Рост ставок и льготы: как изменения в ипотеке повлияли на рынок жилья - «Ипотека»

Продление льготной программы с сокращенным лимитом, расширение семейной ипотеки и общий рост ставок стали главными событиями для рынка ипотеки в первом полугодии. Рассказываем, как они повлияют на доступность жилья.

Продление льготной ипотеки на новостройки

Одним из самых ожидаемых событий для рынка ипотеки стало продление льготной программы на новостройки еще на год, до 1 июля 2022 года.

Основные параметры программы с 1 июля изменились. Предельная ставка повысилась с 6,5% до 7% годовых. Однако крупнейшие российские банки пока не стали повышать ставки до 7%. К примеру, в Сбербанке ставка в первый год кредитования в рамках программы начинается от 0,1% годовых, со второго года — от 6,05% годовых. В ВТБ первые полгода по льготной ипотеке на новостройки действует ставка 4,3% годовых, далее — 6,5% годовых. В банке «Дом.РФ» ставка составляет 6,2% годовых при первоначальном взносе (ПВ) 15–30%, 5,8% годовых — при ПВ 30–50% и 5,6% годовых — при ПВ от 50%.

Сумма кредита снизилась и стала единой для всех регионов — 3 млн руб. До этого в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно было взять кредит на сумму до 12 млн руб., а во всех остальных регионах — до 6 млн руб. Таким образом, программа фактически стала бессмысленной в мегаполисах, где цены на жилье выше среднероссийских, — в Москве, Петербурге, Сочи, Казани. Чтобы воспользоваться программой в этих городах, нужно будет накопить около 70% от стоимости квартиры.

По мнению главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, изменение условий льготной ипотеки «снизит ажиотажный спрос на жилье», она не будет так сильно влиять на стоимость недвижимости. Спрос россиян на льготную ипотеку за первые две недели после изменения условий госпрограммы снизился вдвое. В первую очередь ее популярность упала в Москве и Петербурге. По данным «Дом.РФ», на 15 июля банки приняли 1,74 млн заявок на льготную ипотеку с момента старта программы в апреле 2020 года. За первую неделю действия обновленной программы было подано около 10 тыс. заявок, за вторую — 11 тыс. Для сравнения: за последнюю неделю действия старой льготной программы таких заявок было 28 тыс., а, например, прошлой осенью подавалось по 30–35 тыс. заявок в неделю.

Ипотека для семей с одним ребенком

Одновременно с продлением льготной ипотеки изменились условия семейной ипотеки. С 1 июля получить льготный кредит смогут семьи с одним ребенком, если он родился не раньше 2018-го и не позднее 2022 года. Эти же условия действуют для семей, где есть усыновленный ребенок, родившийся в эти сроки. До этого принять участие в программе могли семьи с двумя детьми и более. При этом ставка по ипотеке выросла с 5% до 6% годовых. Максимальная сумма кредита осталась неизменной. Для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Минимальный первоначальный взнос — 15%.

Банки уже начали выдавать семейную ипотеку по обновленным условиям. Например, в банке «Дом.РФ» оформить семейную ипотеку можно по ставке от 4,7% годовых на частные дома и от 5% на покупку квартиры в новостройках или рефинансирование взятого на первичном рынке кредита. В Сбербанке ставка по семейной ипотеке на первый год кредитования начинается от 0,1%, потом — от 5% годовых. В ВТБ ставка по семейной ипотеке — 5% годовых.

Повышение ключевой ставки и подорожание ипотеки

В первом полугодии 2021 года Центробанк взял курс на ужесточение денежно-кредитной политики, трижды повысив ключевую ставку, с 4,25% до 5,5%. На июльском заседании Банк России рассматривает возможность повышения ставки сразу на 1 п.п.

Вслед за ключевой ставкой стала дорожать ипотека. Многие крупнейшие банки после периода низких ставок стали их повышать. Например, в мае ставки по ипотеке увеличил Сбербанк. Подорожание составило 0,4 п.п. — минимальная ставка по ипотеке на покупку квартиры в новостройке станет 8%, на вторичном рынке — 8,1%. В июне ВТБ поднял ставки по ипотечным кредитам на 0,4 п.п. «Дом.РФ», Райффайзенбанк и СМП Банк увеличили ставки на новостройки и готовое жилье в пределах 0,5 п.п. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), полная средняя стоимость ипотечного кредита (сумма реальных расходов по ипотеке с комиссиями) в мае выросла на 0,1 п.п. и достигла 8,8%, вернувшись на уровень ноября 2020 года.

При этом спрос на ипотеку в первом полугодии оставался высоким. По предварительной оценке «Дом.РФ» и Frank RG, за полгода в России выдано 936 тыс. ипотечных кредитов — это рекорд за всю историю российского ипотечного рынка. Общая сумма выданных кредитов составила 2,69 трлн руб. По сравнению с первым полугодием 2020 года выдача выросла на 44% в количественном выражении и на 74% в денежном.

Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий Стройкомплекс:

— Можно с уверенностью констатировать, что целый комплекс государственных мер в жилищной сфере позволил не только системно поддержать рынок ипотеки в трудный момент, но и запустить его устойчивый рост. Он продолжается уже 14 месяцев подряд. За это время миллионы россиян смогли улучшить жилищные условия с помощью ипотеки. Причем 25–30% из них купили жилье в новостройках. Гражданам помогают в этом и низкие рыночные ставки по ипотеке, и разнообразные льготные программы, реализуемые правительством по поручению президента.

Ипотека на свой дом

Одно из важных направлений ипотеки — кредитование покупки и строительства частных домов. Банки сейчас активно развивают это направление и запускают специальные программы кредитования индивидуального строительства жилья (ИЖС). В мае Сбербанк расширил программу ипотеки с господдержкой для семей с детьми на строительство частных домов. Ставка по этой программе составляет 5,3% годовых на весь срок кредитования (до 30 лет). Также в начале июля Сбербанк присоединился к ипотечной программе на строительство объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) от института жилищного развития «Дом.РФ». Оформить льготный кредит на строительство частного дома можно по ставке от 6% годовых.

ВТБ планирует выдавать ипотеку на строительство частных домов. Программа позволит купить участок земли и построить дом по индивидуальному проекту, заняться строительством на территории с комплексной застройкой или в коттеджном поселке, а также приобрести дом по модели «домокомплекта под ключ». Кроме того, в июне ВТБ начал принимать заявки по программе «Сельская ипотека». В рамках программы можно оформить кредит по ставке от 2,7% с первым взносом в размере 10%. Максимальная сумма — 3 млн руб. за исключением Ленинградской области, Ямало-Ненецкого автономного округа и регионов Дальневосточного федерального округа — там максимальный размер кредита увеличен до 5 млн руб. Сейчас в программе, помимо ВТБ, участвуют девять банков, основной кредитор — Россельхозбанк.