В Москве резко вырос спрос на многокомнатные квартиры после ремонта в спальных районах - «Недвижимость»

Арендаторы жилья ищут тишины и комфорта

В середине осени предпочтения арендаторов столичных квартир изменились. Сегодня популярны  многокомнатные квартиры с качественным ремонтом и обстановкой в домах, расположенных в спальных  районах  с развитой социальной инфраструктурой.  По мнению экспертов, все чаще арендаторы ценят чистоту, свежий ремонт, и, как ни странно, тишину. Сколько стоит в октябре снять комфортный угол в спокойном районе Москвы?

Как рассказала «МК» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, в последнее время сильное влияние на повышение арендной ставки оказали несколько факторов. Во-первых,  высокая ипотечная ставка, которая заметно  затруднила покупку жилья для тех, кто это планировал. 

Во-вторых, сказалась массовая миграция из регионов в столицу квалифицированных, ценных специалистов, которые часто приезжают вместе с семьями. Поэтму в начале осени сильно вырос спрос на многокомнатные квартиры, расположенные в хороших районах Москвы с развитой социальной инфраструктурой, которая включает детсады, школы, фитнес-клубы, торговые центры и магазины в шаговой доступности — все, что нужно для комфортного проживания семьи. Однако свободных многокомнатных квартир в таких локациях или вовсе нет, или стоимость аренды подобных квартир кусается, достигая 150-170 тыс. руб. в месяц и выше. При этом, как правило, такие квартиры не представляют из себя ничего сверхъестественного, это обычные квартиры комфорт-класса в обычных домах постройки 60-70- годов.

В -третьих, сегодня многие госкорпорации, компании и финансовые организации активно набирают высококлассных специалистов из регионов, но уже без детей. Т.е, в Москву приезжает пара или  один человек. За счёт таких клиентов выросла аренда жилых комплексов повышенной комфортности. Т.н. зуммеры заселяют современные престижные ЖК, они любят стиль хайтек, стекло и бетон. 

По мнению эксперта,  приоритеты арендаторов московских квартир изменились. Сегодня представители среднего класса, чья доля в структуре спроса выросла этой осенью, все чаще ценят порядок и свежий ремонт. На сегодняшний день «бабушкин вариант» уходит на второй план спроса. 

А куда смотрят ставки? В середине октября их рост замедлился и даже приостановился. «Ценовая динамика не такая активная, как пару месяцев назад. Это связано по большей части с сезонностью. Так, студенты, которым необходимо было решить свой жилищный вопрос в начале учебного семестра, уже это сделали. На данный момент продолжается активность в отношении тех объектов, которые пользуются круглогодичным спросом. Фактически, ажиотаж замедляется. Конечно, самое дешёвое жилье и объекты бизнес-класса продолжаются пользоваться спросом, а остальные стандартные варианты – что называется, ждут «своего» арендатора», – говорит эксперт.

«Арендаторы по-прежнему ищут квартиры подешевле. Большинство из них ищут жильё с готовым ремонтом и мебелью, чтобы сразу въезжать и жить без дополнительных вложений. Возрос интерес к жилью с балконами и лоджиями, которые используются не только как дополнительное место для отдыха, но и для хранения летних средств передвижения, таких как велосипеды и самокаты», – отметила «МК» исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. С ее слов, это особенно актуально среди молодежи, предпочитающей здоровый образ жизни. В целом, спрос зависит от социальных групп. Например обеспеченные студенты, у которых есть поддержка со стороны родителей, могут себе позволить снять квартиру в  новом ЖК и престижном районе, поближе к институту. Те, кто приехал из других регионов и ограничен в бюджете, выбирают экономные варианты с самой низкой ценой. По-прежнему популярны небольшие форматы: квартиры студии, однушки и евродвушки, ведь среди арендаторов много студентов или молодых пар без детей.

Как сообщила «МК» заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова, в старой Москве в массовом сегменте аренда студии в месяц сейчас в среднем стоит 45–55 тыс. руб., однокомнатной квартиры – в 50–65 тыс., двухкомнатной – в 65–85 тыс., трехкомнатной в 75–120 тыс.

Традиционно самая высокая стоимость найма в центре Москвы – в районах Хамовники, Якиманка, Арбат, Тверской, Пресненский. Самые низкие ставки аренды в старой Москве (без ЗелАО) – в локациях, расположенных возле МКАД: Восточный, Бирюлево Западное и Восточное, Капотня, Некрасовка.

По данным аналитика, стоимость аренды комнат в старой Москве начинается от 17 тыс. руб. в месяц. Например, такой вариант предлагается в районе Гольяново, в 12 минутах ходьбы от ст. м. «Щелковская». Сдается изолированная меблированная комната с балконом в 2-комнатной квартире на 2-м этаже панельного 5-этажного дома. Во второй комнате проживает собственница этой жилплощади.

