Итоги корона-весны: за чей счет девелоперы будут покрывать убытки - «Новости рынка недвижимости»

Сегмент жилой городской недвижимости в полной мере испытывает негативные последствия от эпидемии коронавируса в России. За два месяца карантина спрос сократился на рекордные 50-70%. Строительные компании одного столичного региона только за апрель недополучили около 55 млрд руб. В таких условиях государство пытается поддержать застройщиков, субсидируя ипотечные ставки на первичном рынке до 6,5%, а сами застройщики активно развивают онлайн-продажи. Стоит ли ждать в обозримом будущем выравнивания ситуации, или, напротив, эскалации кризиса?   

Глубина падения

Пандемия COVID-19 затронула практически все стороны экономической жизни России, и сегмент жилой недвижимости, к сожалению, не стал исключением. По разным оценкам, спрос на первичном и вторичном рынке в апреле- начале мая сократился примерно на 50-70% . Причем статистика сделок по договорам долевого участия за отчетный месяц часто содержит записи о соглашениях, которые были фактически заключены раньше. То есть глубина падения активности покупателей может быть и больше. Довольно сильно режим самоизоляции затронул интересы строительных компаний Москвы и Московской области, которые, по подсчётам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), столкнулись со снижением спроса на 50-55 млрд руб. только за один апрель.

В Москве в апреле число договоров долевого участия снизилось на 44% по сравнению с мартом и на 49% по сравнению с апрелем 2019 года, говорит  управляющий директор компании «Метриум»  и участник партнерской сети CBRE Надежда Коркка. В отдельных проектах новостроек за весь месяц самоизоляции было заключено на 70% меньше ДДУ, чем в марте.

В апреле, по данным аналитиков bnMAP.pro, в Москве и Новой Москве было подписано 1023 договора долевого участия (ДДУ), а зарегистрировано — 4020 ДДУ (впрочем, определенную долю этих сделок составляют ДДУ, подписанные в марте). В Подмосковье было заключено 959 сделок, а зарегистрировано — 6966, с той же поправкой на март.

– Очевидно, что данные по дате подписания еще подрастут после проведения регистраций всех апрельских ДДУ, однако даже если они увеличатся вдвое, уже очевидно, что спрос действительно просел в значительной мере, комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Государство спешит на помощь

Меры, которые разработало государство, направлены на поддержание самих застройщиков, девелоперов, всех участников цепочки производственного цикла, а также потребительского спроса. Речь идет о шагах по поддержке малого и среднего предпринимательства (МСП) и о снижении ипотечных ставок.

Во-первых, предусмотрена компенсация ставок по кредитам девелоперов для продолжения строительства. Она предусмотрена для застройщиков, сохранивших не менее 90% численности работающих на строительстве. Во-вторых, одним из механизмов является докапитализация фонда защиты прав дольщиков для достройки проблемных объектов.  В-третьих, докапитализация «ДОМ.РФ» для выкупа жилых помещений у застройщиков, перечисляет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Что же касается основных факторов наращивания спроса, то главным из них является программа снижения ипотечной ставки до 6,5%, которую правительство утвердило 23 апреля 2020 года (будет действовать до 1 ноября). Результат не заставил себя долго ждать. Спрос на ипотеку на первичном рынке в мае превысил уровень, достигнутый до эпидемии, при этом 80% заявок пришлись именно на льготные кредиты, сообщил руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг на видеоконференции ОНФ «Доступность и качество жилья после пандемии». Если в январе-марте этого года в банке «ДОМ.РФ» каждый месяц обрабатывалось около 3-4 тыс. ипотечных заявок на квартиры в новостройках, то в мае их число выросло до 6 тыс, уточнил эксперт.

На власти надейся, а сам не плошай

Обусловлены необходимостью поддержки спроса и самостоятельные антикризисные действия застройщиков. Отсюда – субсидирование процентных ставок уже с их стороны. Застройщик берет часть выплат на себя, чтобы заемщик смог минимизировать кредитное бремя после выхода из карантина, по крайней мере, до конца 2020 года.

