Титульное страхование: что нужно знать при покупке квартиры на «вторичке» - «Дайджест»

Обычно покупатели недвижимости узнают о титульном страховании при оформлении ипотечного кредита в банке. Кредитор стремится свести свои риски к минимуму, поэтому вместе с обязательной страховкой квартиры (предмет залога) предлагает страховку титула.

Разбираемся, что такое титульное страхование, зачем страховать права собственности, какие риски покроет страховка, на что стоит обратить внимание, оформляя договор титульного страхования при ипотеке.

Что такое титульное страхование недвижимости

Титул — право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. В случае с недвижимостью это регистрация права собственности в Росреестре.

Случается, что права собственности на недвижимость могут быть утеряны по каким-либо причинам. Чтобы защитить владельцев жилья от имущественных потерь, страховые компании предлагают услугу «титульное страхование». Это защита права собственности на квартиру или дом, которое может быть утрачено, если вашу сделку признают в суде незаконной.

Причиной могут стать события, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи. При наличии титульной страховки вы гарантированно получите возмещение ущерба.

Предметом титульного страхования жилой недвижимости выступают права собственности на квартиру, частный дом, дачу, загородный коттедж, комнату и долю во всех вышеперечисленных объектах.

Зачем страховать титул

Покупка квартиры на вторичном рынке обязательно должна сопровождаться проверкой ее юридической чистоты. Другими словами, вам нужно проверить прошлое объекта недвижимости. Продажи, приватизация, наследование, залоги и т. д. — в истории квартиры могло быть множество владельцев и большое количество юридических операций.

Даже опытный риэлтор не может гарантировать на все 100%, что в прошлом приобретаемого жилья не было каких-либо нарушений. Впоследствии это может привести к потере права собственности на квартиру. Если вы сомневаетесь в юридической чистоте понравившейся вам квартиры или частного дома, то лучше не рисковать и оформить страхование титула.

В каких случаях поможет титульная страховка

Какие риски покроет ваша страховка, указано в договоре титульного страхования. Внимательно изучите эти риски, чтобы знать, на что вы сможете рассчитывать в случае наступления страхового случая.

Титульная страховка покрывает самые распространенные риски, т.е. когда сделку совершил:

- несовершеннолетний собственник жилья без согласия родителей и органов опеки и попечительства;

- недееспособный или ограниченно дееспособный человек без согласия своего попечителя;

- собственник недвижимости (купленной в браке) без письменного согласия супруга;

- владелец жилья, находящийся под влиянием обмана, насилия, угрозы или других неблагоприятных обстоятельств;

- доверитель, не имеющий полномочий на продажу недвижимости или потерявший такое право из-за того, что срок его доверенности истек;

- другие.

Кроме недействительных сделок, страховой случай наступает, когда:

- права покупателя перешли содольщику продавца, так как при продаже было нарушено его преимущественное право покупки;

- при заключении договора купли-продажи квартиры были допущены ошибки и неточности.

Есть страховые компании, предлагающие страхование ограничения права собственности. К примеру, когда после покупки квартиры обнаруживается гражданин, имеющий право проживать на вашей жилплощади. Вы остаетесь собственником, но в правах ограничены.

Когда титульная страховка не поможет

Каждая страховая компания имеет свой перечень страховых случаев. При выборе страхователя обратите внимание, в каких ситуациях вы можете рассчитывать на компенсацию, а в каких вам попросту не заплатят.

Случаи, которые обычно не считаются страховыми:

- собственник добровольно продал или подарил жилье, а потом передумал;

- квартиру забирает банк или другой кредитор в счет погашения долгов;

- объект недвижимости конфискуют по решению государственных или муниципальных органов;

- квартиру изымают, потому что собственник не содержит жилье в надлежащем виде;

- жилье забирают из-за того, что собственник нарушил закон при покупке, к примеру, приобрёл недвижимость при помощи обмана.

Обо всех рисках, которые не сможет покрыть титульная страховка, узнавайте в вашей страховой компании. С общими правилами можете ознакомиться на сайтах Росгосстраха, АльфаСтрахования или других компаний.

Когда лучше застраховать титул

Вы вправе застраховать титул в любое время. Если покупаете квартиру с помощью ипотечного кредита, то страховка оформляется в банке до того, как вы получите права собственности на жилье.

Обычно титульное страхование недвижимости включено в пакет страховок, без которых вы не получите одобрение банка на кредит. При ипотеке потеря титула страхуется в пользу банка.

Это значит, что в случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной страховая компания вернёт банку невыплаченную часть кредита. Вам вернут оставшуюся сумму.

Если вы на собственные деньги покупаете вторичную недвижимость и сомневаетесь в ее юридической чистоте, то можно застраховать титул самостоятельно. Главное — успеть оформить страховку до наступления страхового случая.

Как застраховать титул

Страхованием титула при ипотеке занимается банк. Он же обозначит условия и предоставит список страховых компаний-партнеров, в которых можно оформить страховку.

Если вы решили самостоятельно застраховать титул, то вам придется внимательно изучить предложения страховых компаний. Выбирайте компанию с наибольшим охватом страховых случаев.

Обратите внимание на размер страховой премии, как меняется сумма страховки в последующие годы, участвует ли страховая компания в суде, если возникнут проблемы с квартирой.

После того, как вы определитесь со страховой компанией, нужно собрать необходимый пакет документов, который требуется для заключения договора страхования титула.

У каждой компании свои требования, но есть стандартный перечень документов, без которых титульную страховку недвижимости не оформят.

Какие документы понадобятся:

- паспорт страхователя;

- заявление (бланк в офисе или на сайте страховой компании);

- кредитный договор (если жилье куплено в ипотеку);

- выписка из ЕГРН;

- выписка из домовой книги;

- договор купли-продажи квартиры (договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.);

- технические документы на квартиру (техпаспорт, поэтажный план, экспликация или т. д.);

- оценка рыночной стоимости недвижимости (заказать у оценщика);

- другие.

