Пережить волну: что станет с арендой коммерческой недвижимости в ТЦ - «Новости рынка недвижимости»

Как магазины, спортзалы и кинотеатры справляются с новой реальностью

Кризис и нестабильность – так можно охарактеризовать итоги первого полугодия. Этой весной списки брендов, ушедших из России, обновлялись ежедневно. Невольно вставал вопрос не о том, кто ушел, а о том, кто же остался. Конец весны и лето принесли больше спокойствия и стабильности. Сети не перестали уходить, но темп уже не тот. Все более плавно, да и привычно. Появились даже новости о возвращении нескольких марок.

Главная новость пришла, как и полагается, из правительства. Так, Михаил Мишустин подписал документ, разрешающий торговым центрам расторгать договоры с ушедшими и не вернувшимися сетями.

Закон разрешает российским торговым центрам требовать с магазинов и ресторанов иностранных брендов, ушедших из РФ, прежние суммы арендной платы или расторгнуть с ними договор аренды в одностороннем порядке без штрафов.

Защитная мера действует в отношении арендодателей, столкнувшихся с существенным снижением арендных платежей (более чем на 50%) со стороны подконтрольных иностранным собственникам арендаторов, приостановивших или прекративших использовать арендуемое имущество. В этом случае арендодатели получают право требовать от арендаторов внесения арендной платы, соразмерной величине, которая уплачивалась ими в период до приостановления хозяйственной деятельности, либо право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Последнее - без риска применения к ним финансовых санкций и других мер ответственности. 

- Эта норма нужна для того, чтобы минимизировать убытки владельцев ТЦ, связанные с тем, что у большинства магазинов арендная ставка имеет лишь небольшую фиксированную часть, зато внушительную переменную, которая рассчитывается как процент от выручки, - комментируют эксперты. - Это очень важно, так как до этого момента торговые центры были в определённой ловушке, поскольку не могли расторгать договоры, соответственно, не получали доход.

Итак, как же основные «потребители» коммерческой недвижимости ТЦ - магазины, спортзалы и кинотеатры - переживают новую реальность? 

Год за два 

Что будет с ритейлом – основным арендатором - в условиях текущей нестабильности? Ходят слухи, что якорные арендаторы могут уйти из столичных (московских, питерских) ТЦ до конца года.

- Ротация якорных арендаторов с большой долей вероятности случится, - комментирует специалист по направлению "Инвестиции в недвижимость" компании Alfio Bardolla Training Group Rus Евгений Ким. - Это будут не продуктовые ритейлеры, а компании, которые решили приостановить свою деятельность на территории РФ. На их место придут другие. Может быть, не сразу, но придут. Основная проблема — в самих торговых центрах. Если они не будут менять концепцию, становясь более привлекательными не только для покупки товаров, но и для проведения там досуга, то и с арендаторами у них будет плохо.

Причем, изменение концепции должно быть серьезным. Если раньше люди приходили в ТЦ за покупками, побродить среди магазинов, то сейчас, в силу сокращения потребления и тяжелых последствий геополитической нестабильности, главными являются впечатления и развлечения.

- Для посетителей более интересны центры досуга, - считает Ким. - И это не только фудкорты и кинотеатры, но и спортивные направления, интересные детские варианты отдыха. Все, что задержит и притянет покупателя. Очень интересны в этом плане торговые центры вроде Авиапарка или Ривьеры. Мне кажется, они смогли поймать тренд.

А вот с другим видом важнейших арендаторов – кинотеатрами, все плохо. Уход западных кинокомпаний повлек за собой резкое сокращение репертуара. Поначалу кинотеатры пытались бороться с этим, прокатывая старые, но культовые российские ленты (на которые есть права). Позже в столичных и региональных сетях пошли сокращения.

По мнению спецпредставителя президента РФ по международному культурному сотрудничеству Михаил Швыдкого, сокращение числа кинотеатров будет катастрофичным для российского рынка. Как пояснил бывший министр культуры, заниматься импортозамещением всего кинематографа сейчас бессмысленно, но можно довести количество отечественных картин в прокате хотя бы до 45% при поддержке государства.

- Кинотеатрам сейчас приходится туго, - подтверждает Евгений Ким. -  Без господдержки они вряд ли выживут. Прокат стремится к нулю. Но как только закончится специальная военная операция, очень многие кинокомпании с большим удовольствием вернут свои фильмы к нам. Аудитория имеется.

