Агрегаторы против риэлторов: кому достанется рынок недвижимости? - «Новости рынка недвижимости»

Противоречия в интересах агрегаторов недвижимости и риэлторов вскрылись в ходе пленарного заседания Всероссийского жилищного конгресса. Мероприятие прошло на прошедшей неделе в Сочи. Если первые чувствуют себя на рынке все более уверенно, то вторые теряют позиции и отмечают снижение маржинальности бизнеса.

В Багдаде все спокойно?

Агрегаторы, которые относительно недавно появились на рынке продаж недвижимости, похоже, уже чувствуют себя здесь, как рыба в воде. Достаточно сказать, что «Авито» и «Метр квадратный» выступили компаниями-спонсорами конгресса, а ЦИАН – генеральным информационным партнером. Именно выступления их представителей задали тон обсуждению.

По словам коммерческого директора компании ЦИАН Михаила Посредникова, с точки зрения продаж март 2022 года в Москве стал одним из самых успешных месяцев за последние два года. Причиной рекордных объемов были ажиотаж и возможность взять ипотеку по старым ставкам. Похожая ситуация сложилась в Санкт-Петербурге и в большинстве регионов России: пик в конце февраля и первые две недели марта, а затем снижение. «Причем снижение с рекордных уровней не означает падения в ноль», - подчеркнул эксперт.

Интересное положение дел наблюдается на рынке аренды. Спрос на съемное жилье в марте либо слегка снизился (Москва), либо оставался стабильным (Санкт-Петерберг и регионы), а вот предложение пережило настоящий бум. Количество выставленных объектов выросло практически на 50%. Особенно это характерно для Москвы и Санкт-Петербурга, в регионах тренд не такой яркий, но тоже идет рост предложений.

«Новые квартиры в аренду выставили три группы собственников, - говорит Михаил Посредников. – Первая – это граждане, кто хотел продать недвижимость, но не стал это делать из-за турбулентности рубля, вторая – те, кто уехал из страны. Кроме того, часть объектов из посуточной аренды перешли в разряд долгосрочной».

Текущий кризис своеобразно отразился на работе «Авито». Как заявил руководитель категории «Вторичная недвижимость» компании «Авито Недвижимость» Сергей Хахулин, рост аудитории агрегатора в марте составил 22%. Это объясняется тем, что люди, заметив рост цен на большинство товаров, бросились покупать их с рук.

Что касается положения дел на рынке недвижимости, 10 марта в «Авито» зафиксировали наибольший спад спроса, но далее, по данным на 1 апреля, три категории отыграли падение. Это загородная недвижимость (+50%), коммерческая недвижимость (+66%) и долгосрочная аренда (+44%).

«Важно отметить, что динамика посетителей раздела «Недвижимость» показывает, что их меньше не стало, просто они звонят меньше. Формируется отложенный спрос, - уверен Сергей Хахулин. – Ключевая ставка ЦБ начинает снижаться, а это означает, что в III-IV квартале мы можем увидеть экспоненту по продажам».

На позитиве сосредоточился и генеральный директор экосистемы недвижимости компании «Метр Квадратный» Вячеслав Дусалеев. По его словам, в российской семье квартира составляет примерно 90% стоимости всех активов. За 15 лет обеспеченность жильем на душу населения в стране выросла с 20 до 27 кв. м, но до сих пор 22,7 млн семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а 11,6 млн семей планируют улучшить их в ближайшие годы. В 2022 году около 28% обеспеченных россиян (с доходами более 100 тыс. руб./мес.) хотят вложить средства в недвижимость.

«Сбережения россиян в банках составляют 34 трлн руб., на руках еще 16 трлн руб., - подчеркнул Вячеслав Дусалеев. - В 2021 году продажи всех новостроек принесли девелоперам 4 трлн руб., то есть в четыре раза меньше, чем лежит сейчас у людей под подушкой. Все это говорит о том, что спрос на недвижимость рано или поздно вернется на прежний уровень».

Президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин тоже видит благоприятные тренды: «Ситуация успокаивается, доллар частично вернул свои позиции, ЦБ сделал первый шаг по снижению ключевой ставки. Есть прогноз, что к концу мая ставка рефинансирования вернется к докризисным значениям, - говорит он. - Тогда и застройщики, которые сейчас временно притормозили ввод новых объектов, продолжат строительство, и отложенный спрос реализуется, так как люди смогут покупать жилье по доступной ипотеке».

А вот риэлторы не столь оптимистичны. По словам генерального директора компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, апрель начался плохо. Если в марте объем продаж недвижимости в России составлял 1,34 трлн руб. и был зафиксирован рост к аналогичному периоду прошлого года на 41%, то в апреле ожидается 0,93 трлн руб. и падение на 11%, в мае – 0,58 трлн руб. (-32%).

«Падение на этот раз будет глубокое, я не верю в историю, что все резко восстановится, - говорит эксперт. - Нам предстоят очень тяжелые полгода, а может и пара лет. Мы больше чем в два раза «упали» по ипотечным консультациям, плохо идем по задаткам – 75% от среднего уровня 2021 года».

 Зато растут курорты

 Кардинально противоположная ситуация наблюдается в сегменте курортной недвижимости. Если в 2020-2021 годах спрос на этот вид упал по сравнению с предыдущим сезоном на 28%, то в этом году эксперты ожидают стабилизации, а в 2023 году – устойчивого роста. По мнению директора СК «Неометрия», генерального директора Alias Group Надежды Барачиной, к стабилизации рынок подталкивают несколько драйверов.

Первый – рост спроса на внутренний туризм. Ожидается, например, что Краснодарский край примет в этом году 20 млн туристов. Для сравнения в 2020 году этот показатель составил 12 млн человек, в 2021 – 16,8 млн. Заполняемость отелей в высокий сезон в 2021 году составила 80%, в 2022 году прогнозируется в 95% с дефицитом в высоких сегментах - 4-5%. Ряд операторов объявили, что летом 2022 года рост цен на номерной фонд составит 10-30%.

На рост спроса и предложения влияет и государственная поддержка гостинично-туристической сферы: обнуление ставки НДС, упрощение процедуры получения разрешительной документации в сфере строительства гостиничных комплексов и апартаментов, а также достаточно серьезное упрощение процедур ввода их в эксплуатацию. Кроме того, в действие введены несколько программ по развитию инфраструктуры. Всего на поддержку сегмента государство планирует потратить в ближайшие три года 13 млрд руб.

Падают инвестиции в зарубежную курортную недвижимость. «Мы наблюдаем эту тенденцию в последние три недели, - говорит Надежда Барачина. - Вырос сегмент инвесторов, которые планировали вкладываться в недвижимость за рубежом, но покупают курортную недвижимость внутри страны». 

Кто кого?

На фоне столь благостных докладов очень тревожно прозвучали выступления представителей риэлторского сообщества. Президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Игорь Горский, посетовал, что его коллеги в основной своей массе до сих пор не участвуют в решении накопившихся проблем. По его словам, в РГР сейчас представлены 150 тыс. представителей профессии, тогда как на рынке работают 500 тыс. человек.

«Если кто-то думает, что государство оставит отрасль без регулирования, то он серьезно ошибается. Если мы и дальше будем каждый сам по себе, то отрасль отрегулируют за нас, - уверен Игорь Горский. - У каждого регулирования есть свой бенефициар. На рабочих встречах присутствуют достаточно известные западные маркетинговые компании, возможно регулирование сделают для их удобства».

Президент РГР отметил все более усиливающуюся роль агрегаторов недвижимости и провел параллели с такси. По его словам, общий объем средств, заработанных перевозчиками в 2021 году составил 1 трлн руб. Агрегаторы при этом забрали себе 62% выручки.

