В обмен на инвестиции: территория иммиграционных перемен - «Зарубежная недвижимость»

Во время пандемии в программы, предлагающие ВНЖ, ПМЖ или гражданство в обмен на вложения в экономику, внесли многочисленные изменения. Можно ли сказать, что интерес к теме в России растет, и программы каких стран выглядят перспективнее других?

В середине февраля португальское правительство опубликовало детали новых правил участия в инвестиционной программе получения вида на жительство, которые вступят в силу с 1 января 2022 года. Но пока все проснулись, пока туда-сюда, пока начали разбираться — словом, серьезный интерес к обсуждению темы возник только сейчас.

Основных изменений два: финансовое, связанное с увеличением стоимости участия в различных сегментах программы, и географическое. Капитальные инвестиции/банковский депозит: минимальный объем инвестиций вырастет с 1 млн евро до 1,5 млн евро. Инвестиции в инвестиционный фонд, в создание рабочих мест, в научные и исследовательские проекты: в каждом сегменте — рост с 350 тысяч евро до 500 тысяч евро.

Наконец, инвестиции в недвижимость: здесь базовый порог останется прежним — 500 тысяч евро, если речь идет о покупке обычной недвижимости, и 350 тысяч евро, если о приобретении недвижимости с последующей реконструкцией (это имеет отношение к зданиям, построенным не менее 30 лет назад или находящимся в районах культурно-исторического наследия и восстановления городской среды). Однако изменится география доступной недвижимости: покупать ее можно будет только за пределами Лиссабона, Порту и Алгарви. Важно, что это ограничение касается исключительно жилой недвижимости; офисы, склады, отели и так далее по-прежнему можно будет приобретать в любых частях Португалии.

Как отмечает партнер компании Henley & Partners Питер Крумменахер, до сих пор все (или большая часть) доставалось и так не бедствующим Лиссабону, Порту и югу страны. Поэтому изменения связаны в первую очередь с желанием португальского правительства более равномерно распределять поступающие иностранные инвестиции и задачей развивать острова и менее освоенные территории континентальной части.

По оценкам управляющего партнера компании Tranio Георгия Качмазова, в рейтинге популярности программ «золотых виз» Португалия у россиян стоит сейчас на втором месте после Греции. Российские граждане находятся в пятерке самых многочисленных обладателей ВНЖ Португалии, полученных путем вложения в недвижимость: по данным Tranio, с 2012 года, то есть с начала действия программы, португальскую «золотую визу» получили 383 россиянина, причем восемь — в июне 2021 года. «Мы уже видим рост активности российских клиентов, которые рассматривали ВНЖ Португалии ранее, но поставили процесс на паузу из-за закрытых границ. В июле количество заявок наших клиентов на Португалию выросло на 79% (учитывались все заявки на жилую недвижимость в Португалии)», — рассказывает Георгий Качмазов.

По данным, которыми располагает сайт международной недвижимости Prian.ru, российских обладателей «золотых виз» Португалии даже чуть больше — 388. «Официальная статистика гласит, что за весь 2020 год было 63 инвестора из России, правда, неясно, это с членами семей или нет (по-видимому, родственники все же учитывались). Так что в 2020-м россияне заняли четвертое место среди участников программы, — отмечает главный редактор Prian.ru Филипп Березин. — Вообще, основные получатели ВНЖ здесь — китайцы, бразильцы, американцы, и, кстати, в прошлом пандемийном году программа просела минимально: были оформлены 1182 «золотые визы», что лишь на 5% меньше, чем годом ранее. Россияне долгое время не обращали внимания на Португалию, а вот сейчас начали и активно. Ведь ее основное преимущество — возможность за пять лет пройти путь от ВНЖ к гражданству».

По словам Питера Крумменахера, скорее всего, примеру Португалии последует Греция, где тоже действует программа предоставления ВНЖ за инвестиции размером от 250 тысяч евро. Да и вообще, пандемия стала временем многочисленных изменений в программах, предлагающих ВНЖ, ПМЖ или гражданство в обмен на вложения в экономику. И касается это не только Кипра, о котором рассказали все, но почему-то с упоминанием только половины произошедших там событий. От стран Карибского бассейна до большинства государств Европы — такова современная территория кардинальных инвестиционно-иммиграционных перемен.

