Спрос падает, но ЦБ повышает ставки - «Аналитика рынка»

Центробанк снова увеличил ключевую ставку — до 6,75%. И хотя ее рост перестал повышать ипотечную, рынку новостроек это не помогает — спрос упал до 30%. Упадут ли цены и как изменятся ставки по ипотеке? Опрос Циан.Журнала.

Главные выводы нашего опроса:

— спрос на новостройки Московского региона упал на 30%, но дальнейшее падение можно остановить;

— спрос упал, но цены еще растут (по инерции);

— если три месяца не будет активности на рынке, цены на вторичное жилье пойдут вниз;

— ипотечные ставки вырастут в течение 2–3 недель, но минимально;

— ставка 8% — комфортная для большинства заемщиков;

— но ставки могут вырасти до 9% в ближайшей перспективе.

Банки против денежной политики ЦБ

Ключевая ставка 10 сентября была поднята до 6,75% — уровень двухлетней давности. Это уже пятое подряд увеличение показателя. «Банк России допускает возможность дальнейших повышений ключевой ставки», — говорится в пресс-релизе регулятора.

Причина — рост инфляции и инфляционных ожиданий населения, а также выравнивание экономики после тревожных месяцев пандемии.

Тенденция очевидна: Центробанк переходит от мягкой денежно-кредитной политики к нейтральной. Но на рынке присутствует много других негативных факторов — сужение возможностей применения льготной ипотеки, рекордно высокие цены на жилье, рост стоимости жилищных кредитов, отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. При этом ипотечные ставки пока растут медленнее, чем ключевая.

Банки продолжают анонсировать привлекательные программы с низкими ставками на первые месяцы обслуживания, смягчают требования к возрасту заемщика или первоначальному взносу и т. д. То есть кредитные организации, будучи глубоко интегрированными в рынок жилья в эпоху эскроу-счетов, стараются не допустить быстрого удорожания кредитов. Раньше рост ключевой ставки приводил к опережающему удорожанию ипотеки — в этом году пока всё происходит ровно наоборот.

Алексей Попов

руководитель Аналитического центра Циан

Жилье подешевеет?

Перечисленные негативные факторы уже привели к снижению спроса на первичном рынке Московского региона на 32% в августе по сравнению с июнем, замечают в Аналитическом центре Циан. При этом средние цены по российскому рынку в целом пока продолжают расти. За последние 30 дней они выросли в городах-миллионниках на 2% на первичном рынке и почти на 1% на вторичном, хотя уже заметны косвенные признаки замедления роста цен. Например, количество лотов со скидками в новостройках заметно выросло.

Дальнейшего падения спроса можно избежать, считает Алексей Попов. Для этого нужно, чтобы средний процент по ипотеке не превысил психологически важную отметку в 10% (в идеале — до 7,75%), чтобы застройщики подходили к изменению цен с осторожностью и использовали скидочные программы, а также выводили новые корпуса не настолько дорого, как в первой половине 2021 года. «В сентябре и октябре количество сделок может даже вырасти в месячном выражении, так как на августовской статистике сказался и сезонный фактор», — говорит аналитик.

Мы опросили и других экспертов рынка жилья — что они думают о кредитной политике Центробанка и как она повлияет на спрос, цены и ипотечную ставку.

Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»:

Среднерыночный уровень ставок по ипотеке превышает ключевую ставку примерно на 2 п. п. Это значит, что решение ЦБ в перспективе приведет к увеличению стоимости кредита примерно до 9% годовых. Сейчас ставки по ипотеке на новостройки уже превысили в среднем 8,3%, а на «вторичку» — 8,5%, хотя еще в июне кредит можно было получить под 6–7%. И это еще не последнее решение ЦБ в этом году: вероятнее всего, ключевая ставка еще будет увеличиваться.

Ипотека стала дешевой в последние годы в основном искусственно. Снижение доходов населения и рецессия позволили запустить госпрограммы поддержки ипотечного рынка путем субсидирования ставок, а также снижать ключевую ставку. Без вмешательства государства ипотека все равно оставалась бы дорогой. Даже последняя программа субсидирования опустила ставки до 6,5%, что можно считать низким уровнем для России, но по мировым меркам это кредит дорогой. Поскольку принципиальных изменений в экономике ожидать в ближайшие годы не следует, властям, скорее всего, придется вернуться к субсидированию ипотеки, чтобы поддержать строительный сектор.

