Как ТСЖ из Долгопрудного добилось понимания от нерадивого застройщика и на треть сократило коммунальные платежи - «ЖКХ»

Как превратить обычный дом-новостройку в жилье премиум-класса?

…Принято считать, что от простых жителей, нас с вами, ничего не зависит. Мол, бороться и добиваться выполнения своих обязательств – от коммунальных служб, застройщика, ресурсоснабжающей организации – занятие малоэффективное, а то и вовсе бесполезное. А вот жители дома № 21 по Новому бульвару в городе Долгопрудном Московской области так не считают. Организовали ТСЖ, добились, чтобы застройщик устранил все недоделки (дом № 21 - новостройка). Мало того, теперь и квитанции на оплату коммунальных услуг в этом доме выглядят совершенно по-иному. О том, что брать на себя ответственность – выгодно, наш разговор с председателем ТСЖ «Новый бульвар, д.21» Надеждой Ефремовой.

Три года бились с компанией-застройщиком, чтобы та исправила все «косяки»

— Хотеть-то хотят. Но сейчас настолько ужесточилось законодательство, что поменять форму управления домом очень непросто.

Сложно собрать общее собрание собственников — за смену УК, как известно, должно проголосовать 50% жителей, плюс один голос. Кроме того, появилась масса бюрократических закавык. О месте и времени общего собрания нужно сообщить в Жилинспекцию. За 10 дней необходимо уведомить собственников, причем в письменной форме. Затем составить реестр. Если в итоге не набрали кворум, должно состояться заочное голосование.

Знаете, ко мне приходили жители из соседних домов: «Помогите, пожалуйста, создать Товарищество собственников жилья». Но все эти организационные, бюрократические препоны порой преодолеть бывает нереально. И люди, в конце концов, отказываются от своего намерения.

— В самом начале своего существования вашему ТСЖ пришлось «сразиться» с застройщиком, который оставил кучу недоделок…

— Да, наш дом, к сожалению, строился не очень добросовестной компанией. Знаете, как говорят про такие дома : «Я его слепила из того, что было». Когда несколько лет назад мы сюда въехали, сразу же обратили внимание на недоделки.

В то время гарантийный срок на исправление строительных недочетов составлял 5 лет (сейчас, кстати, только 3 года). Мы, обсудив ситуацию, подали на застройщика в суд. В достаточно серьезной форме предложили ему все исправить. Дошло до Верховного суда. Застройщик, конечно, сопротивлялся. Но его, судебным решением, все-таки принудили устранить свои «косяки».

В итоге, нам сегодня полностью «откопали» гидроизоляцию. В пяти подъездах нашей 17-этажки переложили переходные балконы. Была некачественно выполнена вся общестроительная часть. Стены технического этажа потихонечку сползали вниз – прошлым летом нам эту недоделку тоже устранили. Вдобавок, полностью переложили кровлю.

— То есть вам практически сделали чуть ли не капитальный ремонт, причем бесплатно…

— Правильнее будет сказать так: компания-застройщик сделала капитальный ремонт нового дома за свой счет — это ей обошлось очень недешево, порядка 200 млн. рублей.

— Поделитесь опытом, как вы все-таки  добились такого «понимания» от застройщика?

— Суд назначил нам судебную экспертизу. Была приглашена независимая организация, которая подтвердила, что все проблемы в доме возникли не в процессе эксплуатации, а из-за того, что строительство было выполнено некачественно. А дальше мы, практически три года бились с компанией-застройщиком. Та пыталась даже в Верховном суде отменить решение предыдущих трех судов. Решение устояло, и поэтому строители у нас уже третий год тут все устраняют… Даже трещины замазали, там где были некачественно сделаны стыки.

Капремонт: наши взносы идут только на наш дом

— Практика последних лет показывает, что управляющие компании (УК) очень ревниво относятся к своей «альтернативе», ТСЖ, и всячески теснят их на рынке жилищно-коммунальных услуг. Приходилось ли Вам ощущать негатив со стороны «коллег»? В чем он выражался?