Все быстрее, все короче, все дороже

Из-за невозможности людей путешествовать и пересекать границы многие правительства пошли на беспрецедентные меры — в рамках программ отменили ряд требований, связанных с физическим присутствием заявителей в стране, и запустили процессы дистанционной подачи документов. «Первыми перестроились карибские страны, и, похоже, дистанционная подача документов останется и после пандемии. Буквально на днях Антигуа и Барбуда продлили еще на год временное правило, отменяющее необходимость через пять лет проводить на островах обязательные пять дней для продления паспорта. Присягу на верность можно принести в зарубежных посольствах или консульствах», — объясняет Питер Крумменахер.

Очевидно, что заинтересовать инвесторов специальными предложениями пытались все карибские страны, чьи зависимые от туризма экономики сильно пострадали от коронавирусных ограничений. Например, в марте 2021 года Сент-Китс и Невис продлили действие временной опции — гражданство для семьи из четырех человек можно получить за 150 тысяч долларов (только в рамках опции благотворительного взноса в Фонд устойчивого развития); раньше стоимость этой опции составляла минимум 195 тысяч долларов.

Паспорта всех карибских стран, которые предлагают инвестиционные программы, позволяют путешествовать без визы, например, в страны Шенгенской зоны, однако не дают возможности жить и работать в Евросоюзе, поэтому чаще всего карибский паспорт рассматривают только в качестве тревел-документа. Что же касается более «серьезных» с точки зрения россиян европейских инвестиционных программ, то, по общему признанию экспертов, здесь на первом месте стоит Греция. И в ее правилах, как уже отмечалось, тоже грядут масштабные изменения.

По статистике Tranio, греческая программа «золотых виз» вообще сегодня самая популярная: с 2014 года ею воспользовались 8692 инвестора из разных стран, а если приплюсовать членов их семей, получится более 26 тысяч человек. Россияне — в первой тройке: с начала действия программы «золотые визы» получили 474 инвестора из России, вместе с семьями это 1278 человек (по данным на июнь 2021 года).

«Греция популярна у россиян в первую очередь из-за низкого порога инвестиций. Чтобы получить ВНЖ, нужно инвестировать в недвижимость минимум 250 тысяч евро, причем необязательно, чтобы это был один объект: один из наших клиентов недавно купил сразу три квартиры в Афинах общей стоимостью чуть более 250 тысяч евро, — объясняет Георгий Качмазов. — Другая причина привлекательности Греции — возможность получать высокий арендный доход. Средняя доходность от сдачи в аренду квартиры в Афинах, например, составляет 4,78%. Более того, мы посчитали, что за счет роста цен на недвижимость эта квартира за пять лет может дать до 65% доходности». И еще один серьезный повод остановить выбор именно на Греции: программа не имеет требований к минимальному сроку проживания в стране.

Впрочем, как отмечает Филипп Березин, в 2020 году в Греции число выданных разрешений снизилось относительно 2019 года на 88%. «Инвесторы и члены их семей получили 938 «золотых виз» против 3503 в 2019 году, а в 2021 году за первые пять месяцев было выдано всего 117 разрешений. Главная проблема — закрытые границы с Китаем, поскольку доля китайцев с начала действия программы была огромна — 71%. А у россиян третье место с показателем 5,5%», — поясняет он.

Так вот об изменениях: правительство Греции продолжает рассматривать меры по защите локального рынка недвижимости, ограничению роста цен на недвижимость и минимизации теневой активности в рамках программы. «Готовящиеся изменения вступят в силу после ослабления карантинных мер, связанных с коронавирусом, — подчеркивает Питер Крумменахер. — Меры включают недопущение необоснованного завышения продавцами цен на дома и квартиры, предлагаемые в рамках программы, через введение коэффициентов, связывающих кадастровую и рыночную стоимости, а также введение дополнительных стимулов для покупки недвижимости на западе и севере страны с целью оживления рынка недвижимости по всей Греции — ведь сейчас инвесторы в основном интересуются объектами недвижимости в Афинах и Салониках». Кроме того, участники программы должны будут предоставлять вместе с пакетом документов специальные сертификаты оценочной стоимости недвижимости, приобретенной ими в рамках участия в инвестиционной программе, добавляет Питер Крумменахер.

