Что будет с ценами на жилье в Москве при снижении курса рубля - «Аналитика рынка»

Эксперты рассказали, как ослабление рубля может отразиться на рынке жилья: будут ли россияне скупать квартиры, пытаясь сохранить свои сбережения, и что будет с ценами

Последние две недели курс рубля снова снижается. Если 14 января на Московской бирже доллар стоил 73,2 руб., а евро — 89 руб., то 2 февраля, — 75,9 руб. и 91,57 руб. соответственно. Чем ближе евро к психологической отметке в 100 руб., тем сильнее начинают нервничать инвесторы.

Спросили у экспертов, насколько реален сценарий укрепления евро до 100 руб. и как на это отреагирует рынок жилья.

Евро по 100 рублей — насколько это реально

В кризис не раз российский рубль демонстрировал высокую волатильность. 2020 год для российский валюты складывался особенно непросто, поскольку на фоне общемировой неопределенности из-за COVID-19 против него сошлись сразу несколько негативных факторов.

Валютные колебания — 2020

Первый валютный шок произошел в марте 2020 года. Тогда из-за развала сделки ОПЕК+ и первой волны COVID-19 доллар преодолел планку в 75 руб., а евро достиг 85 руб. После этого рубль частично отыграл потерянное, но летом началась новая волна волатильности и сохранить рост российская валюта не смогла. К ноябрю евро перешагнул отметку в 94 руб., а доллар подорожал до 80,8 руб.

По мнению аналитиков, рост курса евро до 100 руб. в этом году возможен — но только при усилении негативных факторов. «Ситуация, когда евро будет стоить 100 руб., относится к негативному сценарию, который предполагает дальнейшее ухудшение эпидемиологической обстановки, повторные локдауны, падение цен на нефть, политический кризис», — пояснила аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева.

В краткосрочной перспективе укрепление евро до 100 руб. возможно только в стрессовой ситуации — например, из-за введения новых санкций или падения цен на нефть, отметил замдиректора группы суверенных рейтингов и макроэкономического анализа рейтингового агентства АКРА Дмитрий Куликов. Но в базовом сценарии среднегодовой курс рубля к евро в 2021 году будет существенно крепче — на уровне 85–90 руб., уточнил он.

Как отреагируют покупатели жилья

Даже если курс евро в ближайшее время преодолеет отметку в 100 руб., ценовых потрясений и ажиотажного спроса, как в 2020 году, это не вызовет. «В ситуации «1 евро = 100 руб.» цены на жилье не претерпят существенных изменений по сравнению с «1 евро = 90 руб.». Фактор девальвации рубля уже в значительной степени отыгран рынком. Многие сделки в прошлом году прошли именно из-за ослабления национальной валюты», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, который допускает рост курса евро до 100 руб. в 2021 году.

Эти аргументы разделяют в рейтинговом агентстве АКРА. «Эффект роста спроса на недвижимость, связанный с ослаблением рубля, уже был в значительной степени реализован в 2020 году, дополнительный рост евро на 10% к рублю вряд ли способен существенно повлиять на уровень спроса», — пояснил директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков.

Рынок жилья не зависит напрямую от курса валют: сделки заключаются в рублях, доходы продавцов и покупателей тоже рублевые, напомнил директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Себестоимость строительства также не подорожает из-за небольшого роста курсов доллара или евро, пояснил он. Поэтому ждать серьезных изменений не стоит.

По мнению аналитика ГК «Финам», в случае повышения евро до 100 руб. люди будут покупать жилье, чтобы сохранить свои сбережения. Но спрос станет распределяться постепенно — сначала он сконцентрируется на новостройках, где есть льготная ипотека. Поскольку предложение ограничено, люди начнут переключаться на вторичный рынок. «Но в долгосрочной перспективе спрос на жилье может угаснуть из-за ограниченного предложения и снижения реальных доходов населения», — предполагает Наталия Пырьева.

Элитный сегмент будет наиболее чувствительным

В большей степени ослабление рубля повлияет на элитный сегмент жилья, покупатели и продавцы которого обычно хранят сбережения в долларах или евро. «При росте курсов валют этот сегмент иногда замирает — продавцы элитных объектов пытаются поднять цены пропорционально падению рубля, но покупатели из-за этого не соглашаются выходить на сделку», — отметил Сергей Шлома из «Инком-Недвижимости».

В массовом сегменте жилья спрос будет все реже реагировать на девальвацию рубля — накопления покупателей этого сегмента уже не такие, как в 2014 году, поэтому ослабление рубля, скорее, снизит их активность, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. В секторе высокобюджетного жилья, напротив, слабый рубль будет стимулировать покупку квартир. «Держатели валютных сбережений, таким образом, станут конвертировать полученную на курсовой разнице прибыль в недвижимые активы», — пояснила она.

По мнению опрошенных редакцией аналитиков, о значительных изменениях на рынке недвижимости можно было бы говорить, если бы курс евро вырос на 20–30% — до 110–120 руб. Но и при таком развитии событий изменения были бы краткосрочными. «Ажиотажный спрос продолжается неделю-две, максимум месяц, а после этого на рынке недвижимости начинается период ослабления спроса и падения цен. Тем людям, которые без разбора покупали квартиры, приходится затем выставлять их на продажу по меньшей цене. Но в нынешнем году, по нашим прогнозам, подобной ситуации не предвидится», — добавил представитель «Инком-Недвижимости».

Когда евро был по 100

Курс евро уже пробивал отметку в 100 руб. в декабре 2014 года, и на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос на любые квартиры, напомнил Алексей Попов из ЦИАН. Но тогда этот скачок имел другой характер. Во-первых, курс евро на бирже держался всего несколько минут на уровне 100 руб. и уже в январе 2015 года опустился до 80 руб. Во-вторых, шесть лет назад евро укрепился до высоких рубежей после длительного нахождения на уровне 40 руб. — то есть произошла двукратная девальвация рубля. Сейчас для ослабления российской национальной валюты до 100 руб. за €1 достаточно 10%-ных колебаний, которые за последние годы наблюдались часто. Но это не приводило к ажиотажному спросу на рынке жилья: число сделок иногда увеличивалось, но больше «без разбора» квартиры не покупали.

Не евро единым

Значительное влияние на рынок жилья в 2021 году и цены будет оказывать не курс рубля и евро, а преодоление экономических последствий коронакризиса, снижающиеся доходы россиян и ставки по ипотечным кредитам.

«Курсы валют — не единственный фактор роста цен. В последние три года недвижимость дорожала на фоне снижения ипотечных ставок и реализации многолетнего отложенного спроса на жилье. Если ставки по ипотеке и дальше будут сокращаться, а покупатели сохранят высокую активность, то цены смогут повыситься даже при укреплении рубля», — отметила Мария Литинецкая. По ее мнению, ослабление рубля станет дополнительным фактором повышения цены — удорожание импорта повлияет на себестоимость строительства.

Провоцировать рост цен будет и сокращение предложения. В особенности это касается рынка новостроек, где из-за льготной ипотеки существенно снизилось число квартир на продажу. В результате перехода отрасли на схему продаж с использованием эскроу-счетов произошло заметное сокращение текущего портфеля строительства начиная с середины 2019 года. Это также продолжит оказывать поддержку ценам, считает Василий Танурков из АКРА.

Недвижимость не будет дешеветь, поскольку для этого нет объективных причин: себестоимость строительства увеличилась, спрос растет, а предложение сократилось, согласна аналитик ГК «Финам». Но пока ни о какой определенности на рынке речи не идет. «Если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены», — подытожила она.