Чехарда потребностей: как менялся спрос на новое жилье в разных регионах РФ в последние 12 месяцев - «Аналитика рынка»

Специалисты DOMOSTROYRF.RU проанализировали изменения некоторых показателей на рынке первичной недвижимости, проявившиеся в течение последнего года. Исследование проходило в крупных областных центрах, городах-миллионниках, расположенных в разных федеральных округах России — Нижнем Новгороде, Самаре (Поволжье), Воронеже (Центр), Ростове-на-Дону (Юг). В ходе исследования стало понятно, что, несмотря на присутствие единых для всей России трендов, в разных городах покупатели и продавцы вели себя по-разному.

Сделки

На протяжении всего периода действия льготной ипотеки на рынках недвижимости крупных городов наблюдался ажиотажный спрос на новые квартиры. При этом в таких городах как Нижний Новгород и Воронеж он был сравнительно стабилен на протяжении всего года. А в Ростове-на-Дону и Самаре*, напротив, волны спроса носили импульсный характер — за пиком продаж следовало затишье, которое сменялось новым пиком.

Интересна и еще одна тенденция — снижение количества заключенных договоров долевого участия в последний месяц действия льготной ипотеки «по старым правилам» в Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде.

Специалисты ДОМОСТРОЙРФ.РУ попытались разобраться в причинах такого неоднозначного поведения покупателей и обратили свой взор на цены строящегося жилья в рассматриваемых городах.

Цена за метр

О росте цен на рынке строящегося жилья сегодня не говорит только ленивый. Из графика ниже видно, что цены на новые квартиры росли из месяца в месяц во всех рассмотренных регионах. При этом самый крутой наклон у кривых, отражающих ситуацию на рынках Ростова-на-Дону и Нижнего Новгорода. В последнем цены с самого начала рассматриваемого периода разительно превышали те, что установились в других городах-миллионниках, и продолжали расти дальше.

Приведем сухие цифры:

Город
Средняя стоимость кв.м., июнь 2020г.,руб.
Средняя стоимость кв.м., июнь 2021г., руб.
Абсолютное изменение
Относительное изменение

Нижний Новгород
77 187
105 522
28 335
36,71%

Ростов-на-Дону
56 591
78 384
21 793
38,51%

Воронеж
52 429
72 704
20 275
38,67%

Самара
56 928
64 220
7 292
12,81%

Итого за последний год в 3 из 4 рассмотренных городов цена за метр строящейся квартиры выросла на 36–38%. На этом фоне повышение цен по Самаре на 12,81% выглядит вполне демократично.

Объем предложения

Из таблицы ниже мы видим, что количество предлагаемых к реализации жилых комплексов снизилось именно в тех городах, спрос на квартиры в которых носил импульсный характер. В городах со стабильным спросом (Нижний Новгород и Воронеж), рынок которых ежемесячно пополняется новыми предложениями от застройщиков, количество реализуемых новостроек в конце льготного периода ипотеки даже подросло.

Город
ЖК в продаже, июнь 2020г.
ЖК в продаже, июнь 2021г.

Нижний Новгород
38
41

Ростов-на-Дону
67
64

Воронеж
51
59

Самара
41
30

И все-таки, почему покупатели квартир в разных регионах вели себя по-разному?

При выборе квартиры огромное значение имеет ее месторасположение. Если вторичный рынок предлагает покупателю многообразие локаций для проживания, то первичка всегда ограничивает. Строительство жилого комплекса в удачном месте по адекватным ценам способно вызвать ажиотажный спрос само по себе, без дополнительного влияния внешних факторов. Эффект будет еще сильнее, если новых домов на рынке появляется немного. Так, например, в Ростове-на-Дону при самом высоком спросе ежемесячно выводится на рынок лишь 4–5 новых домов. В марте 2021 года был объявлен старт продаж в 7 домах. Более того, о появлении на рынке некоторых из них было известно заранее, покупатели их ждали. И это вливание на рынок на фоне стабильно растущей цены простимулировало покупателей принять решение «здесь и сейчас». Похожая ситуация сложилась в Самаре, где новые предложения от застройщиков появляются даже не каждый месяц.

В Нижнем Новгороде и Воронеже интерес к новым квартирам стабилен. В первом случае он стабильно невысок, что обусловлено ценами на жилье, искусственно ограничивающими спрос. Для его удовлетворения достаточно вывода на рынок 1–3 домов в месяц.

В Воронеже несколько иная ситуация — здесь застройщики оперативно заменяют проданные дома новыми объектами, практически никогда не простаивая. Покупатель знает, что купит — не здесь, так рядом.

Прогнозы

С 1 июля изменились условия предоставления льготной ипотеки. Теперь максимальный размер кредита составляет 3 млн рублей. Что же это означает?

В первую очередь то, что в регионах с высоким ценником льготная ипотека практически себя изжила. Так, в Нижнем Новгороде предложения до 3 млн рублей — это студии в черте города или однушки за его пределами. Покупатель, претендующий на жилье большей площади, должен либо брать ипотеку на общих основаниях, либо увеличивать размер первоначального взноса до 30–50%.

Немного лучше обстоят дела в Ростове-на-Дону и Воронеже, совсем хорошо — в Самаре, которая среди рассматриваемых регионов успешнее всего сдерживала растущие на жилье цены. Конечно, количество реализуемых ЖК здесь резко сократилось, но есть много действующих разрешений на строительство и запланированных объектов, ожидающих старта продаж. И, если самарские застройщики не повысят цены, покупатели все еще смогут воспользоваться предложением по льготной ипотеке и приобрести квартиру себе по душе.

А мы будем следить за развитием событий.

*на приведенном графике отсутствуют данные по количеству заключенных ДДУ в Самарской области за июнь—август 2020 года