Быстрее, выше, сильнее

В отличие от досуга "сидячего", досуг активный только набирает популярность и прирастает клиентами.

- Фитнес-клубы в торговых центрах чувствуют себя отлично, - подтверждают эксперты. - Они актуальны и пользуются спросом. Похоже, мало кто будет съезжать. Ставку, на фоне всех событий последнего времени, могут попросить снизить, но съезжать не будут.

В провинции ситуация более сложная, чем в столицах и крупных городах. Там и до этого была конкурентная борьба. Сейчас она обострится. Аналитики ожидают, что некоторые провинциальные торговые центры с новыми вызовами, к сожалению, не справятся. Все-таки и финансовой устойчивости у них не так много, и новые отечественные тренды приходят не сразу. Ставки аренды коммерческой недвижимости будут снижаться. Все взаимосвязано.

Покупательная способность, так или иначе, будет корректироваться в негативном направлении, соответственно, и бизнес не сможет платить так, как раньше. Не стоит забывать, что в ТЦ часто используется схема арендных платежей — небольшая постоянная сумма плюс процент от оборота. И этот процент сейчас все ниже и ниже. Наиболее ценными форматами, с точки зрения инвестирования, остаются небольшие торговые помещения возле транспортно-пересадочных узлов (станции метро, вокзалы, остановки общественного транспорта). Они востребованы всегда. И больше их практически не становится, так как жилая застройка в этих районах уже довольно плотная.

Не нужен нам берег туреций

В Питере все также, но по-своему. В апреле 2022 года в торговых центрах Санкт-Петербурга в арендном сегменте экспонировались 863 торговых помещения. Наиболее широкий выбор помещений был представлен в разрезе площадей от 50 до 200 кв. м. На эту категорию приходится 482 объекта. Самый скромный выбор у объектов площадью от 500 кв. м. В этой категории представлено 107 объектов.  

Средняя ставка на торговые помещения в ТЦ города находилась на уровне 150,4 тыс. руб. 

- По подсчетам аналитиков, доля площадей, которые могли освободиться из-за ухода западных брендов, разнится от комплекса к комплексу. В целом вилка составляла от 20 до 50%.

Как же дела обстоят сейчас?

– Новых форматов объектов в торгово-развлекательных комплексах пока нет, - считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова. - Якорными арендаторами по-прежнему остаются продуктовые магазины. Сегодня мы уже официально знаем, что, например, сеть "Призма" приобрёл ритейлер "X5 Group" под формат "Перекрёстка". 

Небольшие торговые центры районного формата имеют в своём составе заведения формата дарк-китчен и сервисы доставки. Но это тоже тренд не последнего времени, он уже достаточно долго существует в Петербурге. 

А вот «восточному ветру» не повезет. Ждать резкого заполнения отечественных торговых центров турецкими и иранскими ритейлерами не стоит. 

- Ритейлерам из Ирана просто нечего предложить нашим торговым центрам, которые считаются одними из лучших в мире по концептуальности и составу арендаторов. Также не будет и резкого роста турецких сетей из-за проблем в экономике этой страны, в целом, – считает Полина Фиофилова. 

По её словам, одна из популярных турецких сетей ранее пыталась развиваться в России, но из-за конкуренции со стороны европейских брендов развитие было малоуспешным. Сейчас этой конкуренции нет, и ниша открыта, и поэтому можно ждать более активного развития этой компании.

Китайские товары будут наращивать свою долю на нашем рынке. 

- Когда-то шла речь про то, что Aliexpress хотел выйти в ритейл, но сейчас продажи с этой площадки ограничиваются небольшими предпринимателями, которые закупают продукцию и продают в своих торговых точках. Думаю, что также мы будем наблюдать рост числа товаров из Китая, – считает Фиофилова. 

Эксперт добавила, что сейчас заметно развитие отечественных магазинов одежды. Например, модный шоу-рум российского бренда появился в ТЦ "Невский Центр".

- Ситуация в сегменте торговых центров будет достаточно неопределённой до сентября. Можно говорить, что ситуация движется в положительном направлении, – резюмировала Фиофилова.

Так в мае 2022  спрос на аренду торговых помещений вырос на 5,35% относительно апреля текущего года.

Несмотря на это, количество запросов в этом месяце оказалось на 14,95% ниже, чем в прошлом году. По итогам первых пяти месяцев 2022 года – с января по май – спрос на аренду торговых помещений оказался на 11,81% ниже, чем в рамках аналогичного периода прошлого года. При этом среднемесячное число запросов в нынешнем году ниже всего на 0,47% аналогичного показателя в прошлом году. 

