Как строительство метро скажется на стоимости жилья в Нижнем Новгороде? - «Новости регионов»

У нижегородского метро появился реальный шанс на продолжение строительства. В апреле президент Владимир Путин заявил в послании Федеральному собранию, что Нижний Новгород сможет претендовать на целевой кредит от государства для продления подземки. Спустя несколько недель программу развития Нижегородской агломерации, которая опирается на метрополитен в части транспортной реформы, высоко оценил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

Реализация проекта сейчас активно прорабатывается с Минфином и Минэкономразвития: Нижегородская область станет одним из пилотных регионов России по применению механизма инфраструктурных кредитов. Благодаря федеральной поддержке в столице Приволжья могут открыться минимум три новые станции. Правда, произойдет это не раньше чем лет через пять-шесть. Но уже сейчас GiperNN решил узнать у экспертов в сфере недвижимости, как планы по строительству метро отразятся на стоимости жилья в Нижнем Новгороде и где лучше всего покупать квартиру с прицелом на удобную транспортную развязку в будущем.

Приоритетные направления

Программой комплексного развития транспортной инфраструктуры Нижнего Новгорода предусмотрено, что до 2030 года метрополитен должен нарастить шесть новых станций в разных направлениях. Согласно документу, Автозаводская линия будет продлена до «Оперного театра» и «Сенной» в нагорной части, а также до «Мончегорской» и «Юго-Западной» — в заречной. Протяженность Сормовской линии увеличится от «Буревестника» до «Вари» и «Сормовской».

Региональное правительство в качестве перспективных выбрали два направления развития нижегородской подземки — до площади Сенной и до центра Сормова. Как пояснили корреспонденту GiperNN в министерстве транспорта и автомобильных дорог Нижегородской области, на первом этапе предполагается корректировка проекта и строительство станций «Оперный театр» и «Сенная», на втором — проектирование и возведение станции «Варя» или «Сормовская».

По предварительным расчетам специалистов ОАО «Нижегородметропроект» пассажиропоток нижегородского метро увеличится на 25–30% после ввода в эксплуатацию участков от «Буревестника» до «Сормовской» и от «Горьковской» до «Сенной».

Губернатор области Глеб Никитин считает, что приоритетным для нижегородского метро является его продление в исторической части города.

«Сенная» позволит сформировать крупный транспортно-пересадочный узел в нагорной части города: станция метрополитена, автостанция и канатная дорога на Бор, рядом — линия трамвая и выход на две крупные городские магистрали — улицы Родионова и Белинского.

Глеб Никитин, губернатор Нижегородской области

Проекты новых станций

Проект продления метро до площади Сенной получил положительное заключение госэкспертизы еще в 2011 году, но за десять лет устарел и теперь требует доработки. Чтобы привести документацию в соответствие с новыми требованиями по антитеррористическим мероприятиям и сертификации оборудования, необходимы 590 млн рублей и 15 месяцев. После корректировки будет выбран целесообразный вариант: либо одновременное открытие сразу двух станций, либо первоочередной запуск станции «Сенная».

Предварительная стоимость продления Автозаводской ветки до станции «Сенная» — около 36,5 млрд рублей. Ожидаемое увеличение пассажиропотока — около 10 млн человек в год.

От развития ветки в Сормове власти тоже не отказываются, понимая, что жители района практически отрезаны от центральной части Нижнего Новгорода. В ближайших планах — подготовить технико-экономическое обоснование этого проекта: на его создание потребуется 700 млн рублей и 15 месяцев. Сейчас рассматриваются два варианта продления метро в сормовском направлении: строительство станции «Варя» с созданием транспортно-пересадочного узла у железнодорожной ветки или приоритетный ввод станции «Сормовская».

Второй вариант предварительно более предпочтительный, так как расстояние от станции «Буревестник» до станции «Варя» — около 1 км, в то время как в центре Сормова возможна удобная пересадка на метро с трамвая, автобуса и электрички. Предварительная стоимость продления ветки — около 19 млрд рублей.

Жилье и транспортная доступность

Метро — самый безопасный и надежный вид транспорта, поэтому его наличие поблизости, пусть даже в перспективе, автоматически увеличивает спрос на жилье. Кажется — открылась новая станция, и цены на квартиры в шаговой доступности обязательно поднимутся. Но так бывает не всегда.

Московский опыт показывает, что фактор близости к метро из-за строительства большого количества станций уже не сказывается на стоимости жилья. Появление же новой станции в Санкт-Петербурге приводит к росту цен в спальных районах и не оказывает существенного влияния в более престижных локациях, где покупатели квартир предпочитают пользоваться личным транспортом.

Появление новых станций метро в Нижнем Новгороде, скорее всего, неоднозначно повлияет на конъюнктуру первичного и вторичного рынка жилья. Удобное расположение и развитая транспортная инфраструктура — это первоочередные, но не единственные критерии, которыми обычно руководствуются нижегородцы при выборе квартиры.

