Брать ли новый кредит, чтобы погасить ипотеку? Все, что нужно знать о рефинансировании ипотечного кредита - «Ипотека»

Валентина Петровна десять лет назад купила «двушку» в Москве. Квартира была приобретена в ипотеку на 20 лет. Заемщица исправно вносила платежи в банк. Спустя какое-то время ей пришлось перейти в другую организацию на вакансию с меньшей зарплатой. Из-за снижения дохода женщине стало сложно выплачивать ипотеку.

Валентина рассказала о своих проблемах близкой подруге Светлане, которая предложила оптимальный выход из ситуации — взять новый кредит с меньшими процентами и погасить им старый займ. Благодаря совету подруги Валентина Петровна стала выплачивать ипотеку доступными платежами по сниженной ставке.

Разбираемся, что такое рефинансирование ипотеки, как погасить старый кредит новым и выгодно ли рефинансирование ипотеки для заемщика.

Что такое рефинансирование

Рефинансирование (перекредитование) — получение нового кредита для того, чтобы вернуть долг банку по предыдущему займу. Вы можете рефинансировать любой вид банковского кредита: автомобильный, потребительский, по кредитной карте, ипотеку. Исключение составляют микрозаймы в МФО.

Не обязательно оформлять перекредитование в том же банке, в котором вы оформляли старый кредитный договор. Вы вправе перейти в другой банк, предлагающий более выгодные кредитные условия, главное — это получить у нового кредитора одобрение на ипотечный займ.

Но сперва попробуйте договориться со «своим» банком, подайте заявление с просьбой о снижении процентной ставки по ипотеке. Если кредитор пойдет на уступки, то вы сэкономите так же, как и при рефинансировании. Но сама процедура потребует меньше времени и бумажной волокиты.

Зачем нужно рефинансирование

1. Чаще всего ипотечные заемщики обращаются к рефинансированию, когда хотят снизить переплату банку. Оформив новый кредитный договор по меньшей процентной ставке, вы тем самым снижаете сумму переплат по ипотеке.

2. С помощью рефинансирования вы можете уменьшить сроки кредитования и сумму платежа. То есть при заключении нового кредитного договора вы вправе изменить условия — увеличить или сократить срок ипотеки и ежемесячного платежа.

3. Если вы в разное время оформили на себя несколько кредитов, то рефинансирование поможет упорядочить платежи. Объединив все займы в один, вы можете выбрать один банк, предлагающий самый выгодный процент.

4. Для рефинансирования банк может одобрить большую сумму, чем вам требуется для погашения старого ипотечного займа. То есть вы сможете не только вернуть долг первому кредитору, но и получить средства на любые нужды.

Как правильно рефинансировать ипотеку

1. Узнайте, есть ли возможность получить понижение процентной ставки в «своем» банке. Согласие кредитора позволит вам снизить долговую нагрузку без лишних формальностей и трат.

2. Если «родной» банк отказал, ищите подходящее предложение другой кредитно-финансовой организации. Можно использовать специальные интернет-сервисы, которые собирают на одной площадке предложения крупных банков.

3. Подайте в выбранный банк заявку на рефинансирование ипотеки и необходимый пакет документов. Помимо стандартного списка, банк может попросить другие документы. Уточняйте точный перечень у потенциального кредитора.

4. Если банк одобрил вашу заявку, обратитесь к текущему кредитору с заявлением о досрочном погашении ипотеки. Получив согласие, возьмите справку об остатке задолженности и реквизиты банка для перевода средств.

5. Для заключения кредитного договора с новой кредитно-финансовой организацией подготовьте необходимые документы, в том числе касающиеся ипотечной квартиры. Обратите внимание, может потребоваться новая оценка недвижимости.

6. Дождитесь перевода средств от нового кредитора и погасите старый займ. После этого возьмите справку о полном погашении долга и закладную с отметкой о том, что вы выполнили свои обязательства и ничего не должны финансовой компании.

