Льготная ипотека уже не спасает. Новостройки Москвы и Подмосковья в мае-июне 2021 года: рост цен сдерживает спрос - «Аналитика рынка»

Спрос на новостройки в московском регионе остается достаточно высоким – его подстегивает «политкорректное» завершение программы льготной ипотеки в июне. Однако при ближайшем рассмотрении майская статистика продаж не выглядит безоблачной - в мае 2021 г. Росреестр зарегистрировал меньше ДДУ, чем в мае 2019 г., хотя два года назад покупатели об ипотеке со ставкой не выше 6,5% могли только мечтать.

В мае Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 7 040 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 13,1% меньше, чем в апреле, и на 127,6% больше, чем в мае 2020 г. По данным компании «Метриум», на первичном рынке «старой» Москвы было заключено на 23% меньше договоров долевого участия (4,8 тыс.), чем в апреле этого года (6,3 тыс. договоров). При этом рост по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года (2 тыс. договоров) составил 138%. В Новой Москве число ДДУ сократилось на 13% (2,1 тыс.) относительно апреля 2021 г. (2,4 тыс.) и увеличилось на 170% по сравнению с маем 2020 г. (0,8 тыс.).

С учетом апартаментов в старых границах Москвы физлицам по ДДУ было продано 5,7 тыс. лотов, в Новой Москве – 2,1 тыс., в Московской области – 5,5 тыс., сообщает Est-a-Tet со ссылкой на данные Росреестра. Таким образом, в «старой» Москве сезонное снижение продаж на первичном рынке составило 23%, в Новой Москве – 14%, в Московской области – 22%. По сравнению с карантинным маем прошлого года число сделок везде, естественно, выросло: по данным компании «Бест-Новострой», в «старой» Москве и Подмосковье – примерно на 135%, в Новой – на 144,4%.

На первый взгляд, никаких сюрпризов майская статистика не принесла: резкий рост в годовом выражении объясняется низкой базой прошлого года – в мае 2020-го Москва и область сидели на карантине, а снижение в месячном разрезе – незапланированно длинными майскими каникулами. «Меньшее снижение спроса в мае в Новой Москве связано с выходом в продажу в апреле нового квартала микрорайона «Десна» и нового корпуса в ЖК «Переделкино ближнее». На более высоких объёмах продаж в Москве в старых границах и Московской области (по сравнению с Новой Москвой) выход новых корпусов отражается в меньшей степени», - комментирует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Большинство риелторов, опрошенные www.irn.ru, характеризуют майский спрос как «достаточно высокий» - покупательскую активность подстегивает завершающаяся в московском регионе программа льготной ипотеки (см. «Программу льготной ипотеки в Москве свернули политкорректно»). По словам Родионцева, доля ипотечных сделок в московском регионе в мае была максимально приближена к пиковым значениям прошлого года, когда была запущена программа ипотеки с господдержкой. На первичном рынке «старой» Москвы на ипотеку пришлось 64,1% сделок (в апреле – 61,5%, в мае прошлого года – 62,2%), в Новой Москве – 73% (в апреле - 70,5%, в мае прошлого года – 68,2%), в Московской области – 72,4% (в апреле - 71,8%, в мае 2020 г. – 73,2%).

Однако если углубиться в анализ статистики Росреестра, ситуация вырисовывается не совсем безоблачная. Во-первых, если не брать аномальный 2020 г., майское снижение относительно апреля оказалось самым резким с 2017 г., когда этот показатель просел на 19,2% (по официальным данным Росреестра). В мае 2018-го число сделок с новостройками в административных границах Москвы увеличилось на 2,8% к апрелю, а в 2019 г. – на 1,5%. Во-вторых, в мае 2021 г. Росреестр зарегистрировал меньше ДДУ с жильем, чем в мае 2019 г. – на 7,2%. Хотя сейчас квартиру в новостройке можно купить по программе льготной ипотеки со ставкой не выше 6,5%, а два года назад покупатели могли о таком только мечтать.

О несезонном снижении спроса свидетельствует и статистика «Инкома». «Апрель и май 2021 г. показывают практически одинаковую динамику в обращениях, но на фоне аналогичного периода прошлого года она меньше на 25%. В прошлом году стартовала программа льготной ипотеки под 6,5% и вызвала небывалый ажиотаж в обращениях, поскольку такая ставка была предложена впервые», - рассказывает заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

В начале июня 2021 г. обращений было на 21% больше, чем в начале прошлого месяца из-за майских каникул, но на 35% меньше, чем в прошлом году, когда льготная ипотека разгоняла спрос. Что касается сделок, то в начале июня 2021 г. и в аналогичный период предыдущего месяца и прошлого года их количество в «Инкоме» было примерно одинаковым.

«По сравнению с ажиотажем, который наблюдался в конце 2020 г., спрос на новостройки в последние несколько месяцев начал спадать. В первую очередь ввиду значительного роста цен на недвижимость. Это ярко наблюдается на фоне новостроек «старой» Москвы, где существенно больший бюджет покупки по сравнению с ТиНАО и областью», - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

По данным компании, средняя цена предложения квартир в старомосковских жилых комплексах стандартного класса по итогам мая составила 178 850 рублей (+3% к апрелю 2021 г.). В комфортклассе, который формирует основной объем жилья массового сегмента, - 236 950 рублей (+2%). В бизнес-классе - 366 178 рублей (+3%), в премиум-классе - 763 284 руб. (+3%), в элитном - 1 170 370 руб. (+3%). По сравнению с маем прошлого года стандартный класс подорожал на 54,9%, комфорт – на 32,1%, бизнес – на 38,6%, премиум – на 28,4%, элитный – на 15%.

«Более существенный рост цен в сегменте новостроек стандартного класса объясняется небольшим объемом предложения, которые планомерно сокращается от месяца к месяцу. На текущий момент в границах «старой» Москвы экспонируется всего 130 квартир данного класса», - поясняет Ирина Доброхотова.

Рост цен на новостройки продолжился также и в Новой Москве. По итогам мая 2021 г. средняя стоимость предложения квадратного метра квартир в ЖК стандартного класса достигла 173 950 руб. (+8% к апрелю 2021), а в комфортклассе - 185 550 руб. (+2%). По сравнению с маем 2020 г. цены в новостройках стандартного класса прибавили 38%, а в комфортклассе - 34,7%.

В отличие от цен, размер скидок существенно не меняется. По данным компании «Метриум», в мае 2021 г. в массовом сегменте «старой» Москвы скидки предлагались в 72 проектах (80%) из 90. Но в большинстве ЖК (62,5%) дисконт предоставлялся индивидуально, конкретному покупателю, и составлял в среднем 1-3%. В остальных проектах скидки варьировались от 2% до 15%. Чаще всего дисконт предлагался при покупке квартиры в ипотеку (на определенных условиях) и при полной оплате.

«В целом уровень скидок находится на привычном уровне, пока застройщики не стремятся снизить стоимость квартир за счет введения больших скидок и других выгодных стимулирующих программ», - отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

По информации компании «Инком», в тех старомосковских проектах, где скидки анонсируются, средний размер дисконта составляет 4%, в новомосковских – 3%, в подмосковных – 7%. В апреле дисконты в Москве были на таком же уровне, а в Московской области они за месяц увеличились в среднем на 1 п.п., говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость». По данным компании, сегодня скидки предлагаются в 19% проектов «старой» Москвы (-1 п.п. к апрелю), в Новой Москве – в 27% (-4 п.п.), в Московской области приобрести жилье с дисконтом можно в 36% новостроек (+1 п.п.).

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.