Помимо транспортной доступности на стоимость жилья в Нижнем Новгороде влияет множество других факторов: инфраструктура, состояние недвижимости, экология. Генеральный директор АН «Высота» Ирина Малыгина считает, что при принятии решения о продаже или покупке квартиры нижегородцы обычно всесторонне оценивают привлекательность каждого конкретного объекта.

Появление новой станции метро в любом районе — благоприятный фактор, но только не в момент прокладки подземки. Когда идет большая стройка и все перекопано, цены на жилье ненадолго пойдут вниз, а затем вернут свои позиции.

Ирина Малыгина, генеральный директор АН «Высота»

Поскольку транспортная доступность в городе-миллионнике везде неплохая, выбор жилья для покупателей прежде всего обусловлен финансовыми возможностями, уверена гендиректор АН «Император» Ирина Кожевникова.

С учетом того, что две новые станции метро планируют разместить в одном из самых дорогих районах города, там цена вряд ли поднимется. Строительство же метро в сормовском направлении может стать плюсом для стоимости жилья.

Ирина Кожевникова, генеральный директор АН «Император»

По мнению директора АН «Орион НН» Евгения Кузнецова, рынок недвижимости давно уже выровнен и сегодня средняя цена «квадрата» на Автозаводе ничем не отличается от ценника в Ленинском районе, а центр Сормова в ряде случаев может соперничать с нагорной частью. Так что скачка цен из-за появления новых станций ожидать не приходится.

Вот если бы построили метро в Щербинки и «Окский берег», то такая гагаринская ветка существенно отразилась бы на стоимости квартир в этих микрорайонах. Хотя, на мой взгляд, нашему городу нужна нормальная кольцевая автодорога. Возьмите Санкт-Петербург, где построили кольцевую и город стал «дышать».

Евгений Кузнецов, директор АН «Орион НН»

Две станции метро, которые появятся центре Нижнего Новгорода, могут решить ряд транспортных проблем, но не едва ли повлияют на стоимость жилья: по словам генерального директора АН «Чекни» Анатолия Рябинина, о серьезных изменениях есть смысл говорить, когда на метро можно будет добраться до любой точки города. А вот управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов считает, что с появлением станций метро ценник на жилье в локациях с шаговой доступностью вырастет в пределах 10%. В дальнейшем стоимость квартир будет зависеть от тенденций рынка недвижимости.

Как меняется рынок

Сегодня на рынок жилья продолжают влиять ряд отрицательных факторов, среди которых пандемия коронавируса и экономическая неопределенность. Стоимость квартир на первичном и на вторичном рынках продолжает расти, хотя и не так значительно, как в прошлом году, когда квадратный метр в новостройках подорожал на 39%, а готовое жилье увеличилось в цене на 22%.

Управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов отмечает, что в целом спрос и предложение на рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода сейчас сбалансированы.

По некоторым высоко ликвидным и высоко востребованным районам небольшой дефицит квартир еще присутствует, но мы видим постепенный прирост объектовой базы на 5–7% ежемесячно. Цены практически стабилизировались. Небольшой рост мы отмечаем по жилью, которое находится в востребованных локациях с хорошей транспортной инфраструктурой, таких как Мещера или центр Нижегородского района. Ценник за первый квартал вырос, но к концу апреля количество входящего трафика сократилось. И мы думаем, что в следующем квартале рост цен прекратится.

Алексей Козлов, управляющий директор сети АН «Монолит»

На первичном рынке быстро раскупаются новостройки с оптимальным соотношением цена-качество и по-прежнему востребованы квартиры экономкласса. Жилье этой категории, по словам гендиректора АН «Чекни» Анатолия Рябинина, формирует отложенный спрос из-за своей раздутой стоимости. Как подчеркнула генеральный директор АН «ВЫСОТА» Ирина Малыгина, грамотные покупатели не торопятся брать предлагаемое по завышенной цене, понимая, что незачем рисковать ипотечными сделками и своим кошельком в угоду «хотелок» продавца.

Учитывая недоверие к планам развития подземки в регионах, освоение близлежащих территорий девелоперы обычно начинают после введения станций в эксплуатацию, то есть «играть» на опережение нижегородские застройщики не будут. В целом собеседники GiperNN, единодушны в одном — рынок недвижимости сейчас живой и очень мобильный.

Цены уже достигли стабилизации, но на их снижение рассчитывать не приходится. И как они отреагируют на строительство метро в том или ином направлении, предсказать пока трудно. Остается надеяться, что оправдается прогноз Анатолия Рябинина и реализация крупных инфраструктурных проектов стимулирует экономический рост Нижегородской области.

Получение федеральных средств на метро, положительно скажется на развитии всего региона. В силу того, что солидная денежная масса, влившаяся в экономику, будет перераспределяться и оживлять, в том числе, рынок недвижимости.

Анатолий Рябинин, генеральный директор АН «Чекни»

Когда в город приходят миллиарды — это очень хорошо, особенно, если речь идет о городской инфраструктуре. Но не будем забывать, что федеральный средства на развитие метро — это хоть и льготный, но кредит, который потом придется возвращать. И напоследок совет: выбирая квартиру, оценивайте в первую очередь не отдаленную перспективу, а реальную ситуацию.