Зарубежная недвижимость: что день грядущий нам готовит? - «Зарубежная недвижимость»

2020-й год, перевернувший привычный уклад во всем мире, заставляет все чаще задумываться о том, что ждет нас дальше, в том числе и на рынке зарубежной недвижимости, где также видоизменяются приоритеты как со стороны покупателей, так и застройщиков.

Владение зарубежной недвижимостью в любые времена было синонимом стабильности и больших возможностей, однако в пандемийные времена многие открыли для себя множество дополнительных плюсов, которые дает иностранный объект в собственности. Сегодня зарубежное жилье дает практически единственную возможность легитимно открывать для себя окно в Европу с удобной для себя периодичностью. Обсудим все животрепещущие вопросы, связанные с перспективами рынка зарубежной недвижимости, с экспертами HomesOverseas.ru.

Стоит ли ожидать смещения спроса?

На этот принципиальный для многих покупателей и продавцов недвижимости вопрос эксперты дают разные прогнозы. Наталья Завалишина, директор компании Distant Property считает, что интерес к Испании, Болгарии и Турции останется на прежнем уровне, но вероятно, что среди этих лидеров произойдет ротация, правда может носить и временный характер. «Возможно, какая-то часть покупателей переориентируется на российские курортные регионы и этот со временем приведет к некоторому снижению запросов по популярным зарубежным направлениям», - говорит эксперт.

Многие риэлторские компании отмечают, что в Евросоюзе есть недооцененные рынки, представляющие даже больший интерес, чем текущие лидеры, например, Португалия. Генеральный директор и совладелец группы компаний Gartal Ростислав Петченко утверждает, что во времена нестабильности мировой экономики и высоких рисков инвесторы будут предпочитать наиболее понятные активы в самых стабильных регионах. «На мой взгляд, таким странам как Чехия, Германия, Польша стоит ожидать прилива российского инвестиционного капитала. При этом инвестиции будут направлены как в жилую, так и в коммерческую недвижимость, менее восприимчивую к пандемии, особенно это затронет складские помещения, ритейл-парки и офисные здания».

Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций компании Knight Frank, отмечает, что новые веяния не смогут при этом помешать излюбленным курортным направлениям русскоязычных покупателей: «Лазурный берег, Монако, Итальянская Ривьера, а также европейские города с многовековой историей и хорошими университетами останутся актуальными на рынке и в долгосрочной перспективе».

Значительную роль в будущем мирового рынка недвижимости будут играть страны, которые предлагают достаточно простой способ получения ВНЖ или гражданства при инвестициях в небольшом бюджете. Насколько важно обладать видом на жительство – в этом можно уже сегодня убедиться, ознакомившись с текущими правилами международных авиарейсов в большинство государств мира. Елена Мариничева, вице-президент Moscow Sotheby’s International Realty, говорит: «Это, прежде всего, Греция, где инвестиции от 250 000 евро и выше дают возможность получить ВНЖ, Португалия, на рынок жилья которой можно зайти от 350 000 евро и к которой мы видим очень большой интерес, а также Кипр, который дает аналогичные возможности при инвестициях от 300 000 евро, благодаря чему многие серьезно его рассматривают как вариант для переезда».

Для каких целей будет приобретаться недвижимость?

Будущее мирового рынка недвижимости, скорее всего, будет иметь традиционные причины для покупки иностранного жилья. Кто-то захочет вложить имеющиеся средства и целью последующего дохода, кто-то планирует переехать на ПМЖ с другую, купить дачу на море, отдать детей на обучение в престижные международные школы и университеты, или же просто желает обеспечить себе комфортное и теплое место проживания на пенсии. И такие люди всегда были, есть и будут, правда их количество в краткосрочной перспективе вряд ли увеличится из-за падения рубля по отношению к мировым валютам, снижения накоплений и реальных доходов.

«Возможно, произойдет некоторая переориентация - с более дорогих рынков и сегментов к более бюджетным. Например, потенциальный покупатель квартиры на Лазурном берегу начнет рассматривать Испанию или даже какие-то элитные объекты Болгарии, мы уже сталкивались с такими примерами в нашей практике. Но пока ситуация сложная, непонятная, с закрытыми границами и серьезными рисками. Но при стабилизации все достаточно быстро адаптируются пройдет шоковое состояние и сразу обозначатся тренды», - считает Наталья Завалишина. При этом не стоит забывать, что в эпоху валютных скачков и нестабильной политической обстановки, покупка зарубежной недвижимости остается востребована как никогда. Ростислав Петченко утверждает, что в текущей ситуации основным мотивом для ее приобретения станет сохранение средств и стабильный, пусть и невысокий доход, без риска обесценивания своих активов.

