Как заработать на новостройках по максимуму? Купить в закрытой продаже - «Дайджест»

Вы приобрели квартиру в новостройке на старте продаж и радуетесь, что удалось получить ее по самой низкой цене? А теперь представьте, что кто-то уже купил такую же квартиру в том же доме, но… еще на 20% дешевле. Но когда, ведь продажи открылись только что? Оказывается, существуют еще так называемые закрытые продажи, которые ведутся до официального представления проекта публике и начала реализации квартир.

Кто и как покупает «по блату»?

Квартиры в доме, о строительстве которого еще не объявлено, обычно покупают те, кто узнал об этом по каким-то своим каналам. Это люди, близкие к компании-застройщику и ее компаниям-партнерам, люди, работающие там; чиновники, которые согласовывали проект; архитекторы, которые проектировали, подрядчики, риэлторы, которые готовятся продавать новостройку, и т.д. Они точно представляют перспективы проекта и сроки его строительства.

Либо это те, кто узнал о намеченном строительстве от первой группы, и пришедшие через «сарафанное радио». А также частные инвесторы, которые готовы приобрести несколько квартир для последующей перепродажи, и даже целые блоки квартир – у них, как правило, постоянно раскинута информационная сеть.

Застройщики обычно не огранивают частных лиц, желающих принять участие в закрытых продажах. Интересанту достаточно предоставить лишь общую информацию о себе – как правило, ФИО и род занятий.

«Инвесторы, с одной стороны, могут получить значительную выгоду: в среднем такие лоты стоят на 20% дешевле относительно официального старта продаж. Но, с другой стороны, они рискуют. Такие сделки оформляются по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), и поэтому законы, которые защищают покупателей и компенсируют потраченные средства, на закрытые продажи не распространяются», – сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».

Почему застройщик делает это?

Объем лотов, выставленных на закрытых продажах, зависит от конкретного проекта и целей застройщика. Мотивацией девелопера может стать использование средств покупателей для строительства объектов. Для привлечения клиентов им предлагается приобрести объект с хорошей скидкой. Поскольку покупка по ПДКП несет определенные риски для покупателя, застройщик стремится нивелировать любые сомнения потенциальных кандидатов привлекательным прайсом.

Бывало и так, когда с помощью закрытых продаж застройщик создавал проект «для избранных», самостоятельно выбирая будущих жильцов своего дома. Речь идет о клубных элитных домах в Москве. В таком случае цены крайне высокие, а объем лотов – максимальный. Правда, сейчас девелоперы редко могут себе позволить такое и отказывать каким-либо покупателям. Чаще всего на закрытых продажах они проверяют спрос в жилом комплексе.

На старте продаж тоже неплохо

Впрочем, те, кто приходит в офис продаж в первый день реализации квартир в проекте, тоже могут здорово «навариться». Не так сильно, как это было 10-20 лет назад, когда на новостройке можно было заработать и 40, и 100% от вложенных средств, но все же ощутимо. В наши дни квартиры в среднем прибавляют в цене 20-25% в ходе строительства, однако некоторые проекты дорожают намного сильнее – на 50-60%.

«Сейчас в Москве нередко цены могут «взлететь» вверх в первые недели появления нового проекта на рынке, – говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». – Впрочем, на более поздних стадиях смысл вкладываться тоже есть, но маржа будет уменьшаться пропорционально готовности объекта».

Другие же проекты, напротив, выходят по уже завышенной цене, и заработать на них много не получится.

Понять, насколько «вырастет» тот или иной проект к моменту сдачи в эксплуатацию, сложно даже самому застройщику. В любом случае, специалисты в области инвестиций в недвижимость учитывают локацию (характеристики района, транспортную доступность, перспективы), качество проекта (ценовой сегмент, инфраструктуру, благоустройство, качество строительства и планировок) и из этого пытаются вывести показатели ликвидности жилья и перспективы роста цены. Но иногда ошибаются даже они.

«Сейчас для инвесторов складывается благоприятная ситуация. Последние годы их доля среди всех покупателей квартир в новостройках колебалась около 10%, но в этом году подскочила до 20%», – сообщила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Когда нужно продавать?

Продать квартиру лучше до ввода новостройки в эксплуатацию и получения права собственности. Потому что после этого возникает обязанность заплатить НДФЛ на выручку при перепродаже. С покупателем нужно будет подписать договор уступки прав требования участника долевого строительства, получив предварительное разрешение у застройщика. «Правда, нужно понимать, что конкуренция может быть высокой, и для ускорения перепродажи нужно готовиться давать скидки», – напоминает Владимир Щекин.

Если вы не продали в этот момент, то придется держать квартиру в собственности пять лет, чтобы потом продать также без налога (и в течение этого срока сдавать жилье в аренду), либо включать НДФЛ в размере 13% в стоимость квартиры (если, конечно, по этой цене удастся продать).

Кстати, этот пятилетний срок, в течение которого нужно платить налог, может быть сокращен в случае положительного рассмотрения законопроекта, который недавно предложило правительство. Поправки предлагают отсчитывать срок собственности не с введения объекта в эксплуатацию и оформления права собственности, а с момента заключения ДДУ. Таким образом, облагаемый налогом период уменьшится на 2-3 года – среднюю продолжительность строительного цикла.

«Нововведения могут сделать более популярной стратегию сдачи жилья в аренду до освобождения от налога, – считает Мария Литинецкая. – Годовая доходность от аренды в таком случае составляет порядка 8% для квартир и 10% для апартаментов. Однако срок окупаемости здесь продолжительный – более 10 лет. Поэтому оптимальная стратегия заработка на квартирах остается прежней: приобрести жилье на начальном этапе, сдавать в аренду после запуска объекта и продать через несколько лет без НДФЛ».