Эксперты объяснили, почему льготная ипотека взвинтила цены на жилье - «Аналитика рынка»

Не успели власти порадоваться чудесному росту спроса на жилье благодаря льготной ипотеке, как выяснилось: девелоперы настолько беззастенчиво подняли цены на новостройки, что эффект сниженной до 6,5% ставки сошел на нет. И государству нужно искать новые механизмы решения жилищных проблем.

На конференции, посвященной ситуации на рынке недвижимости и прогнозам на 2021 год, эксперты рассуждали о возможных выходах из сложившегося положения.

Квартиры в Москве всегда будут пользоваться спросом - и не только у приезжих, но и у коренных жителей, которые женятся, разводятся да и просто хотят съехать от родителей в отдельную квартиру. Так что неудивительно, что рыночная цена жилья в Москве в 2-3 раза превышает их себестоимость.

- В Москве себестоимость квадратного метра составляет 95 тысяч рублей, но продают его и за 170, и за 200 тысяч, и еще дороже, - констатирует председатель комитета торгово-промышленной палаты России по недвижимости Александр Каньшин.

- Средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет 227 тысяч рублей - на 12% больше, чем в начале года, - говорит генеральный директор рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. – Это - если брать по всем типам квартир на первичном рынке. Но в отдельных сегментах рынка цифры значительно выше. Типовые «однушки» за время панемии подорожали на 21%, типовые «двушки» - на 19%. Стоимость однокомнатных квартир комфорт-класса поднялась на 16%, двухкомнатных - на 14%. Очевидно, что больше всего дорожает жилье, подпадающее под условия льготной ипотеки.

Льготная ипотека не просто поддержала цены на жилье, но и весьма прилично их задрала. «На фоне роста покупательной активности - может, искусственного - рынок отреагировал повышением цен, которое съело выгоду от снижения ипотечной ставки. Сначала девелоперские компании стали поднимать цены на жилье, за ними подтянулись граждане, продающие вторичное жилье», - говорит председатель комитета по развитию рынка недвижимости московской «Деловой России» Анна Лупашко.

В большинстве регионов ситуация другая - продажная цена жилья вплотную прижимается к затратам на его строительство. Получается, в регионах, несмотря на более скромные зарплаты, люди имеют большую возможность покупать жилье? Увы - нет. По данным Дом.РФ, 40% россиян не могут взять ипотеку даже под 5%. А покупательная способность граждан снижается седьмой год подряд - значит, дальше будет только хуже.

- Мы провели исследование, - продолжает Николай Алексеенко. - В 800 городах России вообще ничего не строится! В некоторых из них количество жителей превышает сто тысяч, то есть очевидно, что потребность в новом жилье у людей есть. Но в эти города из-за низкой маржи не идут застройщики.

Для получения прибыли девелоперы взяли курс на рост высотности домов и уменьшение площади квартир. По данным рейтингового агентства строительного комплекса, 53% строящегося жилья в России - это «однушки». В народных массах прижился печальный термин - дома-«человейники» (по аналогии с «муравейниками»).

- Не хотелось бы двигаться по пути Китая, где есть города-призраки. Нельзя скатываться к созданию «человейников», возводя в основном маленькие квартиры, - говорит Николай Алексеенко. - Наши аналитики с цифрами на руках говорят о явных предпочтениях: каждому возрасту - свой тип жилья.

Молодому человеку с психологической точки зрения достаточно снимать квартиру или купить «однушку». Значит, требуется государственная программа по обеспечению россиян арендным жильем социального найма. Завел семью - нужна своя квартира, и лучше не «однушка», а все-таки «двушка». В зрелом возрасте можно позволить себе многокомнатную квартиру или коттедж.

- Если заняться футуризмом, нужно проектировать дома-конструкторы, чтобы можно было менять площади, закладывать площадки для дронов, которые будут доставлять продукты. Нужно строить жилье, которое будет актуально и через 40 лет, и через 50, чтобы не тратить время и деньги на снос и реновацию, - считает специалист.

Но вернемся в наше время. Какие прогнозы эксперты дают на 2021 год?

Анна Лупашко уверена, что свою роль в росте цен ипотека уже отыграла: «Многие люди, планировавшие взять кредит на квартиру, сделали это, поскольку опасались, что программа может закончиться в ноябре. Поэтому в 2021 году ажиотажного спроса и резкого роста цен, как в 2020-м, не будет».

Возможен ли обвал стоимости жилья?

- Мы его не ждем, - отвечает Анна Лупашко. - Но факторов, которые могут поддержать цены на прежнем уровне, тоже нет. Перегретые из-за искусственных мер поддержки цены, конечно же, могут и снизиться. Таков вероятный сценарий развития событий на 2021 год.

Между тем из-за постоянного роста цен на новостройки россияне все чаще обращают взгляд на вторичное жилье, а вместе с ними не дремлют аферисты. «В области совершения сделок зафиксирован рост количества мошенничеств, преимущественно при обороте жилой недвижимости на вторичном рынке, - говорит Анна Лупашко. - Количество преступлений по итогам прошлого года составило 7340 - на 18% больше, чем годом ранее. Больше половины сделок на столичном рынке недвижимости совершаются с участием черных маклеров, которые не несут никакой ответственности. Вообще в последние пять лет наблюдается стабильный рост преступности, а уровень раскрываемости снижается. Причин тому несколько: сложно доказать умысел; появляются новые мошеннические схемы, в том числе с помощью цифровых технологий; отсутствует регулирование риелторской деятельности».