Жаркое ли нынче лето на рынке столичной недвижимости? - «Аналитика рынка»

Вторичному рынку жилья ряд аналитиков в конце мая предрекали затишье. Пошел второй месяц лета. Оправдываются ли прогнозы аналитиков? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову:

— Я много раз об этом говорил и писал: делать прогнозы – неблагодарное занятие. Вот и сейчас уважаемые аналитики снова промахнулись. Лето-2021 на столичном рынке недвижимости оказалось жаркое, вопреки предположениям специалистов. Рынок активен, сделки совершаются, квартиры продаются и покупаются. Как следствие, снизилось предложение дешёвых однокомнатных квартир по всей Москве. Следовательно, цены продолжают свой рост.

Есть два интересных факта, на которые мне хочется обратить внимание наших читателей.

По данным, опубликованным Росреестром, в мае 2021 года доля сделок на вторичном рынке Москвы и Московской области с привлечением ипотечных кредитов составила 58%. Это самый высокий показатель за весь период наблюдения. При этом, рынок аренды жилья несколько «просел». Людям стало невыгодно платить за своё проживание в чужих квартирах, и они сделали выбор в сторону ипотеки. В орбиту рынка недвижимости были вовлечены множество людей, которые ранее и мечтать о своём жилье не могли.

«По итогам 2021 года страна может выйти на рекордный объем ввода жилья», – заявил президент Владимир Путин, выступая недавно на съезде партии «Единая Россия».

Эти два обстоятельства позволяют мне утверждать, что рынок жилья в целом развивается достаточно сбалансированно. С одной стороны, ипотека является катализатором, который ускоряет развитие рынка готового жилья. С другой стороны, усилия президента и правительства достигли цели, и рынок новостроек развивается гармонично. Строители стали строить много качественного жилья, и у покупателей появился выбор. Всё это в совокупности привело к тому, что лето в этом году на рынке недвижимости жаркое.

— Наверное, по всей Москве говорить так нельзя, потому что в разных районах ситуация разная. Вы согласны?

— Конечно, да. Мы регулярно публикуем на своём сайте отчёты о том, где в Москве представлены наиболее дешёвые варианты 1-комнатных, 2-хкомнатных и 3-хкомнатных квартир. Эти сведения всегда проверены и актуальны. Кроме того, мы публикуем самые свежие новости о тенденциях развития столичного рынка недвижимости. Заходите к нам на сайт, вы там найдёте нужную вам информацию, и получите ответы на свои вопросы.

— Как Вы думаете, может быть, продавцы квартир не особо ориентируются на средний уровень цен в конкретном районе города? Видят, что цены растут, и цены на свои квартиры стараются поднять до того же уровня?

— Ничто не ново под Луной. Вот уже почти четверть века я изо дня в день наблюдаю одно и то же. Продавцы всегда завышают стоимость жилья, которое они выставляют на продажу. А сегодняшний ажиотаж провоцирует их завышать цены ещё активнее. Тем не менее, существует баланс спроса и предложения. Мы объясняем собственникам продаваемых квартир банальную истину: «Квартира может стоить ровно столько, сколько за неё готов заплатить покупатель». Обычно здравый смысл побеждает. Однако, если у собственника жилья побеждает жадность, мы вынуждены с ним расстаться, так как по завышенной цене никто не захочет покупать его квартиру.

— Снимают ли продавцы квартиры с продажи? К примеру, едут в отпуск.

— Конечно! Мы с нашими клиентами всегда согласовываем график размещения рекламы квартиры, которую они хотят продавать.

— Есть мнение у продавцов, что осенью цены пойдут в рост, и они выиграют. А вы как считаете?

— Встречный вопрос: Почему осенью? Почему не зимой или следующим летом? Или вообще лет через пять? Иногда логические цепочки в рассуждениях наших клиентов меня удивляют. Есть главная истина, которую я хочу процитировать: «Жилищный вопрос необходимо решать тогда, когда он возник. Нельзя затягивать». Почему не нужно затягивать? На рынке могут произойти изменения. Ставки могут повыситься или понизится. Семейная ситуация может поменяться. Обстоятельства могут сложиться непредсказуемо. Приведу самый яркий пример: кто бы мог подумать, что с весны 2020-го года в нашу жизнь ворвётся коронавирус и поменяет весь наш уклад и нарушит все планы?

— Социологические опросы показывают, что люди ждут снижения цен на жилье. Оправдаются ли их ожидания?