Страховщик может попросить дополнительно другие документы, исходя из особенностей сделки купли-продажи. К примеру, если в приобретенной квартире был прописан несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки.

После проверки документов специалист страховой компании составляет договор титульного страхования недвижимости. Прежде чем вы его подпишете, внимательно изучите все позиции страховки.

Договор титульного страхования недвижимости

Специального закона, регламентирующего титульное страхование, нет, страховые компании руководствуются статьями ГК РФ, связанными со страхованием недвижимости.

Обязательные пункты договора титульного страхования недвижимости:

- дата заключения договора, данные страховщика и страхователя — наименование и реквизиты компании, ваши паспортные данные;

- объект страхования — права на объект недвижимости (квартира, дом, дача, участок и т. д.);

- перечень страховых и нестраховых случаев — за что вы получите страховку, а за что нет;

- размер страховки — какую сумму вам выплатит страховая компания, если наступит страховой случай;

- расчет ущерба и компенсации — порядок определения ущерба и расчета суммы компенсации;

- срок действия договора — на какой срок заключен договор, предполагается ли его продление, когда он может быть расторгнут.

Договор титульного страхования недвижимости можно заключить на срок от 1 года до 10 лет, обычно он заключается на 3 года, пока действует срок исковой давности. Если нужно, договор продлевается.

На какую сумму страховать право собственности на квартиру

При ипотеке сумма страхования зависит от требований банка. Но она не может быть менее суммы невыплаченного долга. При таких условиях лучше страховать титул на возможно максимальный срок, так как с уменьшением суммы долга будет уменьшаться и страховая сумма.

Оформляя титульную страховку самостоятельно, вы можете установить любую страховую сумму, но не более рыночной стоимости объекта недвижимости. В этом случае оптимальный размер страховой суммы — цена квартиры.

Учтите, что в случае наступления страхового случая вы получите только сумму по страховке титула, зафиксированную в договоре. Компенсировать судебные издержки и штрафы страховая компания не будет, если иное не указано в договоре.

Сколько нужно заплатить за страховку титула

Каждая страховая компания индивидуально рассчитывает тариф на страхование титула. Обычно размер страховой премии составляет 0,13%-0,3% от страховой суммы. К примеру, вы страхуете квартиру на сумму равную ее стоимости по договору купли-продажи — 3,5 млн рублей. Тариф страховщика составляет 0,3%. За страховку вы заплатите 10,5 тыс. рублей.

Есть страховые компании, использующие плавающий тариф, который рассчитывается, исходя из характеристик объекта недвижимости. На тариф может повлиять история квартиры или дома: чем меньше было переходов права собственности, тем меньше вы заплатите за страховку. Или чем больший срок указан в договоре страхования титула, тем меньше стоимость за год.

Если квартира часто продавалась, имела много собственников, то страховая компания может решить, что риски здесь выше. В таком случае при расчете страховой премии будет применяться повышающий коэффициент. При плавающей формуле расчета средний тариф на титульное страхование недвижимости составляет 0,2%-2,5% от страховой суммы в год.

Особенности титульного страхования при ипотеке

Титульное страхование при покупке квартиры в ипотеку защищает не только заемщика, но и кредитора. По закону этот вид страховки не является обязательным. Но если вы не оформили страхование титула, то в случае оспаривания права собственности на приобретенную недвижимость рискуете остаться без жилья и денег. Более того, вы будете должны вернуть банку ипотечный заем.

В большинстве случаев заемщик не сможет быстро расплатиться с кредитором. Поэтому при покупке вторичной недвижимости банки настаивают на страховке титула. В случае отказа многие кредитные организации просто не одобрят кредит. Сегодня только Сбербанк оформляет ипотеку без страховки титула, но при этом поднимает процентную ставку на один пункт, чтобы сократить свои риски.

Другие особенности страхования титула

1. Страхование добровольное. Стоит повторить, что в соответствии с положениями №102-ФЗ и ГК титульное страхование недвижимости не входит в число обязательных при покупке жилья в ипотеку.

2. Большой срок договора страхования. Страховка титула — сопутствующая услуга ипотечного договора, который часто заключается на 20-30 лет. Поэтому недавние изменения в законодательстве позволили заемщику заключать соглашение со страховой компанией сроком до 10 лет.

3. Выгодно кредитору и заемщику. Страхование титула в равной мере защищает обе стороны ипотечного договора. Два других вида страхования при ипотеке – квартиры (залог) и здоровья заемщика – наиболее выгодны банку. Часто этот момент становится решающим аргументом в пользу оформления страховки титула.

Что делать, если вы лишились права собственности на квартиру по суду

Может случится так, что ваши права на недвижимость оспорены в суде, к примеру, наследниками бывшего владельца жилья. Иными словами, наступил страховой случай, который включен в ваш договор страхования титула, и у вас собираются забрать квартиру.

Сразу после того, как вы получите на руки решение суда, обращайтесь в страховую компанию. Принесите страховщику договор титульного страхования недвижимости, документ, удостоверяющий вашу личность (паспорт), решение суда, где указано, что вас лишили права собственности на квартиру.

В страховой у вас примут документы и объяснят дальнейший порядок действий. Например, могут потребоваться дополнительные справки или соглашения. На проверку документов уходит около 14 дней.

Если страховая компания заподозрит вас в мошенничестве, то разбирательство будет проходить в суде. Вы также вправе подать иск на страховщика, если он станет затягивать с выплатой страховки. Обычно страховщик выплачивает компенсацию в срок, указанный в договоре страхования.