.

- Мы работаем в сегменте высокобюджетной недвижимости, где стоимость аренды начинается от 150-200 тысяч рублей в месяц, а такие квартиры студенты снимают достаточно редко. Впрочем, бывают исключения - в нашей практике был случай, когда состоятельный клиент арендовал для своего сына-студента, который поступил в МГУ, квартиру за 550 тысяч рублей, - делится опытом директор по продажам Kalinka Group Алексей Чумалов.

При наличии свежего дизайнерского ремонта и панорамных окон квартира может стоить выше рыночной стоимости - арендаторы готовы за это платить. В случае, когда квартира и сам дом морально и физически устарели, причин для роста цен нет. Хотя некоторым собственникам при повышенном спросе в августе иногда удается сдать свою квартиру дороже на 5-10%.

Но все же, как правило, студенты чаще всего выбирают либо очень-очень дешевые квартиры, либо просто дешевые квартиры. Поэтому они и повышают цены на них (обычно на 7-10%): если в июле жилье стоило 25-27 тысяч, сейчас сдается за 30 тысяч рублей, если 32 тысячи - за 35 тысяч рублей.

- В этом году мы фиксируем большое количество обращений от иногородних студентов и их родителей, - рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. - Только что прошла новость, что правительство разрешило въехать в страну всем иностранным студентам. Так что с их приездом количество обращений за жильем также увеличится, хотя иностранцы, как правило, селятся в кампусах и общежитиях.

В итоге создается дефицит, и собственники быстро реагируют на это повышением цен. В целом у людей доходы не растут, особенно в регионах. И получается, что при аренде жилья принципиален бюджет, а не близость к вузу. Раньше работала локация, сейчас - деньги. Например, 2-3 года назад студенты и их родители обращали внимание на квартиры в ближайшем радиусе от вуза (до 15 минут пешком). Сейчас - только чтобы было дешевле. Именно поэтому много студентов сейчас снимают жилье в Новой Москве.

Появилась и еще одна категория активных съемщиков жилья - люди, приезжающие на лечение в Москву. И здесь работает фактор места расположения, потому что людям крайне важно быть рядом с их лечебным учреждениям, а многим пациентам вообще опасно пользоваться общественным транспортом из-за низкого иммунитета. Эти люди тоже обычно очень чувствительны к бюджету аренды, поскольку они и без того тратят массу средств на оплату медицинских услуг.

- По ценам была своего рода парабола, - анализирует Юлия Дымова. - В 2019 году мы наблюдали классический сезон с обычным ценообразованием. Однокомнатная квартира рядом с метро стоила 30-33 тыс. рублей). В 2020 году цены были в нижней точке: мало студентов, сезонных работников, «однушка» рядом с метро - 27-29 тысяч. Сейчас - снова классический сезон. Можно говорить, что сегмент аренды возвратился на уровень цен 2019 года (такая же однушка - 33-35 тыс. руб.). Уже разобраны предложения в сегменте до 30 тысяч. А оставшиеся квартиры арендодатели, пользуясь спросом, уже сдают дороже.

И, конечно, по традиции осень - это начало делового сезона. В столицу едут посольские работники с семьями, редкие иностранцы. Кроме того, есть отдельная категория квартир, которые сдаются на рынке в летний период (пока сами собственники живут на даче). С приходом осени аренда таких вариантов заканчивается. Наконец, с популярностью загородной аренды многие жили летом в доме. А к учебному году семьи перебираются ближе к школе.

- В августе этого года спрос на аренду жилья в Москве оказался на 20% выше, чем в кризисном для рынка найма 2020-м, - говорит заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. - Активность арендаторов находится на допандемийном уровне: спрос соответствует показателям августа 2019-го. По сравнению с данными июня и июля усредненная стоимость найма выросла на 5%.

Средняя стоимость съема однокомнатных квартир в августе 2021 года в Центральном административном округе Москвы составляет 55 тысяч рублей, в Западном - 43 тысячи, на юго-западе - 36 тысяч, в Северном округе - 39 тысяч, на северо-западе - 37 тысяч. Снять жилье в Северо-Восточном округе с учетом оплаты коммуналки без проблем можно за 35 тысяч рублей, в Восточном - за 33 тысячи, на юге - за 34 тысячи, на самом дешевом в пределах МКАД юго-востоке - за 33 тысячи.

Если говорить об окончательных ценах предложения, многое зависит от времени года, в которое сдается жилье, его расположения, а иногда - от личных симпатий продавца к квартиросъемщику. Обычно собственники снижают арендную ставку в индивидуальном порядке, по итогам переговоров. Как правило, используются две модели. Первая: скидка может составить 5-10%, но с условием повышения арендной стоимости через год. И вторая: арендатор готов платить по заявленной собственником цене, но - без повышения в течение 3-5 лет.

- Ставки аренды в конце августа в среднем по округам показывают рост, и даже этот год не стал исключением. Относительно конца июля стоимость аренды выросла для однокомнатных столичных квартир на 1,1%: с 37,1 тыс. до 37,5 тыс. рублей, для двухкомнатных - на 2,2%: с 50,5 тыс. до 51,6 тысячи, - комментирует главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. В основном мониторят рынок студенты активно - об этом говорит и изменение структуры просмотров объявлений по типам комнатности. Например, в августе 49% интереса арендаторов пришлось на однокомнатные квартиры - против 47% в июле 2021 года.

- Собственникам арендных квартир этой осенью на руку играют изменение условий льготной ипотеки и впечатляющий годовой рост стоимости квартир в новостройках, - говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. - Значительная часть покупателей вынуждены отказаться от покупки в кредит и остаются в рядах арендаторов. За год новое жилье в Москве подорожало почти на треть. А после изменений лимита стоимости квартиры по программе льготной ипотеки мы видим падение спроса, наибольшее в сегменте бизнес-класса - на 18%.

Нестабильная эпидемиологическая ситуация по-прежнему оставляет многих на удаленном режиме, а это значит, что мобильность людей выше - и они могут выбрать жилье в более доступном, чем Москва, или родном городе.