Вне зоны доступа: почему доступное жилье для многих россиян по-прежнему остается недоступным

Идея доступного жилья, как и идея идеального города, вот уже не одно столетие занимает человеческие умы. Но даже сегодня, в 21 веке, когда строятся миллионы квадратных метров жилья, проблема доступной недвижимости окончательно не решена. Покупка квартиры в ипотеку для семьи со средним достатком – сродни подвигу: даже при льготных ипотечных процентах переплата все равно получается очень значительной. А финансовая кабала перед банком затягивается на десятилетия.

Проблему могло бы решить недорогое социальное жилье. Но вот беда: оно практически исчезло из нашего обихода, как формат, как подвид.

Можно ли в наше время построить «социально ориентированный девелопмент»? Девелопмент с заботой о людях? Или это утопическая мечта? И как сделать такое строительство рентабельным? Мы попросили поразмышлять на эту тему архитектора, первого вице-президента Международной академии архитектуры (МААМ), члена-корреспондента Российской кадемии архитектуры и строительных наук (РААСН), руководителя творческой мастерской «ПТАМ Виссарионова» Юрия ВИССАРИОНОВА.

- Итак, Юрий Геннадьевич, каковы, на ваш взгляд, причины отсутствия программ доступного жилья в нашей стране (за исключением, пожалуй, программы реновации, которая сейчас реализуется в Москве)?

- Причины отсутствия программ доступного жилья, которое, в принципе, кроме сносимого, отсутствует и в программе реновации Москвы, в том, что на сегодня это небизнесовая история для девелоперов - отсутствуют программы господдержки такого жилья. И серьезный удар по «доступной» повестке, на мой взгляд, нанесла идея всеобщей приватизации. За рубежом 80% жилья – арендное. Социальный жилой фонд принадлежит государству. У нас он в 90-х был приватизирован. Оттуда, из 90-х, тянутся и наши проблемы в этой области.

Архитектурно-художественная концепция социального жилья. Недорогие квартиры на первых трех этажах. Автор - творческая мастерская "ПТАМ Виссарионова"

Одну проблему (нецелевого, бесхозяйственного использования) приватизация все же решила, но создала другую, связанную со сложностями управления жилым фондом. ТСЖ не справляются в полном объеме с комплексом задач, которые на них возложены (коммуникации, управление землями сервитутного владения и т.д.).
Для успешной реализации программ социального жилья нужно одно важное условие: такое жилье должно быть в государственно-муниципальном управлении, либо, находясь в статусе арендно-доходных домов (до революции в городах таких было 80% жилого фонда), управляться соответствующими частными или частно-государственными компаниями и иметь некие преференции от государства, например в виде льготного налогообложения.

Это должно делаться хотя бы для того, чтобы поддержать неимущие слои населения и сдерживать социальную напряженность.

Сегодня частному бизнесу это невыгодно, поэтому этого сегмента жилья на рынке нет.
Одновременно, причины кроются и в определении самого термина социального жилья. В понимании нашего общества - это жильё для престарелых и инвалидов. Во всем мире это жильё для небогатой части населения и обездоленных.

- Кто бы мог взяться (и был бы заинтересован) в строительстве такого жилья? Можно ли тут говорить о какой-то экономической модели, которая была бы выгодна и девелоперу тоже?

- Я в свое время, будучи главным архитектором ЦНИИП Минстроя, участвовал в разработке программы по проектированию и строительству доступного жилья. Наше бюро «ПТАМ Виссарионова» предлагало своё решение по доступным квадратным метрам в рамках реновации.

Не так давно мы разработали архитектурно-художественную концепцию, отвечающую на вопрос: как такое жилье могло бы выглядеть в больших мегаполисах и крупных городах. Думаю, представленный нами вариант мог бы, (при господдержке) заинтересовать и частного девелопера и стать некой экономической моделью развития и реновации провинциальных городов России.

Стилобат-подиум может вместить значительное количество доступной жилплощади. Проект ПТАМ Виссарионова

Проект предполагает адаптацию людей разных возрастных групп к вызовам современного общества. Учитывает запросы каждой из этих групп – в частности, пожилых людей, людей с ограниченными возможностями.

В основе концепции лежит предложение отдать первые три этажа любой жилой застройки под социальное жилье – первые этажи считаются жильем невысокой ликвидности, спрос на них у покупателей обычно гораздо ниже. Такие «низкоэтажные» квартиры могут располагаться в стилобате. Стилобат-подиум может распространяться на весь жилой комплекс. А вот на более высоких этажах можно разместить коммерческую недвижимость по рыночным ценам.

Верх стилобатной части можно превратить в эксплуатируемую крышу, обильно озелененную. Доступ туда будет и с верхних, и с нижних этажей. Точно также будет общедоступным и двор, оснащенный разными активностями для детей и взрослых. Это обеспечивает равный доступ к комфортному общедомовому пространству.

Двор обеспечивает равный доступ к комфортному отдыху рядом с домом

Еще одна тема проекта – вовлечение в активную жизнь пожилых жителей – они могут быть волонтерами, помогать молодым семьям в уходе за ребенком, работать на грядках у себя в палисаднике (благо, что первые этажи этому способствуют).

Собственно, за рубежом так и делается. Чтобы снизить конфронтацию между различными социальными группами, государство предлагает девелоперам – за какие-то преференции в строительстве (например, строить чуть выше, чем положено) – в качестве ответной доброй воли выделить определенный процент в строящемся доме под социальное жилье.

Безусловно, в таком районе необходимо уделить внимание общественным пространствам. Они должны быть структурированы так, чтобы сохранялся баланс приватности и иерархии: город-квартал-дом-секция -группа ячеек – двор.

Проект доступного жилья в разрезе

Первый этаж может содержать контингент с ограниченными возможностями, а секции - иметь выход непосредственно в палисадники. На втором этаже располагаются секции по принципу малосемейных общежитий: три-четыре комнаты на кухню-столовую и санузел. На третьем находятся автономные ячейки для семей наиболее активных жителей, плюс инфраструктура для дома и города.

На крыше третьего этажа располагается крыто-открытая галерея, связывающая коммуникативно весь дом, и соединенная лифтоподьемником с городом

- Юрий Геннадьевич, в каком случае, на ваш взгляд, проектирование доступного (социального) жилья было бы интересно архитектору?

- Во-первых, тут должна быть добрая воля и увлеченность самого архитектора тем, что сегодня называют «социально ориентированной архитектурой».

Во-вторых, архитектору интересно проектировать в том случае (я не беру экономический интерес), когда ставится любая ТВОРЧЕСКАЯ задача. А творчество - это не только нарисовать красивые фасады, но и подумать, как простому, небогатому человеку, обживать эту среду, понять как существовать в этом пространстве, обществе, мегаполисе.

Одно из общественных пространств комплекса с доступным жильем. Автор проекта - ПТАМ Виссарионова

Проектировать просто - надо понять, как жить! Интереснее всего - не придумывать новые ограничения, но создавать новые возможности жилья, исследовать новые тенденции. Например, существуют гигиенические, социальные ограничения, которые надо как-то обыграть. Ведь человек, как вид, почти не меняется. За время истории человечества никакой видимой эволюции с ним не произошло. Не вырос ни один дополнительный элемент организма. А вот общество изменилось. Исследуя новые тенденции развития общества, можно будет создавать новые общественные пространства для жизни.

Беседовала Елена МАЦЕЙКО