Спрячем в домике: кризис вызвал спрос на жилье - «Аналитика рынка»

Благодаря коронакризису рынок недвижимости по всей России оживился: в 2020 году спрос на недвижимость пережил всплеск, а предложение резко сократилось. Опрошенные «Известиями» эксперты считают, что дело в желании граждан сохранить свои накопления и вложить их в «твердую валюту», но долго такой активный спрос сохраняться не будет.

По данным аналитиков, спрос на покупку жилья сегодня кратно превышает предложение в Башкортостане, Краснодарском, Пермском и Алтайском краях, в Саратовской области. Одним из факторов оживления спроса стала программа льготной ипотеки. Например, в Башкирии с начала действия этой программы спрос вырос на 12%. При этом было зафиксировано и сокращение предложения. Подобная ситуация наблюдается и в Москве: число квартир на рынке новостроек комфорт- и экономкласса сократилось до 11,8 тыс. — рекордно низкого уровня с 2015 года.

Сохраняем сбережения

Наталия Пырьева, аналитик ГК «Финам», считает, что причиной возникновения ажиотажного спроса на недвижимость стала потребность россиян сохранить свои сбережения в период коронакризиса, на фоне которого ослаб рубль, а также снизилась ключевая ставка, что привело к уменьшению доходности банковских депозитов.

«Еще одним фактором, который стимулировал людей на покупку недвижимости, безусловно, стала программа льготной ипотеки. В период самоизоляции у граждан особенно остро возникла потребность в улучшении своих жилищных условий, что ранее, как правило, откладывалось на потом, а низкие ставки по ипотеке подогрели желание воспользоваться моментом, пока есть такая возможность», — считает Наталия Пырьева. По ее словам, это значит, что причиной стремительного роста спроса на недвижимость стал вовсе не высокий уровень обеспеченности россиян, а скорее беспокойство относительно будущего — и с точки зрения инвестиций в недвижимость для обеспечения «подушки безопасности», и с точки зрения улучшения собственного качества жизни, пока государство предлагает выгодные условия кредитования.

С тем, что рост спроса связан с резким падением доходности банковских накоплений в результате снижения ключевой ставки ЦБ, согласен и Максим Худалов, старший директор — руководитель группы оценки рисков устойчивого развития АКРА. «В отсутствие четкого понимания перспектив банковских накоплений и высокого риска инвестиций на фондовом рынке население выбирает инвестиции в недвижимость в качестве менее рискованной альтернативы. Думаю, что в перспективе 2–3 лет спрос снизится, так как потенциал ипотечного спроса будет исчерпан до конца этого года», — утверждает эксперт.

Спрос не будет таким активным

«Спрос в среднесрочной перспективе не будет таким же активным, поскольку цены за квадратный метр уже значительно взлетели, предложений становится всё меньше, что еще сильнее подталкивает стоимость недвижимости вверх, а доходы населения не повышаются», — согласна Наталия Пырьева.

Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, в свою очередь, прогнозирует выравнивание баланса спроса и предложения в ближайшие два года. «В регионах, где цены на жилье были перегреты в результате ажиотажного спроса, будет наблюдаться коррекция. Доля ипотеки в сделках с недвижимостью будет устойчиво расти. Повторения всплесков спроса, как осенью 2020-го, мы не ожидаем», — отметила эксперт.

Развитие строительства

Как подсчитали для «Известий» в аналитическом агентстве WMT Consult, в Москве и Санкт-Петербурге количество предлагаемых к продаже квартир в новостройках всё равно будет расти.

«Строительный рынок с помощью программы льготной ипотеки был поддержан государством. Более того, программа реновации в Москве приведет к появлению большого числа новых предложений в новостройках», — отметила управляющий партнер WMT Consult Екатерина Косарева. Поэтому эксперты не ожидают снижения предложения в столице и Санкт-Петербурге.

Хорошая ли это инвестиция

Также Екатерина Косарева рассказала, что в период пандемии самой большой популярностью пользовались квартиры экономкласса. В столице особый интерес покупатели проявляли к жилью, расположенному близко к станциям метро.

«Таким образом, покупатели квартир в Москве, которые использовали накопления, лежавшие годами на депозитах, чаще всего приобретали квартиры для сдачи в аренду. Мы считаем, что это показатель развития среднего класса в России в целом и в Москве в частности».

Однако рынок аренды просел на фоне большого числа работников на удаленке. «Поэтому не факт, что купленные квартиры будут пользоваться спросом у арендаторов», — отметила она.

«Строительство жилья — один из важных секторов экономики, и поддержать его в условиях кризиса было необходимо. В то же время рост цен на жилье снижает уровень доступности жилья, что негативно сказывается на развитии каждого домохозяйства и в конечном итоге на экономике страны в целом. Для устойчивого развития любых рынков, включая рынок недвижимости, важен устойчивый баланс спроса и предложения», — резюмировала Татьяна Школьная.