Сколько зарабатывают частные инвесторы на новостройках Москвы - «Аналитика рынка»

Максимальные темпы роста цен на жилье позади, но заработать на недвижимости все еще можно. Главное — внимательно выбирать объект

Темпы роста цен на квартиры в новостройках Москвы в прошедшие 12 месяцев, по оценке аналитического центра ЦИАН, были максимальными за последние пять лет. Разбирались вместе с экспертами, сколько заработали частные инвесторы на квартирах, купленных в разные годы, когда были самые удачные моменты для инвестиций, и остался ли у столичного жилья инвестиционный потенциал.

Сколько принесли инвесторам объекты, купленные в 2017–2019 годах

С переходом продаж в новостройках на схему эскроу в июле 2019 года рост стоимости 1 кв. м в новостройках по мере строительной готовности стал скромнее. По оценке ЦИАН, при строительстве по старым правилам при вложениях на котловане до сдачи дома в эксплуатацию рост цен достигал в среднем 30%, а в новостройках, сданных во второй половине 2019-го и позднее, — 26%.

Разрыв в стоимости на разных стадиях строительства будет и дальше сокращаться, прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, ранее застройщики часто специально выставляли шоково низкие ценники на начальных стадиях, чтобы «собрать деньги на проект». В некоторых из европейских стран, где также применяется схема с использованием счетов эскроу, разница в цене «квадрата» и вовсе почти не зависит от стадии строительства, отмечает аналитик.

Вместе с тем с 2018 года на рынок новостроек вышло много проектов, которые показали отличную доходность, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. «Усредненные показатели по вложениям в некоторые проекты с хорошим потенциалом — от 75% до 111%», — добавляет эксперт.

Как менялась средняя стоимость 1 кв. м в новостройках — лидерах по инвестиционной доходности, выведенных в 2018 и 2020 годах

Название ЖК, старт продаж

Стартовые цены, руб. за 1 кв. м

Средняя стоимость 1 кв. м в августе 2021 года

Рост средней стоимости 1 кв. м со старта продаж

«Метрополия», 2018 год
147 000
276 000
88%

«Селигер-Сити», 2018 год
157 000
305 000
94%

FoRest, 2018 год
115 000
243 000
111%

«Небо», 2018 год
181 000
323 000
78%

«Настоящее», 2020 год
221 000
408 000
85%

City Bay
168 000
294 000
75%

B'aires
180 000
324 000
80%

SLAVA
300 000
598 000
99%

Данные: Est-a-Tet

В ЦИАН подчеркивают, что основной рост цен в проектах, которые вышли на рынок в 2018 и 2019 годах, пришелся не на первые годы продаж, а именно на 2020-й с его быстро разогнавшимся ростом цен. Это подтверждает и статистика Est-a-Tet — в некоторых проектах, выведенных в 2020 году, рост цен со старта реализации по август 2021 года сопоставим с премьерами 2018 года.

Инвестиционные кейсы

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— На примере нескольких ЖК покажем динамику цен от старта продаж до сдачи корпуса. Необходимо учитывать, что на рост стоимости влияет не только общерыночная ситуация, но и увеличение стадии готовности.

Корпус № 3а ЖК «Летний сад» в Дмитровском районе вышел в продажу в октябре 2016 года, сдан во втором квартале 2021 года. На старте цена 1 кв. м составляла 128 тыс. руб., на момент сдачи — 193 тыс. руб. В первые два года стоимость 1 кв. м увеличивалась на 5–7%, в 2019 и 2020 годах — на 15–16%. Рост стоимости начался еще в 2019 году, что объясняется стадией готовности — в 2019 году в ЖК уже шла отделка.

Корпус № 3 ЖК «Лучи» в Солнцево вышел в продажу в сентябре 2017 года, сдан во втором квартале 2021 года. На стадии котлована цена 1 кв. м составляла 124 тыс. руб., на момент сдачи — 240 тыс. руб. За первый год стоимость выросла на 5,5%, за второй — на 21%, за третий — на 38%. То есть максимальное увеличение пришлось на 2020 год.

Корпус № 2 ЖК «Люблинский парк» в Люблино начал продаваться в октябре 2018 года, сдан в первом квартале 2021 года. На старте цена «квадрата» составляла 123 тыс. руб., на момент ввода в эксплуатацию — 220 тыс. руб. Динамика увеличения стоимости аналогична ЖК «Лучи» — за первый год рост лишь на 5%, а в 2020-м — на 33%.