Другой важной мерой стимулирования спроса стал активный переход на схему онлайн-продаж, который удержал рынок от еще более глубокого падения. После введения режима самоизоляции закрылись МФЦ, а Росреестр приостановил прием документов на бумажных носителях. То есть, зарегистрировать сделку можно было только в электронной форме. Широко применялись и другие инструменты удаленных продаж. Так, в культурно-образовательном кластере Russian Design District в апреле открылось онлайн-бронирование квартир, и клиенты активно пользовались этой услугой. После того, как в проекте состоится старт продаж, застройщик предложит покупателям возможность совершить покупку в режиме онлайн.

С первых дней начала режима самоизоляции AFI Development для обеспечения санитарной безопасности клиентов запустила сервис бесконтактного заключения сделок, благодаря которому процесс продаж в компании не прекращался ни на один день, рассказал директор по продажам Федор Ушаков.  В апреле в связи с началом режима изоляции количество сделок несколько сократилось, однако уже в мае, когда покупатели адаптировались к новой реальности, число транзакций увеличилось почти в 2 раза. 15% покупателей выбирали и приобретали квартиры полностью в удаленном режиме при помощи сайтов проектов и использования электронной подписи для оформления всех необходимых документов. Впрочем, большая часть покупателей данного периода (порядка 60%) уже ранее бывали на объектах компании и приняли решение о покупке, и 25% - это клиенты, которые вплотную подошли к сделке, но отложили финальное принятие решения до момента, когда они смогут непосредственно познакомиться с жилыми комплексами.

В настоящее время компания «ВекторСтройФинанс» полностью перешла на онлайн-формат, в текущих условиях это единственно возможный вариант работы, рассказал управляющий партнер Андрей Колочинский. Однако механизм дистанционных сделок полностью не отлажен. Так, на первых порах наблюдались сбои в работе Росреестра и увеличенный срок регистрации договоров. Сейчас ситуация улучшилась, однако на некоторых этапах сделки по-прежнему требуется присутствие клиента. Текущий кризис придал дополнительный импульс развитию электронной торговли, и, несмотря на то, что рынок недвижимости все еще остается консервативным, уже никто не сомневается, что после снятия карантина спрос на услугу дистанционной покупки останется. Застройщики, которые успешно прошли путь цифровой трансформации, смогут привлечь дополнительный пул клиентов, привыкших к онлайн-покупкам. 

А вот коммерческий директор компании Sezar Group Ольга Барабанова убеждена, что онлайн продажи – временное явление, и больше громкий лозунг, чем реальная идеология. По крайней мере, в сегментах бизнес-класса, комфорт-плюс, не было, и вряд ли возможны сделки онлайн, в классическом понимании этого термина.

– У нас не типовой продукт, и аудитории принципиально важно оценить и обсудить решения лично. Но мы исповедуем идеологию: если покупатель не может приехать лично в офис продаж, то офис продаж готов приехать к нему в необходимом составе и со всеми презентационными материалами, которые необходимы, включая 3D-макеты комплекса, – рассказывает эксперт. – Общение, подписание документов проходят в том формате, который удобен покупателю. Этот сервис был и раньше, востребован сегодня, и в перспективе его мы будем развивать.

Следует учесть, что данные технологии были обкатаны еще до кризиса — прежде всего, благодаря межрегиональным сделкам, подчеркивает Ирина Доброхотова. Это как сделки со 100% оплатой, так и ипотечные. При этом полностью дистанционными их назвать нельзя, так как, например, до сих пор нет возможности открыть эскроу-счет не приходя в банк, получить ипотеку без посещения офиса банка (наладились, впрочем, выездные сделки к клиентам). Но неоднократно клиенты покупали и покупают квартиры в другом городе, не приезжая в Москву — в этом случае сделка проводится в офисе банка, документы доставляются курьерскими службами.

Цены повышаться не будут?