— В самом начале УК, безусловно, не хотели отдавать свои компании ТСЖ, но сейчас, не вижу, чтобы они ревниво относились. Отдали  и смирились. Да, поначалу им, конечно, подобная практика не нравилась. Но у нас, к счастью, произошел более или менее цивилизованный переход от управляющей компании к ТСЖ. Мы провели собрание и обо всем договорились. Когда в УК увидели, что все подписи жильцов легальные, то им ничего не оставалось, как согласиться. Мы просто договорились, что с 1 декабря 2005-го года управляющая компания перестает выставлять квитанции жителям дома и предает эту прерогативу нам.

— Как сегодня в ТСЖ решаются вопросы оплаты взноса на капремонт? ТСЖ — это обязательно спецсчет, которым дом распоряжается по своему усмотрению? Или вы можете выбрать также и «общий котел»? Если ваше ТСЖ имеет спецсчет, то на какие работы реально удалось накопить?

— Как только вышел закон о спецсчете, правление приняло решение, что мы в общий котел денежки отдавать не будем. Законом закреплено, что не менее двух третей многоквартирного дома должно проголосовать за спецсчет, и только в этом случае дом может выйти из общего котла. Голосовали три месяца. Нужное решение, к счастью, принять удалось. Теперь собранные деньги идут только на наш дом.

— Получается, теперь у вас есть денежки не просто на капремонт, но и на какие-то изыски: на обустройство фитнес-зала, например, или эксплуатируемую крышу…

— Нет, к сожалению, на сегодня закреплено, что финансы собираются только на капремонт. Причем оговорены определенные статьи:ремонт гидроизоляции, вентфасада, кровли. Поскольку застройщик, в ходе устранения недоделок, нам все это недавно обновил, мы теперь просто будем копить дальше.

— Ваши средства хранятся на спецсчете в банке. Не боитесь, что будет инфляция, и ваши денежки обесценятся? Или банк лопнет?..

— Ну, знаете, было же озвучено, в каких банках мы можем хранить средства, где это сделать наиболее безопасно. Государство нам это гарантировало.

— Какие работы по содержанию жилья (дополнительные) проводятся в ТСЖ из тех, что никогда бы не провели в доме, подведомственном управляющей компании?

— Как минимум, мы обязаны проводить все работы, которые нам предписываются законодательно. Но многое делаем и дополнительно. Согласитесь, УК по собственной инициативе вряд ли огородит дом забором, поставит шлагбаум. А мы, общим голосованием, приняли решение, что нам это нужно.

На придомовой территории высадили около 300 деревьев и  кустарников ценных пород. Поменяли покрытие на детской площадке – все за свой счет. В доме действует пост круглосуточной охраны. Мы поменяли напольную плитку: изначально застройщик положил самую дешевую. Поставили новые двери: они прикрываются сами и не выпускают тепло. Сделали ремонт подъездов: на первых этажах у нас лобби — в мраморе, с картинами и зеркалами.

У нас пониженная ставка за содержание и ремонт, и менять ее мы не собираемся

— Насколько нам известно, у собственников, вступивших в ТСЖ, значительно снижаются коммунальные платежи. За счет чего это происходит?

— Как известно, ставка за содержание и ремонт жилья принимается на общем собрании собственников. На сегодня управляющим компаниям предложено установить ставку за содержание и ремонт на уровне, не превышающем  53 рубля за квадратный метр. То есть верхний предел определен. Ну и, конечно, любая УК стремится эту максимальную процентную ставку установить.

У нас она значительно ниже. На сегодня члены ТСЖ платят за содержание и обслуживание 40 рублей с квадратного метра. Мы, опять же на общем собрании, решили, что этого нам будет достаточно. Повышать ставку просто нет смысла.

— А не рискованно? Может ведь и не хватить...

— Ну, мы же знаем приблизительно свои нужды. Составляется смета расходов. Думаю, что хватит.

По сути, чем мы, ТСЖ, отличаемся от УК? Если у УК все, что осталось — это прибыль, то у ТСЖ прибыли нет. Все деньги расходуются на нужды дома. Знаете, мы ведь не собираем с жителей сверх того, что положено. Мы сами определили свою ставку, и строго ее придерживаемся. Но удивительно, что и тех средств, которые у нас есть, нам хватает еще и на благоустройство.