«Средний рост цены за весь период реализации у проектов, стартовавших в 2017 году, составляет 69,9%, пиковый — 169%, — рассказывает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — 28 проектов перешагнули рубеж в 100%. У проектов, стартовавших в 2018 году, средний рост составляет 81%, пиковый — 171%, показатели 2019 года — 65% и 142% соответственно. Настоящими легендами последних лет стали инвестиции в проекты MR Group, в первую очередь в «Метрополию» и D1, а также от Capital Group, например ЖК «Небо» — здесь от старта до верхних этажей зарабатывали по 80% и больше. Из недавнего — Soho+Noho от Wainbridge принес хорошую прибыль, и быстро».

Сколько заработали инвесторы на новостройках, выведенных в продажу с начала 2020 года

«Стремительный рост цен (более 2% ежемесячно) начался с августа 2020 года на фоне ажиотажного спроса на первичном рынке, вызванного действием льготной ипотеки, и продолжается до сих пор, — рассказывает Алексей Попов. — Ранее подобные темпы отмечались только в отдельные месяцы (в апреле 2017 года, январе 2018-го, ноябре 2019-го)». В результате с августа 2020 года по август 2021-го средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы выросла примерно на треть.

В ЦИАН приводят пример темпов роста цен по отдельным корпусам новостроек, где в 2020–2021 годах было много продаж. Например, в корпусе № 7 ЖК «Люблинский парк» «квадрат» за год подорожал на 28% (со стадии котлована до стадии отделки), в корпусе № 6 ЖК «Михайловский парк» — на 47% (со стадии котлована до верхних этажей), в корпусе № 1 ЖК I Love — на 60% (со стадии нижних этажей до отделки), в корпусе № 43 ЖК «Саларьево парк» — на 26% (со стадии котлована до отделки), а в корпусе № 2 ЖК «Румянцево-Парк» — на 47% (со стадии верхних этажей до отделки).

Оптимальный момент за последние пять лет для вложений в недвижимость пришелся на конец 2019-го — начало 2020 года, считает Роман Родионцев. «В 2020 году, в принципе, можно было войти в проект на старте и уже через полгода фиксировать хорошую прибыль», — говорит эксперт. Алексей Попов из ЦИАН считает, что вкладываться было выгоднее всего в июне 2020-го — до этого момента цены на столичные новостройки росли в пределах 1% в месяц, а после увеличения лимита по льготной ипотеке рост резко ускорился. «Оптимальным вариантом было совершить сделку в июне 2020-го, когда уже были сняты ограничения, действовала льготная программа, но цены еще не взлетели», — говорит эксперт.

Ирина Доброхотова также называет первое полугодие 2020-го лучшим временем для вложений за последние пять лет. Инвесторы, которые сделали это в мае-июне, говорит эксперт, в среднем заработали 38% (в оценке не учитывается элитный сегмент). «Интересна не только прибыль как таковая, но и скорость ее накопления — кому-то удалось увеличить капитал в полтора раза всего лишь за год», — подчеркивает Доброхотова. По ее словам, стартовавшие в 2020 году проекты пока принесли своим инвесторам в среднем 37% прибыли. «Но девять самых успешных подорожали на 80% и более. Абсолютный максимум роста для премьер 2020 года — плюс 95% от стартовой цены», — добавляет эксперт.

По оценке департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья», в начале 2021 года на первичном рынке Москвы продавалось 83 ЖК с корпусами на ранней стадии строительства. В среднем по этим корпусам рост стоимости 1 кв. м в продаже за первое полугодие составил 20%, диапазон — от 1% до 72%. В 70 из 83 жилых комплексов рост стоимости «квадрата» составил более 10%, в большинстве ЖК темпы роста находятся в пределах от 10% до 25% за полгода.

Во что вкладываться инвесторам в 2021 году

Последние месяцы инвестиционный спрос сокращается: рост цен на треть увеличил порог входа для инвесторов, отмечает Алексей Попов. По его прогнозу, с высокой долей вероятности такие высокие темпы роста стоимости «квадрата», как в первом полугодии 2021 года, мы больше не увидим.

