Роспотребнадзор пытается втрое увеличить размер неустойки по ДДУ - «Дайджест»

Роспотребнадзор разработал законопроект, предполагающий трехкратное повышение размера неустроек для застройщиков за нарушение срока передачи квартир дольщикам. Эта норма могла бы уравновесить законопроект, лишающий дольщиков возможности отказаться от приемки квартиры с недостатками.

В настоящее время на Федеральном портале проектов нормативных актов проходит общественное обсуждение проекта Роспотребнадзора о внесении изменений в некоторые законы РФ для унификации ответственности за нарушение прав потребителей. Документ усиливает ответственность застройщика за нарушение срока передачи помещения физлицу. Согласно законопроекту, если строительная компания нарушит дату передачи объекта, то застройщик выплатит гражданину неустойку за каждый месяц просрочки в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Сейчас при нарушении срока передачи квартиры девелопер выплачивает гражданину неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка (4,5% в настоящее время), действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же норма Роспотребнадзора вступит в силу, то застройщик, нарушивший срок передачи квартиры, заплатит дольщику неустойку в размере 3% от стоимости ДДУ за месяц просрочки.

Получается, что Роспотребнадзор хочет почти в три раза увеличить размер неустойки для «проштрафившихся» застройщиков.

Непроходная норма

Вряд ли власти внесут эту новеллу в закон. Подобная норма только увеличит стоимость ДДУ, но не изменит ситуацию. Расчет неустойки от ставки рефинансирования ЦБ РФ давно оправдал себя и не вызывает вопросов у судов. Тем более, что государство явно не собирается усиливать ответственность застройщиков. Наоборот, оно всячески поддерживает строительную отрасль, а потому даже вводило в 2020 году «нулевой» период, когда застройщикам, допустившим просрочку при передаче жилья, почти полгода не начислялись пени и штрафы. А тут вдруг возьмет и повысит неустойку. Так не бывает.

К тому же из текста инициативы не очень понятно, как станет рассчитываться неустойка, если, допустим, девелопер передаст квартиру 1 числа. Будет ли в этом случае текущий месяц считаться полностью просроченным? Или же пени будут рассчитываться исходя из количества дней? Непонятно.

И, наверное, самое главное. Поскольку суды у нас придерживаются стойкой традиции снижать неустойки на пустом, как говорится, месте, без каких-либо оснований, то институт этих обеспечительных обязательств не работает уже давно. Следовательно, сколько в законе не пиши про неустойки, работать на практике они все равно не будут. Только зря чернила и бумагу истратим.

Рациональное зерно, или как использовать проект Роспотребнадзора

Тем не менее норма Роспотребнадзора может появиться в законе. Правда, в другом контексте. Сейчас Госдума рассматривает проект № 1134552-7. Этот документ лишает участников долевого строительства права отказаться от подписания передаточного акта, когда качество квартиры не соответствует ДДУ, требованиям техрегламентов, проектной документации и градостроительным регламентам. Согласно тексту изменений, обнаружив брак, гражданин и застройщик составляют акт о выявленных недостатках, а потом подписывают передаточный документ. Получается, что человек принимает квартиру с недостатками, а застройщик с течением времени исправляет недоделки. (Подробнее о законопроекте – «Законодательство о долевом строительстве поправят в пользу девелоперов и Фонда защиты прав дольщиков».)

Указанный проект ухудшает положение потребителя и отдает его на милость девелопера, который исправит брак по остаточному принципу или когда «дойдут руки». И вот как раз в этом случае идея Роспотребнадзора об усилении ответственности застройщика имеет право на жизнь. Для подобных ситуаций новеллу Роспотребнадзора следует сформулировать хотя бы следующим образом: «В случае нарушения срока исправления недостатков застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере трех процентов стоимости выполнения работы». Подобная поправка заставит строителей поторопиться и закрыть договор, чтобы не нарваться на повышенные пени. Другой вопрос, что при подписании акта о наличии недостатков нужно будет установить еще и стоимость их устранения. Однако это уже другая история.

Выводы

По моему мнению, в предложенном варианте норма Роспотребнадзора не появится в законе о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ. Однако эта поправка имеет право на жизнь в качестве противовеса новелле о лишении дольщиков возможности отказаться от подписания акта приема-передачи при выявлении недостатков объекта, и то больше на бумаге, чем в реальной жизни, особенно в судебной. Для этого надо, чтобы при обсуждении проекта № 1134552-7 кто-то из депутатов предложил внести данную норму в закон. И тогда лишение дольщика права на отказ от подписания акта приема-передачи уравновесится неустойкой за нарушение застройщиком срока исправления недостатков.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции