Эксперты объяснили, что скрывается за требованием проектировать «однушки» не менее 28 квадратных метров - «Недвижимость»

Доступ к малогабаритному дешевому жилью в столице станет еще сложнее

В столице запретили проектировать новое жилье с площадью однокомнатной квартиры меньше 28, а двухкомнатной меньше 44 квадратных метров. Все такие проекты начиная с 7 мая этого года не имеют возможности пройти экспертизу для строительства. Московские власти мотивируют это президентской программой развития до 2030 года, которая требует увеличивать обеспеченность жильем. Инвесторам и молодежи, которым нужны тесные, но дешевые квартиры, остается покупать апартаменты... или комнаты в коммуналках.

Достоянием общественности стало информационное письмо девелоперам, подписанное председателем столичного Комитета по ценовой политике в строительстве и госэкспертизе проектов Иваном Щербаковым и главой Мосстройнадзора Антоном Слободчиком. В документе указывается, что «студия» не является видом жилого помещения (в отличие от квартиры, комнаты и т.п.), а по действующему СНиПу в многоквартирных домах допускаются квартиры площадью не меньше 28 кв. м для однокомнатных и 44 кв. м для двухкомнатных. Нормативов, регулирующих более мелкие жилые единицы, не существует.

Письмо отмечает, что в связи с достигнутыми в Москве показателями жилищного строительства, а также с показателями, данными в президентском указе «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года...», впредь не допускается проектирование жилых домов с квартирами меньше указанной площади. Все проекты, которые не успели получить положительную экспертизу до 7 мая этого года, будут отклоняться.

Напомним, в президентской программе развития до 2030 года установлен показатель обеспеченности жильем в 33 кв. м на человека (а плановое значение к 2036 году — 38 кв. м на человека). Похоже, это одна из очевидных причин того, что московские власти «отменили» малогабаритные квартиры в жилых домах: площадь студий, даже если в каждой будет жить лишь один человек, явно не соответствует плановому уровню. Даже 28 «квадратов» в показатели не вписываются — но здесь хотя бы есть железобетонное основание в виде СниПа.

Вторая очевидная причина также отражена в тексте письма: студий на рынке московских новостроек (да и на «вторичке» тоже) очень много. Возможно, уже сейчас их больше, чем желающих в них жить. Тем не менее товар это достаточно ходовой, пояснила «МК» московский риелтор Нина Терещенко:

- Чаще всего микроквартиры и студии берут не для того, чтобы жить в них, это инвестиция в растущий по цене актив или вложения в жилье для будущей либо молодой семьи. То есть человек покупает такое жилье не для себя, а для детей (с мыслью — это лучше, чем ничего, а потом сами как-нибудь расширятся), либо с целью сохранить деньги и перепродать дороже. Если речь о квартирах с хорошей и отличной транспортной доступностью, например у станций метро, они хорошо продаются и под сдачу.

По словам риелтора, чаще всего в инвестиционных микроквартирах даже не делается ремонт (тем более что относительно цены квадратного метра он там гораздо дороже, чем в более просторном жилье) и не покупается обстановка — за исключением квартир под сдачу. Однако на вторичном рынке продать студии или «микроквартиры» можно лишь с солидным дисконтом — прежде всего потому, что условия выдачи ипотеки на вторичном рынке обычно отличаются от «первички», и не в лучшую сторону.

- Но трагедии для инвесторов я тут не вижу, новые студии, конечно, будут появляться, - рассуждает Терещенко. - Только уже в формате апартаментов. Ипотечных программ на апартаменты тоже достаточно, правда, условия могут быть не такие интересные — но в любом случае сейчас растут ставки и отменяются льготы. А нехватки площадей не предвидится.

Добавим, что против возведения апартаментов, поделенных на студии и микроквартиры, город не возражает. И неспроста: именно жилая площадь не только учитывается в нацпроекте, но и обрастает социальной нагрузкой: школы-поликлиники-садики и тому подобное. Те же, кто живет в апартаментах без права регистрации по месту жительства — столичную «социалку» в этом смысле не нагружают, прямая выгода!

Если смотреть на ситуацию просто и цинично, то все понимают: крошечная квартирка — это история не про комфорт и даже не про актуальный современный минимализм, нет, это всего лишь кратчайший путь к обретению московской прописки. Впрочем, есть ещё один — чуть более старомодный и чуть менее приятный: комната в коммуналке (которые вовсе не стоит считать архаизмом из советского прошлого). Героев «Покровских ворот» уже нет в живых, а вот коммунальные квартиры остались — и спрос на покупку комнат в Москве в 2024 году оказался неожиданно высоким, признаются представители агентств по недвижимости. И предложения нельзя назвать совсем уж дешевыми: средняя стоимость московской комнаты — 4,6 млн рублей. Причем речь идет не только о центре города, где сохранились те самые старые коммуналки (может быть, даже в красивейших дореволюционных доходных домах). Предложений достаточно повсюду, а особенно много их в ЮАО, СВАО и САО.

«Этот формат жилья в числе наиболее доступных по цене, но комнаты вряд ли можно назвать очень востребованными и ликвидными объектами – поэтому обычно они накапливаются в экспозиции. Однако в этом году прирост заметно меньше. Для сравнения: в январе–апреле 2023 года предложение комнат увеличилось на 59,7%», – отмечает Дмитрий Таганов, представитель одного из крупнейших агентств недвижимости. По его словам, сегодня количество заявок на приобретение комнат выросло на 15% относительно показателей годичной давности.

Согласна с коллегой и Наталия Борзенкова, работающая с недвижимостью в районах Митино и Крылатское. Она склонна объяснять подъем интереса к комнатам с подорожанием ипотеки и снижением платежеспособности населения.

«Важно также учитывать и количество выставленных на продажу комнат, и количество главного их конкурента – малогабаритных студий. Студий на вторичном рынке старой Москвы сейчас мало, и зачастую это апартаменты либо переоборудованные в студии доли, не имеющие собственного кадастрового номера. Это поддерживает спрос на комнаты. Сейчас в границах старой Москвы, но не в пешей доступности от метро, можно приобрести комнату площадью от 12 кв. метров в бюджете 3 млн руб. Что касается центра, собственники запрашивают 6-7 млн руб. за комнату площадью около 15 кв. метров», – рассказывает Борзенкова.