Эту тенденцию можно развить и более глубоко, ведь люди все меньше хотят быть привязанными к одному государству. Возможность обеспечить себе другой иммиграционный статус и свободу перемещения поддерживают и сами государства, предоставляющие программы, список которых в будущем будет только расширяться. Особенно это будет касаться поколения миллениалов, которое очень мобильно, для многих из них путешествия стали важной частью жизни, поэтому они захотят вернуть свободу передвижения в личных интересах и в бизнесе. В связи с этим долгосрочность тенденции покупки зарубежного жилья для получения ВНЖ и гражданства очевидна.

И конечно же люди по-прежнему будут хотеть иметь зарубежную недвижимость в контексте второго дома. «Если говорить о русскоговорящих покупателях, то существует некая особенность, связанная с северным расположением крупных российских городов, — желание приобрести дом у моря в Европе, в частности в странах с богатым культурным наследием или в странах с очень теплым климатом. Климат особенно важен нашим клиентам, даже если отбросить все политические моменты, желание сохранить капитал, оптимизировать налогообложение, мало кто не мечтает о жилье у моря в странах с богатым культурным наследием» - делится Марина Шалаева. Кроме того, для покупателей в возрасте 50-60 лет недвижимость по-прежнему остается самым понятным вложением.Также не будем забывать о людях, работающих удаленно, количество которых резко выросло в период пандемии коронавируса: такие покупатели все чаще выбирают недвижимость Португалии, Испании, Доминиканы, Мексики, Бразилии и Кипра.

Интересный момент подмечает Елена Мариничева: «Мы постоянно наблюдаем, что, в зависимости от обстоятельств, интерес может сдвигаться в ту или иную сторону. Например, если в России складывается какая-то негативная ситуация, то появляется больше запросов на переезд, если случаются экономические проблемы — на доходную недвижимость в валюте, и так далее. Но в целом все сбалансированно».

Недвижимость будущего

Разобравшись со стратегией, перейдем к более прикладному вопросу – какой именно будет недвижимость будущего. В связи с тем, что снижение уровня доходов наблюдается у большинства населения во всем мире, то, скорее всего, это может привести к спросу на более бюджетные объекты. Но, как правило, зарекомендовавшие себя застройщики цены снижают незначительно, а вот на вторичном рынке иногда можно найти очень выгодные демпинговые предложения. Также есть и другая сторона медали: в ряде стран недвижимость строится все более дорогая, однако в пределах одного квартала можно найти как премиальные объекты, так и совсем бюджетные. «Наглядным примером является Кипр, где с момента появления возможности получения гражданства при покупке жилья стали на фоне старых застроек появились многочисленные элитные объекты» - анализирует Наталья Завалишина.

Поэтому, скорее всего, трендов будет несколько: продолжится строительство элитные объектов в расчете на премиальную мировую элиту, а вторичка будут дешеветь вместе со снижением среднестатистической покупательской способностью. Также стоит ожидать и строительства нового бюджетного жилого фонда с более простой отделкой, инфраструктурой, возможно и меньшего метража, - это наблюдалось как ранее, так и в дальнейшем такие объекты не исчезнут. Но многое будет зависеть от самих локаций и регионов: например, дом эконом-класса не будет уместен в Монако, там и так много достаточно старого и дорогого жилого фонда. Стоимость жизни и содержания высокая, поэтому туда устремляются люди с серьезными финансовыми возможностями, в связи с чем строительство бюджетных объектов просто нерентабельно. А вот в доступной для жизни Греции, где тоже много старого жилья, появление новых бюджетных объектов будет очень востребовано.

Что касается конкретных материалов, то футуризма нового поколения в массовом строительстве ожидать не стоит. Ростислав Петченко считает, что пока что не придумано ничего лучше, дешевле и эффективнее, чем кирпич и бетон. Альтернативные технологии, такие как префаб, различные сендвичные технологии, 3D-печать и прочее, на взгляд эксперта, еще долго будут оставаться в меньшинстве. Марина Шалаева отмечает тренд на покупку исторических объектов и растущий интерес к ультрасовременным технологиям. Но на здания с красивыми историческими фасадами, как правило, наложено очень много ограничений, так как необходимо сохранить их исторический облик. Поэтому работы проводятся либо на государственном уровне, либо частный инвестор выкупает здание, проводит косметический ремонт фасадов, внутри меняет перекрытия, сделав там апартаменты или офисный центр, что сопряжено с рядом сложностей. При этом и сегодня есть немало людей, которые готовы на это пойти ради возможности ежедневного прикосновения истории, проживая в объектах с многолетней историей.