С начала весны, говорят эксперты, ажиотажно вырос спрос на программу Черногории, которая в пандемию вообще стала одним из наиболее популярных среди россиян вариантов: по оценкам Tranio, в 2020-2021 годах гражданство этой страны, в том числе в обмен на инвестиции, получили более 50 россиян. Условия выполнимые: для получения статуса гражданина иностранцы должны инвестировать в недвижимость минимум 250 тысяч евро на севере страны или минимум 450 тысяч на юге, на береговой линии или в столичной Подгорице, плюс сделать благотворительный взнос в 100 тысяч евро в специально созданный государственный фонд. Требований к сроку фактического проживания в Черногории нет, подать документы на гражданство можно также удаленно, и в страну нужно будет приехать только раз, весь процесс занимает около шести месяцев. Но увы: к 1 января будущего года черногорцы из-за разногласий с ЕС свою программу сворачивают.

А теперь — о Кипре. Половина общеизвестной правды заключается в том, что после многочисленных разбирательств программа получения гражданства в обмен на инвестиции закрыта — сейчас Кипр только довыдает «золотые паспорта» тем, кто подал заявку до официального завершения программы в ноябре 2020 года. Другая половина правды, о которой пишут гораздо меньше, заключается в том, что параллельно в стране как действовала, так и продолжает действовать вторая программа — получения постоянного резидентского статуса (или, как более привычно уху, — ПМЖ) путем участия в инвестиционной программе Кипра. Здесь тоже произошли определенные изменения, которые правительство острова опубликовало 24 марта 2021 года. Как отмечают в Henley & Partners, первое новшество коснулось обязательного требования по открытию сберегательного банковского счета на Кипре и перечислению 30 тысяч евро сроком на три года — это условие отсутствует в новых правилах.

Есть и второе. Теперь для получения ПМЖ иностранные инвесторы могут, как и прежде, купить на Кипре жилую или любую иную недвижимость стоимостью 300 тысяч евро (плюс НДС) или выбрать один из двух новых вариантов: приобрести долю в кипрской компании на сумму 300 тысяч евро (при этом компания должна быть зарегистрирована и осуществлять деятельность на Кипре и в ней должны работать не менее пяти сотрудников) или в кипрских частных инвестиционных фондах (например, AIF, AIFLNP, RAIF) все на ту же сумму 300 тысяч евро. Кроме того, главный заявитель должен подтвердить, что имеет за пределами Кипра стабильный ежегодный доход в размере от 30 тысяч евро в год (работа по найму на территории Кипра запрещается). Эта сумма увеличивается на 5 тысяч евро за каждого ребенка и супруга и на 8 тысяч евро за каждого родителя главного или зависимого заявителя. Стоит добавить, что обладателям ПМЖ нет необходимости постоянно проживать в стране, но необходимо приезжать на Кипр минимум раз в два года.

Вообще, как признаются кипрские девелоперы, они ожидали, что отмена практики выдачи «золотых паспортов» скажется на их бизнесе куда серьезнее, чем получилось по факту. «Уже с начала 2021 года ситуация начала стабилизироваться, продажи — восстанавливаться. Рост интереса мы почувствовали в особенности после того, как 1 апреля Кипр открылся для россиян и началась реализация отложенного спроса. Лишь один пример: этим летом стартовал наш новый проект — гольф- и спа-курорт Limassol Greens, и в течение трех недель были проданы и зарезервированы все 66 участков, которые появились в продаже. Причем большая доля спроса (около трети) пришлась именно на россиян, которым традиционно интересны вложения в высококачественные комплексы», — делится последними новостями руководитель российского представительства Cybarco Development Михаел Хараламбос.

Особняком в европейском списке стоит процесс получения гражданства Мальты путем натурализации за исключительный вклад в экономическое развитие страны, который пришел на смену программе «Гражданство через инвестиции» осенью 2020 года. «В июле прошлого года эта программа исчерпала квоту в 1800 инвесторов. По новым правилам заявитель и все зависимые члены семьи старше 17 лет должны пробыть в статусе резидента на Мальте 36 месяцев (или 12 месяцев в особых случаях). Минимальный размер инвестиций — более 1 млн евро. Годовая квота составит 400 заявлений, а вся программа будет ограничена 1500 заявлениями, то есть продлится около четырех лет», — рассказывает Питер Крумменахер.