В Новой Москве в августе количество заключенных ДДУ сократилось относительно июля на 19%, а по сравнению с июнем — на 45%. Иными словами, спрос последовательно снижается после завершения программы субсидирования. Конечно, ужесточение кредитно-денежной политики Центробанком и повышение ипотечных ставок только ускорят этот процесс.

Летом 2021-го впервые зафиксирована стабилизация цен за последние полтора года. Скорее всего, рост цен в наиболее ликвидных проектах замедлится, а в других застройщики начнут предлагать скидки или прямо снижать цены. Правда, не следует ожидать радикального сокращения цен, так как застройщики сейчас не столь сильно зависят от поведения покупателя, ибо финансируют строительство банки.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

Повышение ключевой ставки однозначно не приведет к мгновенному изменению ипотечных ставок. После предыдущего более емкого повышения ставки подняли только два банка. Они находятся в режиме жесточайшей конкуренции за потенциальных заемщиков и стараются не менять свои ипотечные ставки или повышать их на минимально возможную величину. В ближайшие два месяца мы можем увидеть повышение ставок на 0,2–0,25%. Вряд ли это значительно повлияет на рынок ипотеки.

Сегодня средние ипотечные ставки на покупку квартиры в строящемся доме составляют 8–8,5% годовых. Да, рынок ушел от ставки 6%, но все же 8% — это довольно комфортная ставка для большинства заемщиков. И мы видим это по спросу: в августе он стал активно восстанавливаться в Петербурге после ожидаемой июльской просадки. Сентябрь показывает еще большую активизацию покупателей.

Что касается стоимости строящегося жилья, то текущие реалии, начиная от себестоимости строительства и заканчивая проблемами с рабочей силой, не предполагают ее снижения. Рост цен замедлился, а по некоторым объектам остановился. Но движения вниз мы пока не наблюдали ни по одному проекту, реализуемому в Санкт-Петербурге.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

Повышение ключевой ставки, конечно же, повлечет за собой удорожание кредитов. Вероятно, рост будет пропорциональным, на уровне 0,2–0,4%. Это коснется как ипотеки, так и займов для девелоперов, промышленных предприятий и иных организаций строительного комплекса. С учетом текущего уровня цен более высокая процентная ставка по ипотечным кредитам приведет к снижению спроса на квартиры, которые станут менее доступными.

В августе 2021 года на первичном рынке старой Москвы было зарегистрировано порядка 3,8 тыс. ДДУ, что на 22,4% меньше, чем в июле 2021 года, и на 32,1% меньше, чем в июне 2021-го. Однако стоит принимать во внимание цикличность процессов на рынке недвижимости, а также реакцию застройщиков, которые уже сейчас готовы предложить покупателям специальные условия, что позволит удержать спрос на приемлемом уровне.

До конца года, на мой взгляд, прайс на первичном рынке Москвы может сохраниться на текущем уровне или незначительно вырасти. Если покупательский интерес в сентябре-октябре будет сопоставим с августовским, то вероятно снижение цен не только в определенных локациях, но и в масштабах всего рынка. Однако вряд ли оно примет существенную величину, так как благодаря переходу на проектное финансирование девелоперы стали более устойчивыми к колебаниям спроса и могут продолжать работы за счет заемных средств.

Руслан Сырцов, вице-президент GloraX:

Снижения цен на рынке первичной недвижимости ждать не стоит: мы не наблюдаем тенденции к удешевлению жилья, особенно в крупных городах, таких как Москва и Петербург. Безусловно, повышение ключевой ставки (и как следствие — рост базовых ипотечных ставок) скажется на покупательской активности. Но это не отменит потребностей людей в новом современном комфортном жилье.

На сегодняшний день ипотека является едва ли не единственным рабочим инструментом для покупки собственного жилья, поэтому даже в условиях роста цен и ставок потребители продолжат вкладываться в недвижимость.

Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль»:

Повышение ключевой ставки на 0,25 пунктов — не существенный рост, и на ставках по ипотечным кредитам он скажется не мгновенно. Но это уже не первое повышение. И условия по ипотеке для заемщиков еще весной и летом были выгоднее. А длительный период действия льготной ипотеки позволил многим гражданам реализовать свой потребительский потенциал. Поэтому такое решение ЦБ в совокупности с изменением условий по льготным программам кредитования может несколько охладить рынок.

Говорить однозначно, что жилье в Москве начнет дешеветь, я бы не стала. Но в условиях охлаждения спроса можно ожидать как минимум снижения цен выставления объектов на вторичном рынке. Если снижение спроса будет сохраняться дольше трех месяцев, можно ожидать и снижения цен продажи.

