Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам августа 2021 года.

Недорогое жилье осталось только в дальнем Подмосковье

Цены на недвижимость	Авг 21	Июл 21
Москва	232 760	+0,8%
Новая Москва	185 325	+0,8%
Подмосковье	127 594	+1,5%

Рост цен на жилье постепенно затухает во всех локациях московского региона. Но перегретый столичный рынок «тормозит» значительно быстрее Подмосковья, где еще остались более-менее бюджетные квартиры.

По данным аналитического центра, в августе подмосковные квартиры подорожали на 1,5% до 127 600 руб. за кв. м, а старо- и новомосковские – на 0,8%, до 232 760 руб. и 185 325 за кв. м соответственно. Для сравнения: за июль стоимость метра в Подмосковье увеличилась на 2,4%, в Новой Москве - на 1,3%, а в «старой» - на 1,5%. В июне темпы роста цен были еще выше.


За МКАД рост цен носит догоняющий характер. Особенно хорошо это видно по ценовой динамике в разрезе географии. Дальнее Подмосковье и Троицкий округ, которые отставали в прошлом году от более близких к МКАД локаций, теперь существенно их опережают. И именно за счет дальнего Подмосковья темпы роста цен в области по итогам августа оказались в два раза выше, чем в Москве.
Из-за резкого подорожания жилья в московском регионе за последний год дальнее Подмосковье и Троицкий округ становятся интересными для покупателей - более-менее бюджетные квартиры нормальных площадей сейчас можно купить только далеко от МКАД. Ездить оттуда каждый день на работу в Москву неудобно, но при средней цене метра в 180 000 – 190 000 руб. в «замкадных» районах «старой» Москвы и в НАО и почти 150 000 руб. – в ближнем Подмосковье других вариантов нет. Тем более что Московские центральные диаметры дают надежду на улучшение транспортной доступности отдаленных территорий московского региона – см. «Квартиры в Новой Москве и Подмосковье: где больше всего выросли цены из-за открытия МЦД?». Кроме того, из-за эпидемии многие компании перевели сотрудников на удаленную работу, полностью или частично, поэтому появилась прослойка людей, которым необязательно каждый день присутствовать в офисе. А значит, они могут пожертвовать близостью к метро ради более просторного жилья, пусть и расположенного далеко от Москвы.
Похожая картина складывается и при рассмотрении динамики цен по типам жилья и комнатности – дорожает то, чему еще есть куда дорожать. Современный монолит-кирпич оказался в аутсайдерах рынка, в топе - современная панель. Однокомнатные квартиры, ранее лидировавшие по темпам роста цен, теперь отстают – им просто некуда дорожать. В Новой Москве средняя стоимость метра однокомнатной квартиры приблизилась к 200 000 руб. – это цена квартир в спальных районах внутри МКАД. Зато вырвались вперед аутсайдеры 2020 г.- двух- и трёхкомнатные квартиры. В целом, рассчитываемые IRN.RU индексы дешевого жилья (20% самых дешевых квартир) и в Новой Москве, и в Подмосковье значительно опережают и рынок в среднем, и индексы дорого жилья (20% самых дорогих квартир).

Цены на жильё по типам домов	Москва	Новая Москва	Подмосковье
Старая и типовая советская панель	+0,8%	-	+1,4%
Современная панель	+0,9%	+1,8%	+1,7%
Старый и типовой советский кирпич	+1,6%	-	+1,6%
Современный монолит-кирпич	+0,1%	+0,2%	+1,3%

 

Цены на жильё по комнатности	Москва	Новая Москва	Подмосковье
Однокомнатные квартиры	+0,7%	+0,2%	+1,2%
Двухкомнатные квартиры	+1,0%	+1,2%	+1,4%
Трехкомнатные квартиры	+1,1%	+1,3%	+2,0%

 

Цены на жилье по округам внутри МКАД	Авг 21	Июл 21
Центральный округ	364 784	+0,8%
Юго-Западный округ	263 631	+0,9%
Западный округ	253 860	+0,5%
Северо-Западный округ	242 732	+0,9%
Северный округ	230 719	+1,5%
Северо-Восточный округ	209 775	+0,8%
Южный округ	209 758	+0,3%
Восточный округ	208 938	+0,7%
Юго-Восточный округ	198 353	+1,0%

 

Цены на жилье по территориям за МКАД	Авг 21	Июл 21
Новомосковский округ	187 984	+0,5%
Все районы старой Москвы за МКАД	182 401	+0,8%
Троицкий округ	165 806	+1,6%
Ближнее Подмосковье	145 726	+1,2%
Среднее Подмосковье	114 045	+1,4%
Дальнее Подмосковье	78 990	+2,7%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё	Москва	Новая Москва	Подмосковье
Индекс стоимости "дорогого" жилья20% самых дорогих квартир	+1,2%	+0,1%	+1,0%
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир	+1,2%	+1,2%	+4,3%
Индекс расслоения Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"	1,9	1,4	2,2

 

Индексы ожидания и доходности	Москва	Новая Москва	Подмосковье
Индекс ценового ожидания  Темп изменения цен на жилье	1,4 %/мес.	1,1 %/мес.	2,1 %/мес.
Индекс доходности жилья  Сравнение жилья с банковским депозитом	4,4 б.деп.	4,0 б.деп.	5,4 б.деп.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Благодаря рекордно дешевой ипотеке, перетоку средств с банковских вкладов, ставки по которым опустились ниже уровня инфляции, и ажиотажу на первичном рынке цены на вторичное жилье резко выросли за последний год: по индексу IRN.RU, с июля 2020 г. по июль 2021 г. стоимость квадратного метр в «старой» Москве увеличилась на 25,9%, в Новой — на 25,2%, в Московской области — на 31%. Но ажиотаж на рынке новостроек закончился и вряд ли возобновиться в обозримом будущем в связи с принципиальным изменением условий льготной ипотеки. Ужесточение монетарной политики Центробанка также не благоприятствует рынку недвижимости. Из-за повышения ключевой ставки средние ипотечные ставки предложения на покупку готового жилья, по данным «Дом.рф», в августе превысили 8,5%, а реальные ставки выдачи ипотеки достигли 9% и более. Максимальная ставка по вкладам в десяти банках с наибольшим объемом депозитов физлиц, по информации ЦБ, в середине августа составила 6,1%, что существенно превышает потенциальный доход от сдачи квартиры в аренду. Неудивительно, что на этом фоне темпы роста цен на жилье замедляются. Осенью на рынке, скорее всего, начнется стагнация. Во всяком случае, она более вероятна, чем новая волна роста цен.