Кроме того, как отмечают в Henley & Partners, с 26 марта по обновленным условиям заработала вторая программа, анонсированная мальтийским правительством в начале года, — «ПМЖ за инвестиции». Минимальный размер инвестиций в рамках этой программы, которая позволяет жить и работать в стране и стать ее налоговым резидентом, — 110 тысяч евро. Есть ряд условий, связанных с покупкой или арендой недвижимости, взносом в местную аккредитованную благотворительную организацию, оформлением медстраховки и так далее. Выполнять все условия необходимо не менее пяти лет после получения сертификата постоянного резидента — правительственное агентство будет осуществлять ежегодные проверки. При этом в программе могут принимать участие родственники заявителей до четвертого колена (прабабушки/прадедушки), супружеские пары, не состоящие в браке, дети любого возраста, не состоящие в браке.

Спрос, который растет, и рынок, который взрослеет

Есть еще популярная у россиян программа Испании, показывающая очень даже неплохие результаты программа Турции, загибающаяся, но все еще живая программа Латвии, буквально только что анонсированная программа Северной Македонии с порогом входа в 200 тысяч евро и так далее. Можно ли сказать, что в целом интерес к теме растет и в мире, и конкретно в России? Безусловно, считает Филипп Березин.

Филипп Березин

главный редактор сайта международной недвижимости Prian.ru

«Интерес к иммиграции за последние полтора года только вырос, и интерес к «золотым визам» тоже. Но ограничения в передвижении отрицательно сказались на фактическом объеме сделок. То есть из-за временного ограничения работы официальных органов в России и за границей возникли трудности со сбором документов, их подачей, приобретением недвижимости (по данным Prian.ru, 80% россиян не готовы покупать недвижимость удаленно). И это при том, что, например, в Греции, Португалии, Испании ты можешь пройти всю процедуру (и покупки, и подачи заявления, и получения одобрения) удаленно, получить — все еще находясь в России — разрешение на въезд в страну (даже с учетом пандемии), въехать туда и уже там получить карточку. Соответственно, число выданных «золотых виз» в 2020 году было много меньше, чем в 2019-м, и этот рынок до сих пор не восстановился. По прогнозам, восстановления можно ждать в лучшем случае в конце 2021 года — и то при более широком открытии границ по всему миру».

Что важно: при наличии общего растущего интереса к инвестиционным программам есть страны, перспективы которых выглядят радужнее, чем у многих конкурентов, уверен Георгий Качмазов.

Георгий Качмазов

управляющий партнер компании Tranio

«В частности, мы прогнозируем, что португальская программа потеряет популярность и те, кто для ВНЖ раньше рассматривал Португалию, переключатся на Грецию и Испанию. У Греции особенно большой потенциал: в прошлом году ЕС выделил стране 32 млрд евро на развитие экономики и инфраструктурные проекты, в конце 2019 года в Греции было снято вето на строительство новых объектов, что вызвало интерес местных и иностранных девелоперов. Также греческие банки обсуждают снижение размера минимального начального взноса по ипотеке, который сейчас составляет 20%, что может увеличить спрос среди местных жителей и повысить цены. Все это сделает инвестиции в греческую недвижимость еще более привлекательными как для оформления ВНЖ, так и для получения дохода».

Если же говорить об общих перспективах, то, по мнению Питера Крумменахера, каких-то резких изменений на рынке инвестиционной миграции в ближайшее время ожидать не стоит.

Питер Крумменахер

партнер компании Henley & Partners

«Рынок демонстрирует признаки взросления: программы подстраиваются под внешние условия, вырабатываются новые стандарты, которые будут удовлетворять современным требованиям (банковские проверки, источники происхождения средств, особые условия ЕС и так далее). Как для развитых, так и для развивающихся стран привлечение иностранных инвестиций через программы предоставления гражданства или ВНЖ по-прежнему остается эффективным экономическим инструментом. Вся мировая экономика сильно пострадала от ограничений коронавируса, поэтому не стоит исключать, что и на рынке инвестиционной миграции будут появляться новые программы, а существующие будут бороться за инвесторов с помощью привлекательных условий».

Еще один прогноз связан с усилениями проверок на благонадежность — это общий тренд, который начала задавать Мальта. Как считает Питер Крумменахер, к сегодняшним и будущим заявителям будут предъявляться все более и более жесткие требования по происхождению средств, личной истории и планам, связанным со страной будущего гражданства или резидентства.