Каждую третью новую московскую квартиру купили жители регионов - «Недвижимость»

Семь главных тенденций на столичном первичном рынке жилья

В уходящем году средняя площадь квартир в столичных новостройках масс-маркета уменьшилась на 6 квадратных метров. На фоне рекордных цен на квартиры, подорожавшей ипотеки и резко возросших расходов застройщики таким образом пытались поддержать спрос на первичное жилье.

Как сообщила директор по развитию бизнеса компании «Метриум» Наталья Сазонова, площадь столичных новостроек массового сегмента за 2021 год уменьшилась на 6 квадратных метров — до 48,9 «квадрата». При этом за три последних года типовая квартира «похудела» на 10 кв. м. Т.е. за 36 месяцев бюджетные новостройки фактически потеряли целую комнату. В бизнес-классе квартиры стали меньше на 4,5 «квадрата» (до 70,1 кв. м.), в премиуме — на 11,2 «квадрата» (до 97,7 кв. м.).

По словам аналитика, квартиры «избавляются» прежде всего от коридоров и холлов. Кухни в них объединяются с гостиными, а входы в спальни делаются без коридоров, из гостевой зоны. Многие застройщики сделали ставку на студии и однокомнатные квартиры. Издержки на строительство увеличивались, и девелоперам приходилось оптимизировать площади квартир, чтобы удержать их стоимость на доступном покупателю уровне.

Себестоимость строительства жилья, по данным Росстата, выросла за год на 15%, а по оценкам разных экспертов — на 20–35%, что примерно соответствует увеличению конечной цены. Интенсивный рост цен совпал с периодом действия программы субсидирования ипотеки. По наблюдениям аналитика «Метриума», средняя цена квадратного метра в массовых новостройках Москвы росла на 2,3% в месяц с лета 2020-го по середину 2021 года, а после завершения широкой господдержки ставок — только на 1,5%. По прогнозу Сазоновой, в 2022 году площадь московских новостроек продолжит сокращаться, но не так резко, и квартиры массового и бизнес-класса потеряют еще 1–2 квадратных метра площади.

Еще одна важная тенденция — цены на московские новостройки в этом году побили очередные исторические рекорды. По оценке Сазоновой, в целом новостройки столицы (всех рыночных сегментов, квартиры и апартаменты, в старой и Новой Москве) подорожали с 318 тыс. руб. за кв. м в III квартале 2020 года до 380 тыс. руб. за кв. м в III квартале 2021 года, то есть на 20%. Это беспрецедентный рост цены. В массовых новостройках 1 «квадрат» подорожал за тот же период на 24% (до 257 тыс. руб.), а в апартаментах — на 25% (до 241 тыс. руб.). В новостройках бизнес-класса квартиры выросли в цене на 28% (до 384 тыс. руб. за кв. м), а в апартаментах — на 30% (до 334 тыс. руб.). В премиум-классе апартаменты и квартиры в целом подорожали на 7%, до 670 тыс. руб. за кв. м, а в элитном — на 41% (до 1,38 млн руб. за кв. м.). В Новой Москве 1 «квадрат» подорожал на 18% (до 195 тыс. руб.).

По оценке руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, за 2021 год средние цены по московскому региону увеличились на 29,2%, в Москве в старых границах — на 33,3%, в Новой Москве — на 22,4%, в Московской области — на 32,4%.

Отмена льготной ипотеки не обрушила спрос. Основным стимулом для покупателей новостроек в 2020-м — начале 2021 года была программа «Господдержка-2020», по которой кредит можно было получить под 6% годовых при покупке нового жилья. Однако с июля 2021-го власти решили сильно ограничить ее рамки. С тех пор банки выдают по программе «Господдержка-2020» не больше 3 млн руб. Для Москвы это означало завершение программы, потому что в столице практически невозможно приобрести за 3–4 млн руб. какую-либо квартиру. «Отмена программы субсидирования ипотеки вызвала только некоторую коррекцию спроса в 2021 году, но активность покупателей выше уровня 2019-го и предыдущих лет. В итоге доля ипотечных сделок в общем числе продаж новостроек за 10 месяцев 2021 года в старой Москве выросла на 4 п.п., до 63%, а в Новой Москве — на 2 п.п., до 69%, по сравнению с тем же периодом 2020-го», — заметила Сазонова.

Эксперты зафиксировали новый тренд — заемщики ипотеки стали другими. В 2020 году возможностью приобрести квартиру в ипотеку по сниженной ставке оперативно воспользовались прежде всего те граждане, у которых были сбережения (условный средний класс). Это отразилось на структуре сделок: покупатели предпочитали более дорогие новостройки старой Москвы. К примеру, доля жилья бизнес-класса в общем числе сделок прибавила 5 процентных пунктов и составила 27% против 22% в 2019 году. Во втором полугодии 2021 года ситуация изменилась. Новостройки продолжали дорожать. Программу «Господдержка-2020» фактически отменили, а ставки по обычным банковским программам начали расти и достигли к декабрю 9% годовых. В итоге на рынке остались заемщики с самыми низкими бюджетами покупки — они переключились на поиск более доступного жилья в Новой Москве (доля Новой Москвы в структуре спроса в 2021 году выросла на 4 п.п., до 31%), и покупатели с большими финансовыми возможностями, которые продолжили инвестировать в новостройки.