За оформление транзакции в удаленном режиме AFI Development был предусмотрен бонус: скидка до 4% во всех жилых комплексах компании, а в ЖК Silver дисконт может доходить до 6% от общей стоимости квартиры. Немножко другим оказался подход у компании «ВекторСтройФинанс».  Несмотря на то, что первые недели апреля наблюдался спад покупательской активности по сравнению с мартом, компания не стала предлагать скидки и акции. А когда заработала государственная программа субсидирования ипотеки и клиенты начали возвращаться на рынок, 26 апреля было анонсировано плановое повышение цен в ЖК «Кварталы 21/19». Кратковременный спад – это не повод снижать цены, убеждены в компании.

Для топового уровня бизнес-класса и сегмента комфорт-плюс, в которых работает Sezar Group, дисконт не является основным фактором принятия решения о покупке, убежден представитель застройщика. Поэтому в компании никогда не использовали инструменты искусственного стимулирования спроса, и не планируют их вводить сейчас. Компания может себе позволить без изменения оперативных процессов выдержать колебания спроса, которые в ее сегментах больше связаны с «настроениями рынка», чем с объективными факторами финансовой стабильности.

Пока Надежда Коркка не наблюдает сокращения цен на новостройки, во всяком случае, в Москве. В апреле средний квадратный метр в первичных объектах подорожал на 1%, поставив очередной исторический рекорд стоимости жилья в массовых новостройках в Москве (188 тыс. руб. за кв.м). При этом отмечается некоторое повышение среднего размера скидки с 3-4% до 5%. Однако полностью отождествлять его с косвенным снижением цен нельзя, так как скидки предоставляются далеко не всеми застройщиками и распространяются, как правило, на ограниченное число предложений.

– В Москве после начала карантина рост цен на первичном рынке замедлился, – рассказывает коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District) Ксения Юрьева. – Напомню, в 1 квартале средняя стоимость квадратного метра ежемесячно увеличивалась в среднем на 2%. В апреле темпы сократились более чем вдвое, до 0,9%. Думаю, в последующие месяцы цены останутся на прежнем уровне, поскольку разнонаправленные тенденции уравновешивают друг друга. С одной стороны, застройщики недополучили большую долю прибыли – от 30% до 70% в зависимости от проекта, но при этом продолжали нести те же расходы, что и прежде (обслуживание кредитов, налоги, содержание активов и т. д.). С другой стороны, наращивать цены также невозможно, поскольку покупательская способность населения сократилась.

…Между тем, не так давно «Строительная газета» провела свой опрос ведущих девелоперов Московского региона. И многие из них рассказали о решении повысить цены уже в третьем-четвертом квартале этого года.  При невысоком покупательском спросе (собственно, вряд ли эта тенденция изменится к концу года) решение далеко не бесспорное. И это еще, мягко говоря.

Чья возьмет? Пока однозначно ответить на этот вопрос сложно.

Остановка строительства влетела в копеечку

По указанию властей в столичном регионе с 13 апреля по 12 мая были приостановлены все стройки (за исключением больниц, объектов метрополитена и других работ «непрерывного цикла»). По подсчетам РАСК, суммарно месяц простоя обошелся застройщикам Москвы и области в 13-14 млрд руб. прямых издержек. Есть информация о задержке старта продаж или строительства в некоторых новых жилых комплексах. В частности, по информации экспертов компании We Know, за апрель-май текущего года стартовали продажи лишь в трех столичных проектах, тогда как за аналогичный период прошлого года на московский рынок вышло десять новых ЖК.

С одной стороны, месячный простой – это большой срок, говорит Андрей Колочинский. С другой стороны, в контексте девелоперского цикла, который в среднем составляет три года, такой перерыв не является критичным.

– Когда мы получили возможность возобновить работы 12 мая, нам потребовалось около недели, чтобы выйти на привычные темпы строительства, – рассказал эксперт. – Мы постараемся мобилизовать все свои ресурсы, чтобы нивелировать остановку строительства и остаться в утвержденном календарном плане. Что касается ущерба, гораздо большие финансовые потери мы несем от установленных ограничений в рамках режима изоляции и невозможности работать с клиентами в привычном режиме, что сказывается на объемах продаж.

