Падение цены на новостройки: миф или реальность? - «Аналитика рынка»

Случилось давно ожидаемое: наконец заговорили о снижении цен на жилье. В СМИ прошел ряд публикаций, из которых следует, что сразу после пересмотра условий льготной ипотеки 1 июля цены на первичном рынке Московского региона стали падать. Застройщики объявляют специальные акции, как в старые добрые времена до ипотеки с господдержкой, собственную ипотеку по сниженной ставке, выставляют целые пулы квартир со скидкой. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что падают цены далеко не на все. На что же? Давайте попробуем разобраться.

Подешевели ЖК на начальных стадиях

Как проанализировали в компании «Бон Тон» для «РБК-Недвижимости», в 35% жилых комплексов Москвы цены в августе снизились, в 38% повысились, в 27% остались на прежнем уровне.

Причем максимальное снижение отмечено в свежеанонсированных проектах. В частности, много новых корпусов на начальной стадии строительства вышло на продажу в проектах ГК ПИК. Таким образом, в августе на рынке столичных новостроек массового сегмента наибольший объем был представлен в объектах, находящихся на начальном этапе строительства – а это 45% предложения.

В новостройках на высокой стадии готовности цены, напротив, растут. «Мы не уменьшали стоимость квартир в нашем ЖК «Кварталы 21/19», не предусматривали специальных скидок, а, напротив, недавно провели плановое повышение цен. При этом объем предложения в нашем проекте невелик, мы фактически распродаем остатки на высокой стадии строительной готовности по высоким ценам», – приводит пример Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Перегнули палку и теперь разгибают

Кроме того, всегда существуют девелоперы, которые не прочь заломить неоправданную цену, пользуясь бумом продаж. Но теперь, после 1 июля, когда покупательская лихорадка утихла, они «остывают», готовы смотреть в глаза реальности – и снижать цены до среднерыночного уровня.

«Обратное движение цен на новостройки зачастую является следствием эмоциональной оценки продавцами периода ажиотажного спроса, – так изящно описывает этот тренд Ольга Магилина, заместитель генерального директора компании «KASKAD Недвижимость». – Они излишне оптимистично оценили тренд роста цен до конца 2021 года, опередив развитие ситуации».

«Существенные скидки вводят те, кто на растущем рынке за недавние 3-6 месяцев перегнул цены, – подтверждает Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости». – Преимущественно это касается объектов бизнес-класса».

А вот кому неликвид?

Средняя цена на новостройки в Москве могла также опуститься за счет точечных скидок, которые предлагают девелоперы в менее ликвидных проектах или на определенные типы квартир, которые традиционно не пользуются спросом (например, квартиры на втором этаже над коммерческими помещениями). «На фоне роста объема предложения новостроек покупатели стали более избирательными и теперь, чтобы реализовать неликвидные лоты, девелоперы вынуждены предлагать дисконт. Но это вовсе не означает, что застройщики начали массово предлагать скидки и распродают квартиры по ценам ниже, чем в июле», – полагает Андрей Колочинский.

Отдельные акции и индивидуальные условия девелоперы предлагают в ряде случаев, чтобы поддержать покупателей, которые не успели до 1 июля воспользоваться ипотекой с господдержкой. Тем самым сохраняя и себе необходимый уровень продаж. Другие застройщики «мониторят» рынок, корректируя цены в ту или иную сторону, чтобы посмотреть, как пойдет дело.