Минимальная арендная плата за квартиру в старой Москве (исключая ЗелАО) составляет 40 тыс. руб. ТОП наиболее экономичных вариантов возглавляет  1-комнатное жилье  общей площадью 40 кв. м, в 3-м Михалковском переулке, в 10 минутах ходьбы от ст. МЦК «Коптево»: обстановка и бытовая техника в наличии. Данное предложение адресовано только одному нанимателю в возрасте от 40 лет, с регистрацией по месту жительства в Москве или Московской области, без детей и животных.  

За 42 тыс. руб. можно арендовать «однушку» на Кавказском бульваре, в 7 минутах ходьбы от ст. м. «Царицыно»: общая площадь жилья – 35 кв. м, кухни 10 кв. м. Меблирована, есть кухонный гарнитур и вся необходимая бытовая техника. 45 тыс. руб. в месяц просит владелец 1-комнатной квартиры площадью 38 кв. м. (из них 10 кв. м приходится на кухню) на Барвихинской улице, в 13 минутах ходьбы от ст. МЦД «Сетунь». Есть вся необходимая мебель и бытовая техника. Разрешено размещение квартирантов с детьми, но без животных.

За такую же сумму – 45 тыс. руб. – нанимателям предлагается «однушка» на Флотской улице, в 10 минутах транспортом от ст. м. «Водный стадион» или «Речной вокзал». Квартира площадью 38 кв. м и кухней 6 кв. м с обстановкой и бытовой техникой. В качестве квартирантов собственник рассматривает семейную пару или одного человека без детей и животных.

К самым бюджетным предложениям специалисты относят квартиры в плохом состоянии или квартиры с трудной транспортной доступностью, находящиеся в районах с плохо развитой инфраструктурой. При этом, нельзя говорить, что наличие метро рядом играет решающую роль, так как сегодня на первое место вышло состояние объекта. Причем имеется в виду не только состояние самой квартиры, но и состояние дома, подъезда и окружения. По словам эксперта, люди выбирают чистоту и порядок, а также, как ни странно, тишину – она сегодня особенно важна для клиента. Может быть, это связано в том числе и с периодом пандемии, со сформировавшейся привычкой удаленной работы, которая стала так популярна у населения. Люди, которые теперь работают дома, конечно же, хотят тишины. Поэтому они беспокоятся и по поводу шумоизоляции, и по поводу окружения, и по поводу стройки под окном. Сегодня наблюдается очень много нестандартной миграции внутри города, когда люди, которые имеют недвижимость в центральной или около-центральной части Москвы, снимают недвижимость в более тихих районах Москвы.

Как считают опрошенные «МК» эксперты,  пик спроса арендаторов  в Москве пройден. Татьяна Подкидышева рекомендует  потенциальным арендаторам обязательно официально заключать договор и фиксировать стоимость аренды на год, прописывать все условия, что даст гарантии в будущем. Стоит также обратить внимание на удобные локации, выбор квартир довольно большой, поэтому лучше сразу находить вариант рядом с учебным заведением или работой.

Опрошенные аналитики крайне осторожны в прогнозах. По мнению эксперта, до конца этого года рост средней ставки будет несущественным и локальным. В случае локальной затоваренности арендодатели будут готовы делать скидки потенциальным жильцам. Накануне рождественских каникул вырастет популярность  посуточной аренды. В конце декабря – начале января все варианты т.н.«аренды на праздники» выйдут на первое место по спросу. 

По мнению эксперта, к концу года цены на аренду, скорее всего, стабилизируются или немного снизятся. Как только подешевеет ипотека или появятся новые инструменты продаж или программы рассрочки в новостройках, можно ожидать затишья. Если ставки по ипотеке не изменятся, то рынок аренды жилья будет очень активен.

У  аналитика свои ожидания. По ее мнению, в текущих условиях снижение цен на найм жилья в Москве маловероятно: спрос стабильно высокий и в ближайшей перспективе будет оставаться таким во многом благодаря тому, что условия приобретения квартир в ипотеку ужесточились, и часть потенциальных покупателей вынуждены временно снимать жилье. Активность арендаторов не дает увеличиваться предложению – ликвидные и недорогие по нынешним меркам квартиры тут же сдаются. Поэтому до конца года арендные ставки не уменьшатся, поскольку будет действовать ценовая инерция, и маловероятно, что спрос может резко упасть, считает аналитик. Однако при условии выхода на арендный рынок значительного количества инвестиционных квартир, приобретенных в 2022 и 2023 гг., а также естественного сезонного сокращения спроса в феврале и весной 2025 г. можно рассчитывать на уменьшение стоимости найма в среднем на 5–10% от пиковых значений нынешней осени, – заключила аналитик.