Разгонный метр: спрос на коммерческую недвижимость вырос на 15% - «Аналитика рынка»

Частные инвесторы стали активно вкладываться в коммерческую недвижимость. Спрос на такие помещения за год вырос на 15%, сообщили «Известиям» участники рынка. Из-за сильного подорожания жилье стало долго окупаться, а некоторые коммерческие помещения, в частности торговые, наоборот, подешевели до 20%. Также интерес частных инвесторов к этому виду недвижимости растет из-за ужесточения условий выдачи льготной ипотеки на новостройки, отмечают эксперты.

Смена интересов

Традиционно частные инвесторы предпочитали вкладывать свои сбережения в жилую недвижимость, но с 2020-го постоянно растет интерес к коммерческим помещениям. За год спрос на них увеличился в среднем на 15%, рассказал руководитель департамента коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин. Это обусловлено сложившейся ситуацией на рынке жилья: цены на него, а вместе с ними и сроки окупаемости выросли, а доля ликвидных объектов стала значительно ниже, чем до пандемии, отметил он. При этом коммерческие площади можно сдавать в аренду без отделки, в отличие от жилья, что выступает большим преимуществом, добавил коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.

— На фоне волатильности на фондовом и криптовалютном рынках, а также из-за роста цен на жилье сегмент коммерческой недвижимости действительно стал более привлекательным для частных инвесторов. Граждане, которые ранее приобретали квартиры, сейчас уже не могут получить запланированный уровень доходности. За последний год интерес к коммерческой недвижимости со стороны частных инвесторов вырос на 10–15%, — согласен партнер Colliers Станислав Бибик.

За последний год кратно увеличился спрос на коммерческие площади стоимостью ниже 100 млн рублей, рассказала старший директор, глава рынков капитала и консалтинговых услуг CBRE Россия Ирина Ушакова. Одним из факторов стал перегретый рынок жилья, уверена она.

За первое полугодие 2021-го активность на рынке инвестиций в недвижимость России восстановилась и даже превысила уровень допандемийного 2019-го: в этом году было закрыто сделок общим объемом 127,3 млрд рублей, что больше первого полугодия 2020-го и 2019-го на 36% и 10% соответственно, рассказал управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков.

Как сообщалось ранее, по итогам 2020-го стоимость квартир в новостройках выросла до 19% (раньше годовое увеличение составляло 5–10%). За первое полугодие 2021-го — еще на 12–17%.

Средние цены на коммерческие площади сейчас растут медленнее, чем на квартиры. К примеру, торговые помещения на первых этажах в Москве стоят 420 тыс. рублей за «квадрат». Год назад аналогичный показатель составлял 402 тыс. рублей, в июле 2019 года — 380 тыс., рассказал руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. По данным старшего директора, главы рынков капитала и консалтинговых услуг CBRE Россия Ирины Ушаковой, стоимость торговых площадей в Москве уменьшились в среднем на 20%, но собственники не были готовы продавать с таким дисконтом. Цены на офисы остались на прежнем уровне, склады подорожали до 15%.

Также интерес инвесторов к коммерческой недвижимости повышает ужесточение правил выдачи льготной ипотеки на новостройки, отметил Станислав Бибик. С весны 2020-го до 1 июля 2021-го кредиты на первичное жилье выдавались под 6,5%, лимит займа составлял для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 12 млн рублей, для регионов — 6 млн. Теперь ставка повысилась до 7%, а лимит для всех субъектов снижен до 3 млн.

Особая выгода

Наиболее популярные объекты — стрит-ритейл, складские и офисные помещения. Доходность составляет от 9% в зависимости от качества актива, локации. Также частные инвесторы пользуются краудфандинговыми платформами: там при аналогичном уровне доходности минимальный порог входа составляет 300–500 тыс. рублей, тогда как при покупке объекта целиком минимальный бюджет начинается от 15 млн рублей (стрит-ритейл) или от 30 млн рублей (офис), рассказал Станислав Бибик.

— При выборе помещения для покупки важно учитывать локацию — есть ли гипермаркеты поблизости, крупные жилые комплексы (ЖК) с большим количеством коммерческих площадей и так далее — эти объекты могут составлять конкуренцию и сдать помещение в аренду дорого не получится, — рассказал Александр Коваленко.

Так, востребованность коммерческих помещений в прошлом году определялась назначением и локацией. Например, площади, специально оборудованные под кафе, не пользовались спросом, а помещения под продуктовые магазины и аптеки в крупных ЖК были очень популярны, рассказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Коммерческие площади в новостройках на первой линии по цене до 30–40 млн рублей раскупались в течение первых месяцев после старта продаж, добавил он.

Сейчас сдать коммерческое помещение в ЖК в аренду выгоднее, чем жилое. К примеру, в жилом комплексе в Твери цена квадратного метра квартиры стартует от 80 тыс. рублей, однушка площадью 30 «квадратов» продается за 2,5 млн рублей. Сдаются в аренду такие квартиры в среднем за 12 тыс. рублей — доходность составляет 5%. Коммерческая недвижимость в том же ЖК продается от 75 тыс. рублей за квадратный метр, имеются помещения площадью от 37 кв. м. Они сдаются в аренду по цене от 1 тыс. рублей за «квадрат», то есть доходность составляет больше 10% годовых, рассказал Александр Коваленко.

Активность частных инвесторов будет расти, считает управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков. В 2021 году общий объем вложений в недвижимость России ожидается в диапазоне 270–290 млрд рублей, что соответствует показателям 2016 и 2019 годов.

Рост инвестиций в коммерческие помещения будет продолжаться до окончания пандемии. А закончится он, вероятно, уже в первой половине 2022 года, когда рынок вернется к равновесию, полагает создатель инвестиционной компании Klopenko Group Егор Клопенко.