Снижение спроса, объема продаж и количества ипотечных сделок началось в июле, когда было зарегистрировано 4883 ДДУ, что на 19% меньше, чем в июне (6015). Средняя цена по проданным лотам за месяц выросла на 3%, до 306 тыс. рублей за кв. м, что связано не с ростом цен, а с более дорогим остатком в результате вымывания доступных лотов. Доля ипотечных сделок снизилась с 68% в июне до 66% в июле.

Сергей Беляков, директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость»:

В ближайшие 2–3 недели рынок ипотеки отреагирует так, как и должен — ставки по ипотеке будут повышены. В среднесрочной перспективе повышение ставки по ипотеке в условиях высоких цен на недвижимость приведет к снижению спроса.

Но период дешевой ипотеки еще не завершен. Действительно, в целом жилищные кредиты дорожают, но мы видим появление специальных ипотечных программ на первичном рынке. В краткосрочной перспективе роль таких программ возрастет, поскольку по ним можно получить кредит по ставке менее 6%.

Дальнейший рост цен на жилье значительно замедлится. При этом на первичном рынке мы ожидаем вывода новых проектов с дисконтом относительно готовых. Ситуация, когда строящееся жилье стоит столько же, сколько готовое, отойдет в прошлое.

По данным нашей компании, спрос на новостройки в августе снизился на 10%. Безусловно, повышение ключевой ставки и последующее повышение ипотечных ставок приведут к снижению спроса на новостройки. Ситуацию может исправить только дальнейшее развитие льготных ипотечных программ.

Наталья Тетюхина, руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Мир Квартир — Элит»:

Повышение ключевой ставки до 6,75% не стало неожиданностью, и это не последнее повышение до конца года. Это вполне объяснимые меры воздействия регулятора для охлаждения ипотечного бума, который мы наблюдали в 2020 году и первой половине 2021-го. Ставки уже повысились на 0,3–0,5%, возможно, мы увидим еще небольшие их корректировки, но не существенные. Заложенные банками планы по объемам выданных кредитов нужно выполнять, поэтому они вводят дополнительные скидки к ставке, которые будут стимулировать спрос.

До конца года возможно небольшое снижение спроса на ипотеку, но для этого есть ряд других причин: рост цен на жилье, что приводит к росту первоначального взноса, который многим придется подкопить, продолжающийся рост инфляции, снижение уровня доходов населения. Что касается ипотечных ставок, то многое зависит от инфляции. Если она не снизится и останется на уровне 10–15% (реальный уровень инфляции, который чувствуют многие домохозяйства), то ипотека со ставкой даже 8,5–9% довольно выгодный инструмент для приобретения недвижимости.

По моему мнению, снижения цен на рынке строящегося жилья ждать не стоит. Себестоимость строительства значительно возросла: общемировой кризис, связанный с пандемией, повлиял на увеличение стоимости строительных материалов, которые если и не будут дорожать, то точно не вернутся на прежний уровень. Снижение стоимости строящегося жилья в сегментах «масс-маркет» и «комфорт» возможно лишь за счет качества объектов и их функционала. На рынке подобной тенденции не предвидится.

Падение спроса на новостройки связано с насыщением рынка. Льготными условиями и невысокими ставками воспользовалось максимальное число потребителей. Сейчас мы наблюдаем естественный «откат» спроса на ипотеку и строящееся жилье.

Владимир Федоров, директор по продажам ОФПК Richness Realty:

После повышения ключевой ставки ипотечные ставки пойдут вверх. При этом где-то в силу инерции сохранится прежний уровень ставок. В некоторых проектах это будет использоваться как маркетинговый шаг. Тренд к росту ключевой ставки, безусловно, можно рассматривать как завершение периода дешевой ипотеки. Думаю, в ближайшее время мы таких же приятных и интересных ставок не увидим.

Рынок недвижимости характеризуется довольно серьезной инерционностью, поэтому сильного демпинга сейчас не будет. Ощутимое снижение цен произойдет не раньше, чем через квартал. Сейчас сложно предсказать, какое влияние на рынок окажут выборы и социально-экономические ситуации, которые произойдут после них или с очередной волной пандемии.

Сдерживать падение цен будут ожидаемая инфляция рубля и желание людей обезопасить себя с помощью вложений, по их мнению, в реальный актив. Скорее всего, здесь будет ситуация некой стабильности, если не сказать стагнации.