7. Чтобы произвести смену держателя залоговой недвижимости, обратитесь в МФЦ. Специалист центра снимет обременение с вашей квартиры по первому кредитному договору. Получите выписку из ЕГРН.

8. Отнесите в новый банк выписку из ЕГРН, которая станет подтверждением, что с вашей квартиры снято обременение. Этот документ послужит основой для составления новой закладной.

9. На следующем этапе регистрируется залог новой сделки. В Росреестр вносятся сведения о повторном обременении жилья в пользу второй кредитно-финансовой организации.

10. Если договором предусмотрено, то банк переводит на ваш счет остаток средств после возврата долга первому кредитору. По желанию вы можете отказаться от денег, чтобы не брать на себя дополнительную долговую нагрузку.

Какие нужны документы для рефинансирования ипотеки

Для рефинансирования нужно собрать такой же пакет документов, что и для оформления обычного ипотечного кредита. Это документы с вашими личными данными, информацией о трудоустройстве и всех официальных доходах, а также документы, касающиеся залоговой недвижимости.

Кроме этого, для оформления нового займа потребуются документы по предыдущему ипотечному кредиту: справка об остатке задолженности, копия кредитного договора, информация о рефинансируемой ипотеке (дата заключения соглашения, размер ежемесячного платежа, процентная ставка и др.).

Плюсы и минусы рефинансирования ипотечного кредита

Рассматривая возможность рефинансирования, стоит изучить этот вопрос как с позитивной, так и с негативной стороны.

Плюсы рефинансирования:

- более низкая процентная ставка;

- возможность уменьшить размер ежемесячных платежей;

- возможность увеличить или уменьшить срок кредитования;

- можно объединить несколько кредитов в один;

- можно изменить валюту займа.

Минусы рефинансирования:

- появляются дополнительные затраты на оформление рефинансирования (госпошлина, страхование недвижимости, титула, истребование дополнительных документов и др.);

- могут возникнуть трудности со старым кредитором: банки не хотят терять клиентов, поэтому неохотно дают разрешение на оформление нового договора в другом финансовом учреждении;

- перекредитование маленькой суммы не принесет особой выгоды;

- если платить достаточно долго аннуитетные платежи, то рефинансирование может оказаться невыгодным: при новой ипотеке придется опять вначале выплачивать проценты.

Когда банк может отказать в рефинансировании

Отказать в рефинансировании вам могут на любом этапе, но лишь до подписания кредитного договора. Банки обычно указывают причину отказа в уведомлении заемщику. У кредитора множество поводов отказать в услуге, начиная от частых просрочек платежей, и заканчивая неподходящими характеристиками залогового жилья.

Частые причины отказа в рефинансировании:

- по текущему договору ранее проводилась реструктуризация;

- есть задолженность по старому кредиту;

- сумма кредита не соответствует требованиям банка;

- первый кредит оформлен менее чем 6 месяцев назад;

- в документах обнаружили ошибки или недостоверную информацию.

Если вы получили отказ, это не значит, что вы больше не сможете перекредитовать ипотеку. Через 2-3 месяца попробуйте оформить рефинансирование снова. Но прежде устраните причины, которые привели к отказу в прошлый раз.

Когда лучше рефинансировать кредит

Если вы хотите оформить рефинансирование, чтобы уменьшить размер платежей или срок кредитования, то лучше это сделать на ранних сроках ипотеки. В тот период, когда основной долг уже выплачен более чем на 50%, выгода от перекредитования заметно снижается.

Если речь идет об экономии на снижении процентной ставки, то выбирайте для рефинансирования вариант, когда разница между ставкой по старому и новому кредиту составляет не менее 2%. Следите за ситуацией на рынке, не пропустите момент, когда в стране снижаются ипотечные ставки.

Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то при рефинансировании ипотеки в залог банка будет отдано право требования по договору долевого участия (ДДУ). Так происходит потому, что до момента сдачи жилья в эксплуатацию дольщик не может зарегистрировать права собственности на свою квартиру.