— Прекрасный вопрос. Давайте подумаем вместе. Какие есть предпосылки для снижения цен на недвижимость? Цены на жильё могут снизиться только в том случае, когда к этому будут определённые причины. Их несколько. Рынок новостроек затоварен квартирами? Нет. Строители продолжают активно строить, и все квартиры находят своего покупателя. Закончились ли западные санкции? Не закончились. И в ближайшей перспективе вряд ли что-то кардинально поменяется в этом вопросе. Вернулся ли курс доллара к докризисным 30 рублям за доллар? Нет. И вряд ли вернётся. Рухнули цены на нефть? Наоборот. В бюджете заложена стоимость нефти марки “ Brent ”в размере 40-45 $ за баррель, а сегодня, 25/06/2021г. в 13:45 она стоит 75,22$ за баррель. Так что дешеветь московское жильё в ближайшее время точно не будет, поэтому решать свой жилищный вопрос нужно здесь и сейчас.

— Сайт Авито-Недвижимость написал, что будет выделять проверенных риэлторов на своей платформе. Не поясните, что это такое? И могут ли люди безоговорочно им доверять?

— И снова вынужден процитировать Ветхий Завет: «Ничто не ново под Луной»! Несколько лет назад руководители другого популярного ресурса утверждали, что у них на сайте публикуются исключительно проверенные квартиры. На самом деле это было совсем не так. На мои вопросы о том, кто, когда, как, по каким критериям и какими инструментами проверял представленные на их сайте квартиры, мне никто ничего не ответил. На мой справедливый вопрос о том, кто именно из числа сотрудников портала будет нести личную финансовую ответственность в случае, если по сделке с какой-либо из числа якобы проверенных квартир наступят негативные последствия, я в ответ получил молчание. Уверен, что «новая» инициатива «Авито» про выделенных риэлторов, при всём уважении к этому прекрасному сайту, скорее всего, вызовет много вопросов и у риэлторского сообщества, и у клиентов. Кто будет выделять тех или иных риэлторов? На каких правовых основаниях? На основании каких полномочий? По каким критериям? Какими инструментами будут пользоваться вершители риэлторских судеб («А судьи кто?») И снова: кто из персонала уважаемого «Авито» будет нести ответственность, если вдруг «выделенный» кем-то риэлтор допустит ошибку? Я отношусь к этой инициативе крайне скептически.

— Условия льготной ипотеки изменились. Размер предоставляемого ипотечного кредита теперь не превышает 3 млн. руб. «Новая» льготная ипотека, скорее всего, уже не так привлекательна для покупателей жилья. По крайней мере, в столичном регионе. Как Вы думаете, первичный рынок «просядет» в ближайшие месяцы?

— Многие аналитики расценивают льготную ипотеку, как единственный фактор, влияющий сегодня на уровень цен на новостройки. Я с этим совершенно не согласен. Есть и другие факторы. Волатильность валют, международная обстановка, ситуация с «НордСтрим-2», уровень заболеваемости «Ковид-19», котировки на рынках ценных бумаг. Недавно наш президент высказался о своём понимании перспектив доллара. И этот фактор оказал определённое воздействие. Это повлияло на скорость принятия решений нашими клиентами. Они стали быстрее взвешивать и продумывать свои поступки. Поэтому я уверен, что уровень цен на новостройки столичного региона, несмотря на существенные изменения условий льготного кредитования, будет продолжать расти. С какой скоростью – это уже вопрос совсем другого разговора.

— Часто можно слышать о том, что при «старой» льготной ипотеке очень многие вложились в новостройки. Не для себя, для инвестиций. Вполне возможно, что они эти квартиры через некоторое время начнут продавать. Если так случится массово, то цены по логике должны идти вниз. А как Вы думаете?

— В разных источниках публикуются разные цифры. Кто-то пишет о 15% «инвестиционных» квартир, кто-то – о 25%. Однако, большинство аналитиков сходятся в одном: «Слухи о появлении класса жилищных спекулянтов явно преувеличены». В ближайшее время на рынок не будет выставлено рекордное количество «инвестиционных» квартир. Речь может идти о нескольких десятках квартир. Пусть даже о сотнях. На состояние рынка в целом это никак не повлияет, потому что ежедневно в интернете публикуются данные о сотнях тысяч объектов недвижимости, выставленных на продажу в Московском регионе. В подавляющем большинстве люди покупали квартиры не с целью спекуляции, а для проживания. В крайнем случае, для ухода от инфляции. Или с целью сдачи жилья в аренду.

— Остаются ли выгодными инвестиции в новостройки Москвы и Подмосковья?

— Да. Конечно! Инвестиции в рынок недвижимости столичного региона будут выгодны всегда! Рост цен в Москве обычно более заметен, чем в Подмосковье. Тем не менее, в Московской области появились очень интересные предложения, о которых мы как-нибудь поговорим предметно и обстоятельно.