Столичные квартиры подорожали почти на 10%. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 1-го полугодия 2021 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Июн 21 Май 21 Дек 20

Индекс стоимости жилья, Р/м2 227 369 +2,7% +9,6%

Индекс стоимости жилья, $/м2 3 129 +4,8% +12,0%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 582 +4,9% +12,3%

В I полугодии 2021 г. продолжался рост цен, стартовавший в прошлом году на фоне рекордного падения ставок по ипотечным кредитам и депозитам. При этом структура роста в начале полугодия и в конце была разной: сначала дорожало дешевое жилье, потом дорогое, в результате цены на все выросли примерно одинаково.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за первые шесть месяцев 2021 г. квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал на 9,6% до 227 370 руб. в среднем. Так как рубль немного укрепился с начала года, долларовые цены на столичные квартиры за тот же период увеличились на 12% до $3 130 за кв. м.

Почти все сегменты рынка прибавили плюс-минус 10%, но рост не был равномерным. В I квартале 2021 г., как в и практически весь 2020 г., в основном дорожала бюджетная недвижимость, а дорогая если и прибавляла в цене, то медленно. Во II квартале лидеры и аутсайдеры поменялись местами: темпы роста цен на дешевое жилье снизились, зато дорогое начало наверстывать отставание от рынка - так всегда бывает после бурного роста цен. Как следствие, по итогам полугодия рост цен во всех сегментах оказался сопоставимым.

Хотя разница в темпах роста цен между сегментами небольшая, середина рынка – квартиры в современных панельных домах и кирпичных пятиэтажках – прибавила все же немного больше, чем рынок в среднем. Самый дешевый сегмент – панельные пятиэтажки - подорожали чуть меньше рынка, так как основной рост цен в этом сегменте произошел в 2020 г. Современный монолит-кирпич, отстававший от других сегментов в 2020 г. и в начале 2021 г., за последние месяцы сумел нагнать рынок.

В разрезе комнатности больше всего подорожали многокомнатные квартиры – как и современный монолит-кирпич, они были аутсайдерами рынка в прошлом году.

Что касается динамики цен по географии, то по итогам полугодия она оказалась смешанной, что неудивительно, учитывая смену лидеров и аутсайдеров в течение полугодия. Самый дорогой столичный округ – Центральный - хоть и наверстал часть отставания, образовавшего еще в прошлом году, все равно расположился на последнем месте рейтинга. А в топ попали как престижные западные округа, так и демократичный Северо-Восточный округ.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Июн 21 Дек 20

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 199 390 +9,3%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 202 531 +9,9%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 214 313 +10,4%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 229 437 +12,8%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 243 649 +10,0%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 234 325 +9,6%

Все панельные и блочные дома 205 411 +9,9%

Все монолитные и кирпичные дома 235 804 +10,8%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Июн 21 Дек 20

Однокомнатные квартиры 230 055 +9,5%

Двухкомнатные квартиры 224 983 +9,4%

Трехкомнатные квартиры 216 609 +9,1%

Многокомнатные квартиры 231 631 +11,8%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Июн 21 Дек 20

Центральный округ 358 974 +7,9%

Юго-Западный округ 258 606 +11,1%

Западный округ 250 555 +11,0%

Северо-Западный округ 239 259 +14,1%

Северный округ 222 475 +8,9%

Северо-Восточный округ 206 559 +13,2%

Восточный округ 205 263 +9,0%

Южный округ 205 098 +9,3%

Юго-Восточный округ 191 668 +9,0%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Июн 21 Дек 20

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 326 126 +0,8%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 168 676 +10,8%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,93 -9,0%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Июн 21 Май 21

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +1,8 %/мес. +0,3%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 5,6 б.деп. +0,2 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

В I полугодии 2021 г. спрос и цены на вторичном рынке жилья «старой» Москвы поддерживали те же факторы, которые привели к ажиотажу в 2020-м. А именно дешевая ипотека и низкие ставки по вкладам, обеспечившие переток части средств с банковских вкладов в недвижимость. Ужесточение денежно-кредитной политики Центробанка в последние месяцы пока также на руку рынку - покупатели пытаются успеть взять все еще дешевую ипотеку. Однако стагнация становится все более вероятной, так как ипотека дорожает, а банки поднимают процентные ставки по вкладам. Причем рост ставок – как кредитных, так и по депозитам – только начинается: из-за увеличения инфляции (6,2% в середине июня при целевом уровне 4%) ЦБ взял курс на дальнейшее закручивание гаек. Об этом прямо заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. А значит, ждем увеличения ключевой ставки на следующем заседании совета директоров Банка России, а затем – нового раунда повышения ставок в экономике.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.