Но вариант ультрасовременных технологий в условиях пандемии для многих сейчас может стать первостепенным. При этом речь идет даже не о системах умного дома, которые доступны уже сегодня, а о возможности управления своим домом из любой точки планеты, например, включение теплого пола или набор ванную к приезду жильцов. Помимо этого, будут развиваться технологии, позволяющие ускорить процесс строительства и снизить себестоимость для покупателя. В условиях потенциального продолжения пандемии, многие строящиеся объекты по всему миру предусматривают автоматизированную регистрации и отсутствие стойки регистрации, если речь идет об отеле или апартаментах, наличие роботов-помощников и специальные системы для дезинфекции пространства.

Правда никто при этом не отменяет запросы на удовлетворение жизненных потребностей покупателя, правда в зависимости от возможностей может меняться их размах: все чаще будущие владельцы хотят иметь сложно спроектированные детские площадки, наружные зоны с необычным озеленением и т.д. Что касается высотного строительства, то оно по-прежнему будет востребовано во многих городах. Уже сейчас четко прослеживается тенденция, когда количество небоскребов быстро увеличивается в крупных городах соразмерно с активным приростом населения. Учитывая отсутствие большого количества земли, городской стиль жизни все больше подразумевает небоскребы с развитой инфраструктурой. Поэтому успешный азиатский опыт такого высотного строительства будет внедряться и в Европе.

И на этом фоне можно также ожидать спрос на полностью противоположные объекты - отдельно стоящие дома, свой сад, бассейн и большое личное пространство. Елена Мариничева говорит: «Мы видим будущее за расширением территории даже в развитых странах. Технологии и транспортные возможности уже сейчас позволяют комфортно жить за городом, оставаясь включенным в работу и социально активным (в том числе через онлайн). И со временем эта тенденция только усилится».

Финансирование покупки недвижимости

В мире финансов ситуация непростая и маловероятно, что она улучшиться по всему миру. Например, отношения с европейскими странами и Америкой у России в настоящий момент достаточно сложные, поэтому к финансированию или бонусам с их сторон для нас нет особых предпосылок.

Даже страны с устойчивой экономикой, такие как Австрия или Швейцария, сейчас очень неохотно выдают кредиты, даже резидентам. Не будем забывать о том, что Франция серьезно повышает налоги для богатых людей, а в Великобритании за последнее время вырос налог на покупку элитой недвижимости стоимостью от 2 млн фунтов. А в случае покупки объектов в ЕС, США, Швейцарии на имеющиеся средства надо доказать их происхождение. «Процедура покупки усложнилась и как будет развиваться ситуация в дальнейшем - предсказать достаточно сложно. Вполне вероятно, что стабилизация ситуации и снижение доходов приведет к появлению более доступных форм финансирования, будь то кредиты или рассрочки. Но может случиться и так, что процедура кредитования усложнится, кредиты будут выдаваться под более высокие проценты, а первоначальный взнос повысится» - считает Наталья Завалишина.

В целом, велика вероятность того, что страны, которые уже сейчас стимулируют приток инвестиций от иностранных граждан, в частности россиян, будут придерживаться намеченной траектории. «Закономерность простая - государства, которым нужен приток инвестиций, конечно, будут его стимулировать, создавая программы по получению гражданства, выгодному кредитованию и беспроцентным рассрочкам. Другие страны хотят видеть локальных жителей в числе покупателей, и как следствие им будет предоставлены большие преимущества. Для иностранных клиентов могут быть подняты налоговые ставки или вообще введен запрет на покупку недвижимости» - разъясняет Марина Шалаева.

Также вполне вероятно, что произойдет дифференциация, когда в странах с устойчивой экономикой процедура покупки с привлечением финансирования действительно усложнится, а вот в государствах с преобладанием курортной недвижимости появятся какие-то новые механизмы, если не финансирования, то приобретения жилья в рассрочку от самых девелоперов, которые напрямую заинтересованы в реализации своих объектов. «Уже несколько лет в Болгарии, Турции и даже Греции предоставляется рассрочки от девелоперов на 3-5 лет, которые в некоторых случаях беспроцентные. Возможно, что таких предложений станет больше» - говорит Наталья Завалишина.