Нулевые ставки ипотеки: что это? - «Ипотека»

Что такое «беспроцентный» кредит от застройщика и где в нем скрывается подвох

Во время пандемии у россиян появилась возможность обзавестись своим жильем на более выгодных условиях. В мае правительство дало старт льготной ипотеке с господдержкой — при соблюдении определенных условий деньги на квартиру можно взять под 6,5% (при среднерыночной ставке 7,28%). Разницу между льготной и рыночной ставкой возмещает государство. Банки почти сразу взяли на вооружение изменение ставок по ипотеке в сторону снижения и начали предлагать более выгодные условия зарплатным клиентам. Застройщики пошли еще дальше и с весны предлагают ипотечный кредит под ноль процентов. Разбираемся, насколько выгодно такое предложение заемщикам и что написано в договорах мелким шрифтом.

Вас не надуют

Естественно, беспроцентный кредит вам никто не выдаст. Но если вы купили квадратные метры у конкретного девелопера по такой программе, первое время (от полугода до года) вы не будете выплачивать проценты. Точнее, процентные ставки на ипотеку составит десятые, а то и сотые доли процента — формально банки не могут выдать средства совсем «под ноль». Все остальное вместо вас возместит застройщик, который заранее договорился с кредитной организацией о совместной реализации такого проекта. Фактически строители используют ту же схему, которая применяется в программах господдержки.

Взять в ипотеку «под ноль» можно не любую квартиру, а только ту, на которую распространяется это предложение. Как правило, это несколько жилых комплексов, от конкретной компании. Кредит можно взять тоже только в том банке, с которым она работает.

По данным ГК ПИК, которая совместно с ВТБ первой вышла на рынок с такой акцией, «обнуление» займа позволяет вдвое-втрое сократить платеж в первый год обслуживания. Дальше вам будут рассчитывать платеж по льготной (6,1-6,5%) или базовой ставке (около 8%). В каждом конкретном случае стоит уточнить, сколько процентов первоначальный взнос по ипотеке (в среднем он составляет 15-20% от стоимости жилья), срок, максимальный и минимальный размер ипотеки, а также сколько рассматривается ипотека.

Льготное ипотечное кредитование — это маркетинговая акция, с помощью которой компания может привлекать внимание к невостребованным домам или отдельным квартирам

Экономия при этом может быть существенной. Пример: сумма ипотечного кредита составляет 4 млн рублей. Вы берете его по льготной ставке 6,5% на 10 лет. В таком случае нулевая ставка в первый год выплат дает экономию 251 тыс. рублей. Но со второго года ежемесячные выплаты возрастут вдвое, и заемщику будет психологически сложно перестроиться с щадящего режима на полный объем ежемесячных выплат.

О чем следует помнить, выбирая «нулевую ипотеку»

Никто не хочет терять свои деньги. Понятно, что банк в накладе не остается ни при каких раскладах, но и застройщик тоже получает свой профит. Во-первых, как отмечает эксперт ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Инга Есьман, льготное ипотечное кредитование — это маркетинговая акция, с помощью которой компания может привлекать внимание к невостребованным домам или отдельным квартирам. Их простой обойдется девелоперу дороже субсидии в пользу заемщика. Для действительно востребованных объектов, в которых квартиры раскупают как горячие пирожки даже в условиях кризиса и пандемии, таких акций не предлагают.

Во-вторых, заемщика субсидируют, как правило, за счет ликвидации других бонусов. «Зачастую застройщик предлагает клиенту при покупке квартиры скидку, которая может составлять и 100, и 150 тыс. рублей. Но к таким акциям на рынке давно привыкли. Если же предлагается ипотека с низкой процентной ставкой скидка отменяется, и вместо нее обеспечивается временное субсидирование процентов. По сути, „ипотека под 0%“ — просто более свежий маркетинговый ход. Такое заявление смотрится ярко, броско и привлекает внимание покупателей к этой компании», — рассказывает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Сейчас реализуется несколько госпрограмм, в которых ипотечный процент ниже 6,5

Поэтому, как уточняют эксперты, такая акция не должна становиться решающим аргументом в выборе жилья или строительной организации, тем более, что такие предложения сильно ограничивает заемщика в выборе квартиры и банка. Специалисты рекомендуют тщательно просчитывать все варианты, доступные покупателю, учитывая процентную ставку, качество жилья, предлагаемые бонусы. Возможно, в конкретно вашем случае первоначальная скидка на объект будет выгоднее.

У «нулевой» ипотеки есть альтернатива

Ипотека «под ноль» дает разовую выгоду, однако в последующие годы придется выплачивать кредит под 6,1-8%. Сейчас реализуется несколько госпрограмм, в которых ипотечный процент ниже 6,5. Возможно, вам подходят какие-то из этих условий, в таком случае вы все время будете отдавать деньги по сниженной ставке.

- Ипотека с господдержкой для семей с детьми — для семей, в которых с начала 2018 по конец 2022 года появился второй или последующий ребенок либо ребенок-инвалид. Официально ставка составляет 6%, но предлагаются и более выгодные условия — от 3,2%.

- Сельская ипотека, которая выдается на квартиры, дома и земельные участки в сельской местности, ПГТ, малых городах, включенных в программу развития сельских территорий. Ее выдают по ставке от 2,65 до 2,75%

- Дальневосточная ипотека для тех, кто всегда мечтал пожить на краю земли. Можно приобрести только жилье, расположенное на территории Дальневосточного федерального округа, зато заем выдают всего под 2%.

Эксперты: Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН, Инга Есьман, эксперт ООО «Бюро недвижимости Зыряновой».