Остановка строительства для всех компаний стала организационным и финансовым стрессом. Приоритетом Sezar Group было оперативное возобновление строительства, сразу, как только это будет возможно, поэтому компания вынуждена была нести расходы.  И их невозможно было планировать эффективно, учитывая, что запрет возник внезапно, а сроки его действия заранее не были известны. Сейчас  на всех площадках строительство продолжилось, эта вынужденная краткосрочная пауза «растворится» в масштабах 2-3-летнего цикла  девелоперского проекта и не отразится на сроках передачи квартир будущим собственникам, рассказали в компании.

Карантин ударил по вторичке

В период карантина спрос на жилую недвижимость радикально снизился, при этом масштабы падения варьируются в зависимости от сегмента.

– В Москве карантин сильнее всего ударил по вторичному рынку: падение спроса за его время составило 65%, – рассказывает Ксения Юрьева. – Для сравнения, на первичном рынке спад оценивается в 44%. Этот разрыв обусловлен несколькими причинами. Во-первых, на вторичное жилье не распространяется льготная ипотека под 6,5%, и в среднем кредиты выдаются под 9% годовых. Во-вторых, застройщики проявляют большую гибкость в плане регулирования объема предложения, совершенствуют инструменты продаж, запускают специальные акции. В-третьих, при сделке на вторичном рынке требуется подготовить большой пакет документов, а многие инстанции приостановили работу во время карантина.

В отличие от более организованного первичного рынка, представленного на 80% крупнейшими застройщиками и продающими риэлторскими агентствами, вторичный рынок является более атомизированным. В этом секторе рынка работают не только агентства недвижимости, но и частные риэлторы.

– Сущность их работы все-таки заключается в личностном общении с клиентами и осуществлением просмотров лотов «вживую», – подчеркивает Наталия Кузнецова. – Поэтому карантинные меры затормозили процесс выбора недвижимости.

Многие собственники снимали объекты с экспозиции на фоне эпидемиологической ситуации. В результате эксперты зафиксировали серьезное сокращение предложения на вторичном рынке столицы. Ценовых изменений на рынке вторичной недвижимости Москвы на фоне пандемии при этом пока не отмечается. 

Аренда упала, ставки остались

Спрос на аренду квартир сократился примерно в 3,1 раза, приводит цифры управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. При этом на данный момент в компании не отмечают существенного снижения ставок на рынке аренды. Есть единичные предложения, которые скорректировались в цене на 7-10%, однако большинство собственников не готовы к скидкам, и новые объекты выходят на рынок по докризисным ценам. В начале режима самоизоляции наймодатели соглашались на скидки и рассрочки уже существующим арендаторам, такие скидки могли доходить до 50%. Однако многие арендодатели также зависимы от дохода, который они получают от аренды, им также надо оплачивать счета и кредиты, и не все могут себе позволить и дальше предоставлять скидки. И в каждом отдельном случае ситуация решается индивидуально.

Пока спасает льготная ипотека

В мае риэлторы увидели значительный рост количества обращений, существенно превышающий апрельские показатели.

– Поскольку фактически два месяца люди не могли решать свои жилищные проблемы, на рынке сформировался отложенный спрос, поясняет председатель совета Директоров «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. Перед многими потенциальными покупателями по-прежнему остро стоит квартирный вопрос, и они возвращаются на рынок. Однако также необходимо учитывать, что у многих  людей за эти месяцы серьезно сократился доход, кто-то и вовсе его потерял, и им пришлось отложить решение своих жилищных вопросов до лучших времен.

Таким образом, пандемия коронавируса наложила глубокий отпечаток на ситуацию в сегменте жилой недвижимости. Положительными последствиями можно считать развитие технологии бронирования и продажи квартир через интернет и программу льготной ипотеки под 6,5%.

- При этом робкие поводы для оптимизма все-таки есть, - заявляют девелоперы. Ведь жилье – это предмет первой необходимости, поэтому на его покупку россияне не будут жалеть ни сил, ни денег. У кого, конечно, они еще остались.

Вот жаль только, что крайними здесь  опять можем оказаться мы – потребители, покупатели недвижимости. И бремя оплаты подорожавших за время кризиса квадратных метров ляжет именно на наши плечи.   

Александр КОВАЛЕВСКИЙ