Отношения с муниципалитетом: помогать не надо, только не мешайте

— В каких отношениях ТСЖ находятся с местным муниципалитетом? Есть ли здесь проблемы?

— Я с муниципальной властью не ругаюсь, но и помощи особой, если честно, не ощущаю. Нам помогать не нужно, нам только палки в колеса не ставьте. Мы так построили свою работу.

Знаете, мы стараемся не создавать у местной власти проблем — жалоб от нас практически не поступает. И я думаю, что  власть нам за это благодарна. Правда, иногда нашими муниципалами выдвигаются такие законодательные инициативы, что просто теряешься, как на них реагировать.

Например, этой осенью наша доблестная администрация издала постановление муниципального округа, что помимо придомовой территории, которую мы обязаны содержать по закону, мы обязаны еще ухаживать и за прилегающей (это получается, муниципалам осталось «сесть и ножки свесить»?). Почему они решили это за нами закрепить? Нет, понимаю, конечно. Самим территорию содержать накладно. Значит, надо переложить это на плечи собственников.

— Ну, вы взялись? Или удалось как-то разрулить ситуацию?

— Я просто нашла судебную практику, прецеденты: оказалось, наш муниципалитет — не первый, кто пытается подобное сделать. Снова дошли до Верховного суда. Выяснили, что это незаконно. Прилегающую территорию все-таки должны содержать муниципалитеты.

Одна личность ничего не изменит, нужна команда

— Почему УК считают ТСЖ своим конкурентом? В чем они видят эту конкуренцию? Что ТСЖ отнимает у УК?

— Люди из соседних домов видят разницу в содержании дома, в управлении домом. И тоже загораются создать ТСЖ. Вот поэтому, наверное. Но не везде находятся те несколько человек, которые готовы взвалить на себя ношу по изменению уровня проживания в собственном доме.

— Должна ли быть во главе ТСЖ, что называется, личность, чтобы работа закрутилась?

— От человеческого фактора в любом случае многое зависит. Но тут нужно понимать, что если у председателя ТСЖ есть бескорыстное желание сделать свое жилье лучше, то эффект будет. А если человек идет с целью заработать, то мы ничем от управляющей компании отличаться не будем. Кроме того, одна личность, конечно, ничего не изменит. Должна быть команда единомышленников, которая взвалит на свои плечи груз коллективного управления. Нашему дому в этом плане повезло. Нашлась такая команда. Первый год мы работали на износ. Был даже риск закрытия. Но выстояли.

Члены ТСЖ оплачивают только то, что потребляют по счетчику

— Надежда, «приземленный» вопрос. Сегодня много вопросов возникает по поводу эксплуатации приборов учета коммунальных ресурсов. За чей счет в ТСЖ проводится поверка (установка) водосчетчиков, например?

— За счет собственника, конечно. Была попытка сделать все это за счет управляющей компании. Но это сразу же отражается на тарифе — он мгновенно взлетает вверх. Невозможно все вместить в один маленький тариф.

— Как складывается оплата за отопление в вашем доме?

— У нас собственная автономная котельная. Стоимость гигакалории разительно отличается от стоимости централизованной.

— То есть у вас и оплата за отопление меньше?

— Да, если в централизованной системе одна гигакалория стоит 1200-1300 рублей, то у нас выше 800-т стоимость гигакалории не поднималась еще ни разу.

— Есть ли  в платежках за услуги такая графа, как «перерасчет за ГХВ», или что-то подобное этой графе, на случай, если поверка счетчика просрочена?

— У нас этого нет. Я знаю, что в других управляющих компаниях и ТСЖ это пытаются вводить. Кроме того, мы не выставляем собственникам оплату за общедомовые нужды. Они оплачивают только то, что они потребляют по счетчику.

— А общедомовые как же оплачиваются?

— Из тарифа. При разумном подходе нам на все вполне хватает.

Беседовала Елена МАЦЕЙКО