Зарабатываем на Балканах. Выгодно ли покупать недвижимость в Сербии? - «Зарубежная недвижимость»

В Сербии комфортный климат, схожий с нашим менталитет, перспективы экономического роста и относительно невысокие цены на недвижимость (и высокий спрос на ее аренду!)

Рассказываем, что нужно знать о покупке жилья в этой стране.

Что может купить иностранец?

Иностранный гражданин имеет право купить почти любую недвижимость в Сербии. Исключение — земли сельскохозяйственного назначения, заповедные зоны, некоторые приграничные участки.

Владеть землей, прилегающей к приобретенной недвижимости, можно по договору аренды либо через юридическое лицо, говорит эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

Право приобретения недвижимости в Сербии для иностранных покупателей возникает по принципу взаимности, то есть только для граждан тех стран, в которых граждане Сербии также имеют право на покупку недвижимости. Эти правила действуют в отношении России, большинства бывших советских республик, Израиля, США, Канады.

Граждане России вправе самостоятельно (то есть без дополнительных представительств) как покупать, так и продавать недвижимость на территории Сербии. Процедура оформления покупки занимает от двух месяцев до полугода (с подписания предварительного договора до оформления права собственности). Как правило, все налоги сразу включаются в стоимость объекта.

Визы

Приобретение недвижимости на любую сумму дает иностранцу право на годовую визу «боравак» с возможностью продления ее каждый год на протяжении пяти лет. Но есть условие: собственник объекта в течение указанных пяти лет более 180 дней в году должен проводить в Сербии.

Ближайшие родственники собственника (супруг и дети) могут также воспользоваться правом получения годовой визы с целью «воссоединения семьи», рассказывает Анисимова.

Сколько стоит недвижимость в Сербии?

Качество строительства в республике на высоком уровне: сербские строители ценятся по всей Европе, многих приглашают на работу в Германию.

Все объекты недвижимости обычно сдаются в полностью готовом для проживания виде. Многие из них оснащены видеонаблюдением, сантехникой, системами отопления и вентиляции, имеют встроенную технику, мебель для кухни. Гарантия на все выполненные работы в новостройке составляет два года.

По данным Министерства строительства, транспорта и инфраструктуры Сербии, в настоящее время в стране строится более 62 000 новых объектов. Наибольшее количество — в Белграде (5 523 активные строительные площадки) и Нови Саде (3 285).

Около 20% строящейся недвижимости реализуется еще на стадии котлована, 50% — на стадии строительства, до получения разрешения на заселение. Цены на стадии строительства и на окончательной стадии мало отличаются, разница может составлять всего 100-200 евро за квадратный метр.

Но, несмотря на экономический кризис на фоне пандемии, недвижимость в Сербии продолжает расти в цене, активно продается и покупается, в том числе дистанционно.

Средняя стоимость квадратного метра в конце 2020 года на вторичном рынке составила 997 евро, в новостройках — 1 337 евро.

Средняя площадь квартир по сделкам на вторичном рынке — 52 метра, на первичном рынке — 55. Наиболее популярны двухкомнатные квартиры с двумя спальнями, а также студии.

Чаще всего покупатели выбирают этажи со второго по четвертый. Сербы обычно не любят первые, цокольные и расположенные выше пятого этажи, отдают предпочтение малоквартирным домам. Быстровозводимое панельное жилье в стране практически не строится.

Стоимость квартир на последних этажах может быть ниже на 30% по сравнению со средними, особенно в домах без лифта. На цокольных этажах жилые квартиры обычно ниже в цене примерно на 40%. Такие варианты могут стать хорошей инвестицией, особенно если объект расположен в хорошем месте в центре и предполагается его последующая сдача в аренду.

А что с ипотекой?

Средние ставки по ипотечному кредитованию для граждан Сербии — от 4% годовых. А вот для иностранных покупателей на практике ипотека почти не выдается.

Где покупать?

Более половины всех сделок с недвижимостью приходится на район Белград. Там наиболее активно продается жилье в районах Нови Сад, Звездаре, Нови Белграде, Вождоваце, Земуне, Палилуле, Савски венаце, Чукарице, Врачаре, Стари граде.

Как и везде, цены зависят от расположения квартиры. Например, в центре Белграда стоимость квадратного метра может составлять 2500 евро, а в аналогичном жилье более чем в 20 минутах — уже 1600-1800 евро.

Время от времени в Белграде возникает дефицит арендного жилья. Во-первых, в столицу переезжают жители других регионов, спрос на аренду есть всегда. Во-вторых, в городе сдается много квартир с «бабушкиным» ремонтом (здесь его называют «югославским»), а молодые люди предпочитают их не снимать. Если купить квартиру с современной отделкой в неплохом районе, на нее всегда найдутся арендаторы.

Кстати, по словам Анисимовой, большим спросом пользуются для покупки коммерческие помещения в центре Белграда. Их выгодно сдавать в аренду. Процедура приобретения коммерческой недвижимости такая же, как в случае с жилой, но стоимость ее выше примерно на 20%. Годовой налог также выше на 20-30%.

Для приобретения инвестиционной недвижимости стоит рассматривать курортные районы страны. Наиболее известным местом является горнолыжный курорт Копаоник.