«Решение девелоперов по индексации цен зависит в том числе от динамики спроса, а он на фоне фактического обнуления программы льготного ипотечного кредитования в Москве сокращается: в июле застройщики в Московском регионе потеряли пятую часть спроса, их выручка сократилась на 18%, а количество оформленных ипотек — на четверть. Играет свою роль и эффект высокой базы. Наиболее вероятный сценарий — замедление роста цен до 1% в месяц», — поясняет Попов. Похожие оценки прогнозному росту цен до конца полугодия дали в агентстве недвижимости «Метриум» и в девелоперских компаниях «КОРТРОС-Москва» и Группа «Родина».

Сейчас конкуренцию новостройкам создают сравнительно недорогие переуступки частных инвесторов в домах на высокой стадии готовности, отмечает Ирина Доброхотова. «Стартовая цена сегодняшнего проекта должна быть не более чем на 20% выше показателя годичной давности, — советует эксперт. — Например, в ЖК комфорт-класса Москвы год назад была средняя цена 180 тыс. руб. за 1 кв. м, и те, кто сейчас выходит из проекта по 220 тыс. руб., чувствуют себя прекрасно. Поэтому ориентироваться надо на проекты стоимостью не более 250 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда есть шанс заработать к концу 2022 года около 30%. У стартов по 300 тыс. руб. за метр (+/- 5%) сейчас потенциал порядка 20% на ближайшие полтора года».

По оценке ЦИАН, доля переуступок между физлицами на рынке новостроек в июле-августе 2021 года вдвое ниже, чем год назад: 2,6% против 5,3%. «Основные продажи инвестиционных лотов будут ближе к концу 2021 года, — прогнозирует Алексей Попов. — Инвесторы ждут сдачи объектов, ориентируясь на рост цен к этому времени как за счет увеличения стадии строительства, так и за счет рыночных факторов».

При выборе объектов для вложений сейчас Попов советует обратить внимание на квартиры в домах, включенных в программу реновации. «Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 239,8 тыс. руб. Прирост за год — 19% (с 200,7 тыс. руб.). Это чуть выше, чем в целом по вторичному рынку (+15,4%). Больший рост стоимости пятиэтажек под снос во многом объясняется повышенным интересом к таким объектам за счет возможности переселения в новый дом без доплаты», — говорит эксперт.

В категории новостроек для инвестиций можно рассмотреть апартаменты, считает Попов. «На первичном рынке они стоят на 10–15% дешевле, чем сопоставимые по характеристикам квартиры. На вторичке такой дисконт не сохраняется — различия в стоимости колеблются в диапазоне ±4%. То есть при переходе недвижимости из категории новостройки в категорию «от собственника» апартаменты сильнее прибавляют в цене, чем квартиры. Апартаменты выгодно покупать и тем, кто хочет заработать на сдаче в аренду, так как различий между квартирами и апартаментами в ставках аренды практически нет. Поэтому за счет более низкого порога входа срок окупаемости таких инвестиций меньше», — говорит аналитик.

Говорить об инвестиционном потенциале новостроек сейчас имеет смысл только относительно отдельных проектов и даже конкретных лотов, считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Поскольку уровень цены даже на старте закрытых продаж находится на предельном уровне, приходится аккуратно выбирать не только проект, но и конкретный лот. Это может быть необязательно мелкоформатный лот. Могут дать инвестиционный прирост и лоты большей площади, если на них есть отложенный спрос в локации проекта, — делится рекомендацией Кузнецова. — Время «цен на котловане» прошло, поэтому оценка потенциального проекта для инвестирования должна измениться в корне и начинаться задолго до объявления старта реализации. На первый план выходит анализ не только локации, стоимостных показателей проекта и рынка, но и качественных параметров — проектных деклараций с точки зрения квартирографии, структуры предложения квартир по площади, видовым параметрам, этажности. Если в 2013–2018 годах основной акцент был сделан на низкой стартовой цене и оценке масштабности проекта, то сейчас нужно оценивать отложенный спрос в локации».

Самые интересные с точки зрения доходности проекты сейчас, по мнению Кузнецовой, — новостройки бизнес-класса точечной застройки, не более двух-трех корпусов, в интересной локации с большим отложенным спросом. В таких проектах средняя цена квадратного метра может расти на 2,5–4,5% в месяц.

От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер