Еще раз о реновации: что сталкеры находят в брошенных пятиэтажках индустриального периода - «Новости рынка недвижимости»

…В Москве сегодня, среди нарядного квартала, нередко можно встретить дома, зияющие пустыми глазницами окон. «Как после войны…», - оглядываясь на них, роняют прохожие. Это те самые хрущевские пятиэтажки, предназначенные под снос по программе реновации. Они доживают последние деньки своей достаточно долгой (и, в общем-то, неплохой!) жизни – через пару недель или месяц им предстоит кануть в Лету, превратившись в гору строительного мусора.

Но некоторые отважные «сталкеры» решаются проникнуть в нежилые апартаменты. И застают там неожиданную картину – абсолютно целые, без видимых повреждений, стены и потолки, крепкие лестничные пролеты, вполне себе функциональные балконы…И возникает закономерное недоумение: а, собственно, почему этот дом приготовлен под снос?

В этих квартирах жить бы и жить…

…Блогер канала ComDig не так давно попутешествовал по одной из таких пятиэтажек. Удивительно, но за время своей прогулки он не увидел ни одной трещины на стене или подтека на потолке. А это значит, что конструкции дома еще достаточно надежные, да и гидроизоляция не подкачала – протечек нет. Зачем же ломать то, что еще вполне пригодно для жизни, – недоумевает автор сюжета.

 Если посмотреть на правую, неразрушенную, часть, то вряд ли скажешь, что этот дом непригоден для жизни

Но было и то, что поразило новоиспеченного сталкера в самое сердце: буквально повсюду спиленные перила, снятые батареи, вырезанные, чуть ли не выдранные с корнем, пластиковые окна – оттого и зияют старенькие пятиэтажки «пустыми глазницами». То ли это уже мародеры постарались, то ли у подрядчика, занимающегося сносом, есть договор на реализацию «бэушных» отопительных приборов и металлоизделий. То ли управляющая компания воспользовалась процедурой сноса в своих целях – Бог весть!

Словом, вполне целые и хорошие дома буквально «раздевают», вынося оттуда все более или менее ценное.

Итог мы уже знаем.

- …Вполне себе отличное жилье в тихом и уютном месте попросту сносится для выгоды новых застройщиков, которые неплохо заработают на новой многоэтажке, - высказывает свою точку зрения автор.

Нетрудно догадаться, что на месте этой пятиэтажки совсем скоро появится  высотный «человейник», который будет построен без оглядки на местную экологию. Вряд ли кто-то будет высчитывать и то, выдержит ли такие объемы потребления местная инфраструктура – транспортная, коммунальная.

 Уютные пятиэтажки потихоньку заменяют дома-человейники

-…Когда бродишь по таким оставленным людьми, но еще вполне добротным домам, не покидает ощущение какой-то «неправильности», «недодуманности» всего происходящего, - поделился с нами другой представитель блогерского сообщества.

Да, хрущевки, и правда, давно уже не соответствуют нормам и требованиям, предъявляемым к  современному жилищу. Да, улучшать жизнь москвичей, безусловно, надо. Но почему только одним-единственным способом?

Почему-то у нас  никто всерьез так и не захотел попробовать иные пути преобразования устаревшего (кто же спорит!) жилого фонда. Сделать это можно было хотя бы в порядке эксперимента.

Между тем, существует самый разный опыт реновации. Например, реконструкция, приспособление: когда старую хрущевку капитально ремонтируют, меняют инженерные сети, достраивают шахту лифта (в старых пятиэтажках он, как известно, не был предусмотрен), и даже надстраивают дополнительные этажи, оперев их на новые несущие конструкции.

Опыт разных стран показывает, что у такого эксперимента могут быть вполне впечатляющие результаты. 

В Германии жилой фонд индустриальной эпохи решили оставить

В Германии, например, пятиэтажки практически не сносили. Их, по большей части, как раз реконструировали.

Не так давно  председатель берлинского Центра компетенций по крупным жилым массивам Бернд Хунгер рассказал журналу «Новый компаньон» о том, как Германии удалось превратить советские хрущевки в современные жилые кварталы.

 Не удивляйтесь, это модерновое здание когда-то было скучной типовой малоэтажкой

Между прочим, в Германии хрущевок было не много, а очень много. К 1990-му году в панельных «советских» пятиэтажках проживало, ни много ни мало, 4 млн. жителей ГДР. В некоторых городах восточной Германии панельный фонд занимал около 60%. И сносить такой колоссальный массив даже чисто технически представлялось крайне сложным!

Да, после объединения Западной и Восточной Германии давление определенных сил было достаточно сильным: давайте сносить! Аргументация была простая: в домах с бетонными стенами нет утеплителя, инженерные сети также не соответствуют западным стандартам. К тому же отсутствуют лифты. И аргументы, в целом, были правильными.

Но другая часть настаивала: человеку важно окружение, в котором он вырос, к которому он привык. Кроме того, в старых районах была хорошо налажена транспортная и социальная инфраструктура. Поэтому приняли решение: обновить старый панельный фонд и оставить!

Немаловажной была и экономическая причина. Подсчитали, что ремонт и обновление обойдется примерно в три раза дешевле.

 Удачный пример реконструкции здания эпохи индустрильного домостроения в Германии

Свою положительную роль сыграло и то, что в Германии жилой фонд не приватизировался, все квартиры были собственностью государства. Поэтому здесь удалось избежать тягомотных процессов с теми, кто был не согласен с какими-то шагами властей по преобразованию застройки эпохи индустриального домостроения.

- Дальше все пошло своим чередом, - рассказывает Бернд Хунгер. – В Берлине начали с малозатратных, но эффективных мероприятий: высадили деревья, построили недорогие детские площадки, отремонтировали текущие крыши и мокнущие подвалы. А потом приступили к более масштабным мероприятиям: замене инженерных сетей, окон. Повсеместно утепляли фасады. Что важно, работы шли практически без отселения жильцов. Но никто не жаловался – ведь люди видели реальное улучшение каждый день.

В итоге, достаточно большая часть населения Восточной Германии (бывшей ГДР) продолжает жить в типовых пятиэтажках – но значительно улучшенных.

По тому же принципу, с небольшими вариациями, проходила реновация и в других соцстранах – Чехии, Польше и т.д. В названных странах большую роль сыграли кооперативы и объединения собственников. 

Алексей Кротов: после реконструкции типовая пятиэтажка превратилась в элитное жилье

В России тоже есть опыт преобразования жилого фонда индустриальной эпохи. Правда, на сегодня чуть ли не единичный. Мы уже писали об архитекторе Алексее Кротове, который сумел реконструировать вверенную ему пятиэтажку так, что теперь ее жильцы живут практически по западным стандартам – в двухуровневых просторных квартирах с полным благоустройством внутри.

- Мы вычистили все старые планировки,- поведал нам в нашу первую встречу Алексей Кротов. - Если раньше здесь были однушки, двушки, то теперь здесь есть и четырехкомнатные, и пятикомнатные, и трех- четырехкомнатные на двух уровнях. То есть мы полностью изменили квартирографию.

Такие просторные планировки можно создать в обычной хрущевке - правда, после реконструкции

Подробно рассказал тогда Алексей Владимирович и о технической стороне дела:

- У типовой пятиэтажки надстроено 4 этажа, но на своих фундаментах.

Мы обстроили дом новым конструктивом, на который и «оперлись» четыре дополнительных этажа. По периметру был сделан монолитный ростверк на буронабивных сваях около 10 метров глубиной. А затем выстроены пилоны, с определенным интервалом, и через эти пилоны на всю глубину здания были переброшены балки стенки высотой в один этаж. Вместе с перекрытиями они образуют жесткую конструкцию. Эти пилоны и стали несущими для дополнительных четырех этажей — они не давят на старую часть постройки. 

В итоге, дом получил все функции, присущие современному жилищу:  здесь появились лифт, мусоропровод, просторные вестибюли в подъездах. В доме полностью была заменена инженерия, электрика. Изменился и внешний облик дома – за счет броских фасадных систем. То есть, здание приобрело абсолютно современный вид.

 Реконструированная пятиэтажка с надстроенными 4-мя этажами, спроектированная архитектором Алексеем Кротовым

Преимущества реконструкции перед реновацией Алексей Владимирович назвал тогда четко: это, во-первых, серьезная экономия на утилизации. Немаловажно и то, что половина строительных конструкций уже имеется: фундаменты, стены, перекрытия, лестницы – их можно просто оставить. К дому уже подведены коммуникации – остается только расчистить внутреннее пространство, поменять несущие перегородки и  инженерные сети.

В итоге, получается весомая экономия. Стоимость реконструированного квадратного метра выходит где-то около 13 600 рублей. Общая экономия, по сравнению с новым строительством - 30-40%.

Алексей Кротов, приводя аргументы в пользу пятиэтажек, обычно ссылался на академика Бочаров (ЦНИИЭП «Жилище»), который  проектировал и строил дома хрущевского периода. Так вот, тот с полной ответственностью утверждал, что хрущевки амортизированы лишь на 20%. То есть это вполне крепкие постройки, которые простоят еще много лет.  

А выгодоприобретатели - кто? 

Нельзя сказать, что попытки взглянуть на реновацию по-новому совсем уж не предпринимались. Время от времени тот или иной архитектор предлагает подумать над «альтернативными» вариантами преобразования типовых пятиэтажек.

Но пока реального «выхода» от таких предложений мало.

- Может быть, потому, что главной целью реновации для некоторых ее участников (теперь уже независимо от того, какие цели закладывали в нее те, кто ее начинал) -  является все-таки не забота о людях, а захват ценных земель в центре столицы, сулящих выгодопробретателям колоссальные, миллиардные, прибыли? - гадают сторонники «реконструктивного» подхода.

Реновация, но с альтернативой – вариант, который, пожалуй, мог бы устроить если не всех, то многих. Допустим, часть кварталов может быть снесена,  часть - реконструирована. Правда, пока разговор с общественностью на эту тему даже не начинался. 

Подготовила Елена МАЦЕЙКО