Каждую третью новую столичную квартиру приобретают жители других регионов страны. Многие из них решили вложить сбережения в покупку нового ликвидного жилья в столице в период низких ипотечных ставок. В 2021 году доля «регионалов» сократилась с 43% до 34%. Однако сейчас их по-прежнему больше, чем в 2019 году, когда на их долю приходилось 23% сделок.

На фоне продуктовой революции значительно выросла доля квартир, которые продаются с отделкой под ключ или с предчистовой отделкой. В 2021 году их доля преодолела психологически важную отметку в 80% от общего числа помещений в продаже, тогда как три года назад их было 15%. У этого тренда есть объяснение: поскольку многие дольщики покупают жилье в кредит, им выгоднее оплатить заемными средствами готовую для заселения квартиру, а не тратить дополнительные средства и время на ремонт после получения ключей. Девелоперы пошли им навстречу, закладывая себестоимость отделки в конечную цену. В среднем квартира или апартаменты без отделки в двух крупнейших сегментах рынка новостроек («бизнес» и «комфорт») обходятся в 307 тыс. руб. за кв. м, а с отделкой — в 274 тыс. руб. за кв. м (в последнем случае предложение сформировано более доступными по цене проектами на ранней стадии строительства).

Еще один интересный тренд «продуктовой революции» — внедрение систем «умного дома» и «умного квартала» в новых проектах застройки. Как пояснила Наталья Сазонова, девелоперы стремятся сделать продукт более технологичным, соответствующим современным требованиям комфорта. В этом помогают новые гаджеты, системы управления доступом в жилой комплекс, автоматизированные лифты, энергоэффективные материалы, телеметрия расхода коммунальных услуг и т.п.

В современных жилых кварталах активно внедряются цифровые технологии, позволяющие управлять устройствами и сервисами в домах, паркингах и на придомовых территориях через приложение в смартфоне. «Все больше людей интересует не просто квартира, а комфортное пространство для жизни, поэтому выбирают новое жилье не только по соотношению цена–площадь–расположение, теперь для покупателей важно наполнение жилого комплекса: наличие коворкинга, зон рекреации, комфортной и благоустроенной придомовой территории, эксплуатируемых крыш, социальной и торговой инфраструктуры в шаговой доступности. Люди готовы приобретать квартиры меньшей площади при хорошем оснащении самого жилого комплекса», — отметил Иннокентий Ярыгин, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве.

Конкуренция, растущие цены и пандемия заставили застройщиков задуматься об уникальности и автономности своих проектов. «Самоизоляция и работа дома расширили требования покупателей, их стало намного больше, так как все еще есть опасения оказаться запертым в пределах дома», — отметил директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. По его мнению, в проектах больше внимания уделяется территориям. В ЖК теперь есть разные услуги и сервисы — от привычных магазинов и фитнес-клубов до кофеен, библиотек и коворкингов. Благодаря такому подходу формируется локальная среда, где человек не только проживает, но и полноценно отдыхает и работает. Если до пандемии застройщики массового сегмента часто отказывались от балконов в своих проектах, то в последнее время ситуация изменилась. Квадратные метры лоджии или балкона уже воспринимаются как полноценная площадь для работы или отдыха.

Конечно, потенциальных покупателей московских новостроек волнует главный вопрос: куда пойдут цены в следующем году? К сожалению, порадовать особо нечем. «Никаких предпосылок для снижения цен нет. Новостроек, где квартиры продаются по старым правилам, становится все меньше. Доля проектов с проектным финансированием растет, и сегодня их уже более 80%. Соответственно, легких денег в виде поступления от дольщиков у застройщиков больше нет, есть только проектное финансирование банков. Стройматериалы стали дороже. Все чаще звучит призыв к замене трудовых мигрантов на граждан РФ. Масла в огонь подливает ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ. Регулятор за год повысил ключевую ставку с рекордно низкой отметки в 4,25% до 8,5%», — пояснил Валерий Кочетков.

«В Москве недвижимость имеет инвестиционную привлекательность, поэтому в 2022 году тренда на снижение цены не будет. Но можно ожидать акций или скидок от застройщиков», — добавила главный аналитик «МИЭЛЬ» Екатерина Бережнова.

«Динамика роста средней цены квадратного метра первичного жилья начнет замедляться ко второй половине года. В итоге, если существующие тенденции сохранятся и никаких новых стимулирующих мер принято не будет, можно ожидать, что рост средней цены квадратного метра в будущем году не превысит 10%», — заключил Иннокентий Ярыгин.