Переуступка: особенности и риски - «Риэлторские технологии»

Схем легального приобретения жилой недвижимости не так много: стандартная покупка на вторичном рынке обеспечивается договором купли-продажи, приобретение жилья на «первичке» осуществляется посредством оформления долевого участия между застройщиком и покупателем. Что же касается передачи прав собственности на строящуюся квартиру между физическими лицами, она возможна только с применением договора переуступки. Система эта вполне рабочая и проверенная временем, однако, чтобы обезопасить себя при участии в такой сделке, нужно помнить о ряде нюансов.

Что такое переуступка прав простыми словами?

Переуступка прав – это смена одного дольщика на другого. Купить в строящемся объекте квартиру может практически любое дееспособное лицо, далее оно получает право распоряжаться этим активом по своему усмотрению (если ДДУ не предусмотрено иного). В том числе, дольщик может продать свой актив другому человеку. Тот автоматически заменит его в числе участников долевого строительства.

Основная особенность такой сделки – то, что предметом продажи является не готовая квартира, не право собственности на нее, а только право требования к застройщику о передаче квартиры в будущем, когда жилой объект будет достроен и введен в эксплуатацию. Также покупателю перейдут все права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Кто продает квартиры по переуступке?

Существует несколько стандартных «видов» продавцов-переуступщиков:

· Люди, которым срочно потребовались деньги на участие в другом проекте, на лечение, образование и т.д. – то есть, обычные граждане.

· Частные инвесторы – одним из методом заработка сегодня является покупка и продажа строящейся недвижимости. Нередко рантье вкладываются в объект на начальном этапе строительства, когда квадратный метр стоит совсем недорого, а на финальном этапе стройки, когда цены уже близки к стоимости введенного в эксплуатацию жилья, продают такие активы. Почему они делают это до сдачи? Ответ прост – чтобы избежать необходимости выплачивать подоходный налог в размере 13%, который им пришлось бы отчислить, будь квартира уже оформлена в собственность.

· Подрядчики. Не редкость, когда застройщик расплачивается с подрядными организациями не деньгами, а квартирами в реализуемом комплексе. Те, чтобы перевести результаты «натурального обмена» в деньги без сложных манипуляций, редко дожидаются сдачи объекта, и продают квартиры сразу.

· Оптовые инвесторы. Они, как и частники, зарабатывают на разнице в стоимости жилья. Только, в отличие от частных инвесторов, покупают не одну-две квартиры в объекте, а пару десятков.

Преимущества покупки по переуступке

Можно выделить несколько основных плюсов приобретения жилья по переуступке:

· Новостройка находится на финальном этапе строительства. В большинстве случаев реализовывать квартиры по переуступке начинают, когда жилой комплекс уже готовится к сдаче. Таким образом, у покупателя снижаются риски купить квартиру в проекте, который забросят на середине.

· Выгода. Стоимость квартиры по переуступке ниже, чем в уже сданном объекте. Иногда удается сэкономить на покупке до миллиона и более рублей, если речь идет о двух-, трехкомнатной квартире. Продавцы квартир по переуступкам нередко демпингуют, чтобы продать строящуюся жилплощадь скорее (особенно это заметно на самых финальных этапах возведения).

· Возможность купить квартиру в востребованном проекте. Иногда к моменту высокой готовности жилого комплекса в продаже от застройщика уже не остается достойных вариантов. В этом случае переуступка может стать настоящим спасением – с ее помощью удастся найти подходящий вариант на любом этапе.

Трудности оформления

Основные сложности при покупке квартиры по переуступке связаны с тем, что в сделке участвуют не только продавец и покупатель, но также застройщик, а иногда и банковское учреждение (если новостройка приобреталась с привлечением ипотечных средств). Иногда девелопер запрашивает денежную сумму для переоформления договора – порой эта сумма оказывается чрезмерной и делает абсолютно невыгодной сделку. В случае с ипотекой ситуация усложнится еще больше – получить согласие банка на передачу прав может оказаться весьма непростым. А получить его потребуется до подписания договора переуступки.

Почему застройщики «вставляют палки в колеса», понять нетрудно. Демпингующие «переуступщики» выставляют свои лоты на продажу по стоимости на 5-10% ниже, чем аналогичные предложения от девелопера и, тем самым, снижают выгоду последнего. Конечно, далеко не всегда переуступки способны сыграть роль в итоговых доходах застройщика (если проект масштабный, и продажи идут быстро, то несколько переуступок не скажутся негативно на выгодах строительной компании). Однако, если реализуется небольшой объект на 50-250 квартир, потеря выгоды может стать для девелопера вполне осязаемой.

Риски и методы их избежать

Иногда обилие переуступок по объекту говорит не о том, что в проект вписалось большое количество инвесторов, а том, что с новостройкой имеются проблемы. Даже на финальной стадии готовности у девелопера могут закончиться деньги на реализацию, или вдруг выяснится, что прямо под окнами нового жилого комплекса пройдет многополосная магистраль – в этих случаях дольщики бросятся продавать свои активы, пока информация не распространилась в СМИ. Риски такого рода – это не риски конкретно договора переуступки, но риски всего долевого строительства. Чтобы их избежать, необходимо тщательно изучить информацию по объекту, узнать историю его строительства, почитать отзывы в интернете не только о рассматриваемом проекте, но и застройщике в целом. Также не лишним будет посмотреть градостроительные планы района, оценить имеющиеся проблемы, почитать отчеты по геодезическим проверкам.

Еще один риск – недобросовестность продавца. Известны случаи, когда дольщики пытались передать право на квартиру, не выплатив за нее все причитающиеся средства (к примеру, когда приобретали объект в рассрочку). Итог довольно печален – дольщик, в полный мере расплатившийся с предыдущим участником долевого строительства, выяснял, что еще должен выплатить застройщику деньги по рассрочке. Ситуация эта, конечно, малореальна – при подписании договора подписывается и согласие на перевод долга, однако при очень большой степени невнимательности произойти может и такое.

Самое интересное, что при покупке объекта недвижимости по переуступке имеются все риски, сопутствующие приобретению вторичного жилья. Самый большой – признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры. В этом случае сделку могут признать недействительной. Недействительной сделка может быть признана и в случае, если о ней не был уведомлен застройщик. Также при оформлении документов необходимо выяснить, не использовался ли при покупке материнский капитал, не ущемлены ли права несовершеннолетних, состоял ли в браке продавец на момент подписания ДДУ.

Особенности проведения

Уступка прав собственности подлежит регистрации в Росреестре, равно как и договор долевого участия. Федеральный закон №214 не ставит преград для совершения такой сделки – однако, при ее осуществлении должны соблюдаться все его требования, должен уведомляться девелопер. Чтобы быть уверенным в безопасности сделки, следует убедиться, что вам передают оригинал ДДУ. Кроме того, подлинными должны быть и документы об оплате (справка от застройщика, чеки, платежные поручения и т.д.).

Фактически сделка переуступки наиболее рискованная из всех возможных, так как сочетает в себе и опасности, которые таит в себе долевое строительство, и риски взаимодействия со вторичным рынком недвижимости. Однако, такие сделки совершаются ежедневно и очень редко несут за собой негативные последствия. Главное при осуществлении сделки – внимательно изучать информацию об объекте и застройщике и оценивать безопасность сотрудничества с текущим владельцем ДДУ.