Жилищный фон: цены на новые квартиры в 2022 году могут снизиться на 5% - «Аналитика рынка»

Инвесторы, вложившие деньги в недвижимость с использованием льготной ипотеки, теперь могут недополучить средства от продажи квартир. Как сообщили «Известиям» участники рынка недвижимости, в 2022 году средняя стоимость нового жилья может снизиться на 5–8%. На это будут влиять увеличение предложения от инвесторов — они выкупили 20% квартир во время действия льготной ипотеки, а также снижение спроса из-за роста средних ипотечных ставок.

Не тот расчет

Льготной ипотекой, вызвавшей ажиотаж, дефицит и рост цен на рынке недвижимости в 2020 году, пользовались не только граждане для улучшения своих жилищных условий, но и инвесторы. За время действия программы в новостройках порядка 20% квартир было приобретено для их дальнейшей реализации, сказал «Известиям» руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Как правило, за год таких продаж по стране бывает около 5%, добавил он.

За последний год доля инвестиционных сделок в Москве увеличилась до 30%, а в некоторых инвестиционно привлекательных проектах — даже до 50%, рассказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Аналогичная ситуация наблюдается и в других крупных городах, таких как Санкт-Петербург, Сочи, Екатеринбург, сказал он.

За прошлый год средняя стоимость квартир в новостройках по стране выросла примерно на 19%. Это произошло в том числе из-за высокого спроса, подогретого льготной ипотекой, а также сложившегося в результате дефицита новостроек.

Ко времени завершения возведения домов, когда цены становятся выше, чем на начальной стадии строительства, ближе к 2022-му, в продаже появятся квартиры от инвесторов. Это может замедлить рост цен на жилье в совокупности с такими факторами, как увеличение предложения, в том числе за счет самих инвесторов, а также снижение спроса из-за роста средних ипотечных ставок, включая льготную. Если объекты инвесторов выйдут на рынок массово и в краткосрочной перспективе, средняя стоимость квартир может снизиться в этот период на 5–8%, спрогнозировал Сергей Зайцев.

Как правило, инвесторы нацелены на максимальный заработок, и стоимость такого предложения зависит от того, насколько быстро человеку нужны деньги, сказал коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. Известны случаи, когда лоты экспонировались по несколько лет, потому что продавец не хотел снижать цену, отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

— В сложившейся ситуации инвесторам придется делать большие скидки или ждать покупателя на высокую стоимость долгое время. Часть из них недополучат прибыль, на которую рассчитывали, — считает Сергей Зайцев.

Ценовая политика

Сегодня в некоторых проектах новостроек в крупных городах доля инвестиционных квартир составляет 20–30% от количества лотов у застройщика, сказал Андрей Колочинский. В перспективе ближайших лет такая конкуренция может привести к спаду продаж у девелоперов, если инвесторы начнут демпинговать и перетянут на себя часть платежеспособного спроса. Больше всего рискуют низколиквидные проекты, девелоперам которых придется пойти на скидки. Стоимость квадратного метра в таких проектах может уменьшиться на 5–10%.

По прогнозу Realiste, к ноябрю 2021 года наступит переломный момент, когда люди станут намного медленнее покупать жилье по завышенным ценам. В результате собственники не найдут покупателя на установленные ими цены.

— После ноября 2021-го цены на недвижимость еще какое-то время будут держаться на прежнем уровне. Затем, еще через четыре–пять месяцев, собственники пересмотрят цены на квартиры и пойдут на уступки. Именно этот момент станет поворотным, у продавцов и девелоперов уже можно будет получить скидку в 10% и даже 15%, — высказал мнение основатель Realiste Алексей Гальцев.

Как ранее писали «Известия», в крупных городах есть районы с переоцененными новостройками. Там стоимость квадратов завышена на 10–15% за счет нехватки предложения. По мнению Алексея Гальцева, рыночная цена на недвижимость в таких районах, вероятно, опустится на 30% в течение следующего за этой точкой года. Речь о периоде с ноября 2021-го по ноябрь 2022 года, отметил он.

Главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина считает, что сегодня предпосылок для прямого снижения цен всё же нет, но индексация их точно замедлится. Девелоперы вернутся к политике предоставления сезонных скидок для дополнительного стимулирования спроса. Особенно это касается Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и Сочи, в которых пересмотр лимита кредитования фактически «обнулил» программу льготной ипотеки, указала она.

— Снижение цен возможно только при резком падении спроса (на 20–30%), чего мы не ожидаем — нынешние ставки по ипотеке, даже несмотря на пересмотр льготной программы, всё равно ниже, чем в допандемийном 2019 году, — сказала она.

Президент Владимир Путин в ходе пленарного заседания на ПМЭФ заявил о продлении до 1 июля 2022 года льготной ипотеки на новостройки, которая стартовала весной 2020 года в качестве антикризисной меры. Правда, ставка, под которую можно будет взять кредит, вырастет с с 6,5% до 7%. Предельная сумма займа для всех регионов будет составлять 3 млн рублей.

По данным «Дом.РФ», сегодня средняя ипотечная ставка на новостройки (без учета льгот) составляет 8,12% годовых. В 2019 году этот показатель составлял 9–10%.