«Лишь 38% получили люди, которые купили машины, заправляют их, работают по 12 часов, ремонтируют, несут все риски. Уважаемые риэлторы, вы хотите быть, как такси? Вы хотите, чтобы агрегаторы взяли эту профессию в свои руки? – вопрошает эксперт. - Когда во время пандемии мы писали письма с просьбой поддержать профессию, нам сказали: вас мало. Поддержали такси, рестораторов, но не риэлторов, потому что каждый из нас сидит в своем углу».

Тему подхватил Ильдар Хусаинов. По его словам, агрегаторы накопили такой потенциал, что через пару лет на рынке могут остаться только они.

«Пока мы занимаемся только риэлторством, а в других сферах не делаем значимых шагов, нас будут сначала обыгрывать, а потом последуют шах и мат. Будет не конгресс риэлторов, а конгресс других систем, - уверен он. - Мы не объединены экономически, у нас нет хороших целей, задач и бизнес-лидеров. Риэлторский бизнес находится в сложной ситуации».

По мнению Хусаинова, риэлторам нужно срочно решить несколько системных вопросов. Первый из них – налоговый. Статус риэлтора с налоговой точки зрения не определен. Есть недопонимание, можно ли быть в профессии самозанятым, открыть ИП, и как это правильно делать. В качестве мер поддержки от НДС освободили отели и спортзалы, при этом в риэлторском бизнесе доля невозвратного НДС гораздо выше. Ильдар Хусаинов считает, что вопрос об отмене НДС нужно поднимать на всех уровнях, иначе эта сфера в России никогда не сможет развиваться.

С позиции открытых данных риэлторы, по мнению эксперта, откинуты на обочину. Они не могут получить информацию ни по объему сделок из Росреестра, ни данные статистики. Попытки подключиться к некоторым системам безрезультатно длятся годами. «Мы должны взять на себя ответственность, четко объявить стратегию, что мы хотим эти данные, - уверен эксперт. - Такая ситуация сложилась только в России, во многих странах этот вопрос давно решен».

Не решается и проблема автоматизации бизнеса. Цифровые решения создали другие системы, а риэлторы платят колоссальные деньги за их использование. Агентства недвижимости проигрывают в инфополе. У риэлторов нет маркетинговых бюджетов, в сознании общества профессия развивается очень медленно. При этом доля проникновения риэлторских услуг в стране составляет уже более 90%. Это один из самых высоких показателей в мире.

«Мы теряем маржинальность. Рост цен на публикацию объявлений в ЦИАН, Домклик или Авито перешел все возможные грани, - сетует Ильдар Хусаинов. - Если раньше риэлтор тратил 300-500 руб. за объявление, то сегодня на это уходит по 15-20% выручки. Если будем и дальше молчать, станем тратить половину. Мы должны защищаться». 

Когда в товарищах согласья нет

«Ильдар много сказал о проблемах, но не сказал, как их решать. Нам надо, кому нам? – прокомментировал выступление генерального директора компании «Этажи» Игорь Горский. – Если не будет политического объединения, не будет и совместной экономики. Пока мы не договоримся, нас так и будут раздергивать по углам: агрегаторы с одной стороны, партнеры с другой».

 Президент РГР, судя по всему, намекает на то, что объединяться следует именно на платформе гильдии. Но, похоже, такой вариант интеграции устраивает далеко не всех. Телеграмм-канал «Домострой» со ссылкой на слова Хусаинова на днях сообщил, что 20 крупнейших агентств недвижимости России решили создать совет Р20. Целью объединения называется развитие сферы риэлторских услуг в стране.

«Создается конкурент РГР, которая объединяет 1,5 тыс. компаний, в том числе 50 региональных ассоциаций, - пишет телеграмм-канал. – Может быть, Р20 наконец-то займется регулированием риэлторов и правовыми вопросами их работы, так как о деятельности РГР вообще ничего не слышно».

В общем, судя по разногласиям внутри риэлторского сообщества, серьезные изменения в отрасли наступят еще не скоро.

Евгений ГОРЧАКОВ