Ясно, что к осени китайские компании будут наращивать свою долю на нашем рынке. 

Возвращение в Эдем 

Ушедшие торговые сети постепенно возвращаются на российский рынок.

– Сейчас мы видим возвращение некоторых сетей в Россию, - считает Фиофилова. - Например, польский холдинг LPP, который является владельцем пяти известных брендов одежды масс-маркета ("Reserved", "Cropp", "House", "Mohito", "Sinsay") ушёл одним из последних и одним из первых возвращается. Теперь этот холдинг принадлежит китайцам. Эти магазины занимают значительные площади в торговых центрах Петербурга: в некоторых они представлены полным набором этих брендов, а в некоторых представлены частично. Название брендов изменилось незначительно, также как и ассортимент, который и раньше изготавливался в Китае.

Похожая смена произошла с брендом L'Occitane. Сначала они закрылись, а теперь открылись, но сеть теперь называется по-русски - Л'Окситан. Такая же история произошла с McDonald’s. Эксперты прогнозировали, что покупателем сети будет один из франчайзеров - так и случилось. Уже известно, что персонал и меню останется прежними. На данный момент не до конца понятно, откроются ли сразу все точки, или это будет происходить поэтапно.

- По нашим прогнозам, до осени, так или иначе, откроются все ушедшие сети. Недавно стало известно, что ZARA думает над возвращением и тем, как назвать свой российский бренд, - считает Полина Фиофилова. - Не могу сказать, что мы видим очередь на аренду свободных торговых помещений. При этом можно с уверенностью констатировать, что самые ликвидные помещения оперативно найдут арендаторов. Турецкие сети будут активно заходить в российские торговые центры. Про белорусские и казахские сети говорить сложнее. Так, наши соседи из Белоруссии присутствуют в косметическом сегменте. Продуктовые сети из Казахстана хотели зайти на наш рынок, но достаточно быстро с него ушли.

«15-ти минутный город»

Меняется не только формат арендатора, но и форма арендодателя. Пандемия, а теперь и события на Украине повлекут трансформацию модели потребления. Близость к дому стала основным критерием для выбора места повседневного шопинга.

Так, еще в 2021 году были открыты единицы ТРЦ форматов «региональный» и «суперрегиональный». При этом 81% новых открытий за год пришелся как раз на малые торговые центры районного формата.

Такой внушительный перевес говорит о том, что районные торговые центры продемонстрировали большую устойчивость в кризис. И этому поспособствовали сразу несколько факторов. Первый из них — смещение спроса в спальные районы.

Небольшие ТЦ стали локальными центрами притяжения, которые органично вписались в набирающую популярность урбанистическую концепцию «15-минутного города». Этот подход ставит во главу угла пешеходную доступность. В идеале, жители того или иного района должны находить все необходимое для жизни в 15 минутах ходьбы от дома: магазины, социальные объекты, места развлечений и так далее. 

Эксперты отмечают, что люди насытились масштабными концепциями, которые созданы словно для всех сразу и ни для кого. У потребителей появился запрос на индивидуальный подход. Места, где тебя знают в лицо, делают социальную роль человека более заметной, даже если это роль посетителя кофейни. В масштабных гипермаркетах о подобном эффекте не может быть и речи.

Еще один плюс в пользу «районников» — их инвестиционная привлекательность.  Для развития крупных региональных ТЦ с площадями в 100-150 тыс. кв. м требуются огромные вложения и большие земельные участки. Однако, инвесторы сегодня не верят в заполняемость такого объема - все переориентировались на торговые объекты «у дома». Интерес со стороны бизнеса привел к ренессансу торговых объектов районного формата площадью 20-40 тысяч квадратных метров.

Эта особенность, в числе прочего, связана с обязательствами по обустройству инфраструктуры, которые есть у девелоперов жилой недвижимости. Поэтому много «районников» появляется именно в новых микрорайонах. 

Раньше новые ТЦ показывали умеренный рост заполняемости на старте, но во многих из них уже присутствовали якорные операторы, под которых наращивается торговая галерея, и мелкие ритейлеры. Сейчас с этим возникают большие проблемы. А значит под вопросом и новые проекты крупных по метражу ТЦ. Как минимум до конца года.

Даниил МАЦЕЙКО