Еще одна особенность рефинансирования при ДДУ — двойное оформление залога. То есть сначала вы отдаете в залог права требования по ДДУ. После сдачи объекта и оформления права собственности в залог идет ваша новая квартира. При этом новостройка должна быть аккредитована банком.

Можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом

По закону вы вправе оформить рефинансирование с материнским капиталом. Но на практике у вас могут возникнуть с этим проблемы. К примеру, переход в другой банк должен быть согласован с органами опеки и попечительства.

Кроме этого, существует требование ПФР о выделении ребенку доли в квартире, купленной за счет маткапитала. То есть вам нужно будет выделить долю ребенку, так как рефинансирование подразумевает погашение ипотеки.

Новый кредитор вправе отказаться от обременения такого жилья, чтобы в случае невыплаты долга не связываться с органами опеки. Таким образом, перекредитование ипотеки с маткапиталом может принести больше проблем, чем выгоды.

Что такое рефинансирование ипотеки с господдержкой

В 2015 году Правительством РФ была принята «Программа помощи ипотечным заемщикам». По сути эту программу можно считать реструктуризацией, а не рефинансированием. Воспользоваться услугой можно только в том же банке, где был выдан ипотечный кредит.

Как бы там ни было, снизить кредитную нагрузку на сумму до 200 тысяч рублей смогли свыше 22 тысяч заемщиков. С 2016 года программа действовала для ипотечников, у которых с момента взятия кредита на 30% и более упали доходы. С августа 2017 программа ориентируется на обладателей валютной ипотеки.

Какие расходы могут быть при рефинансировании

За саму услугу рефинансирования ипотеки вам платить не нужно. Но будьте готовы к расходам, связанным со сбором документов, оформлением страховки, оплаты госпошлины.

Примерный список возможных расходов

Расходы

Сумма

Страхование залоговой квартиры, жизни и здоровья заемщика

7 000–30 000 руб. за год

Оценка стоимости недвижимости

2 000–7 500 руб.

Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре

2 000 руб.

Государственная регистрация ипотеки в Росреестре

1 000 руб.

Выписка из ЕГРН

350–870 руб.

Банк может предложить снизить ставку на 1,5-2%, но для этого от вас потребуют внести единовременный платеж в размере 2-3% от суммы рефинансируемого кредита.

Точные затраты подсчитать сложно, все индивидуально и зависит от условий кредита. В среднем перекредитование вам обойдется в 40-50 тысяч рублей.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Рефинансирование и право на возврат НДФЛ никак не связаны между собой. Это значит, что вы можете перекредитоваться (и не один раз) и получить налоговый вычет.

Тем не менее, налоговая инспекция может отказать в получении компенсации, если в договоре рефинансирования не будет отмечено, что новый кредит оформлен на погашение полученного ранее ипотечного займа.

Кроме этого, в договоре с новым кредитором должен быть указан номер договора на первоначальную сделку. Учтите, что банк не будет переписывать соглашение, поэтому проконтролируйте этот момент самостоятельно.

Какие документы нужны для налогового вычета по рефинансированию ипотеки:

- документы заемщика (паспорт);

- кредитный договор с первым банком;

- справка из банка о погашении задолженности и закрытии кредитного счета;

- договор рефинансирования.

Вместе с этими документами подайте в налоговую заявление о возврате НДФЛ. За вычетом можно обратиться к работодателю, который займется оформлением льгот.

Стоит напомнить, что при оформлении налогового вычета через ФНС вы получите всю сумму компенсацмм единовременно.

Если возвратом занимается работодатель, то из вашей зарплаты просто перестают удерживаться 13% НДФЛ до тех пор, пока не накопится полная сумма вычета.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?

Законодательство не ограничивает ипотечного заемщика: вы можете провести рефинансирование столько раз, сколько считаете целесообразным. Но некоторые рамки могут устанавливать сами банки.

К примеру, одна крупная кредитно-финансовая организация не возьмется за рефинансирование кредита у заемщика, который оплачивал ипотеку в другом банке менее 12 месяцев.