Цены на «вторичку» растут без перерыва на каникулы, но всё медленнее - «Аналитика рынка»

Средняя стоимость вторичного «квадрата», несмотря на длительные новогодние каникулы, увеличилась на 1,5% — до 70 тыс. рублей. В годовом выражении прирост средней стоимости составил 14%. Аналитики Циан подвели итоги января 2021 года на вторичном рынке недвижимости.

В выборку вошли 144 города с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Расчеты ведутся по средним ценам за кв. м без учета «веса» города — доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город.

ВАЖНО!

Уточнение по методике: в предыдущих версиях регулярных отчетов по вторичному рынку расчеты производились по средневзвешенной цене 1 кв. м. За счет более высоких объемов предложения в столичных агломерациях «средневзвешенная цена кв. м по РФ в целом» выше «средней по городам» (~95 тыс. против ~70 тыс. рублей).

Каникулы ценам нипочем

По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке РФ составила в январе 2021 года в целом по РФ 70 тыс. рублей. По сравнению с декабрем 2020-го цена увеличилась на 1,5% (с 68,9 тыс. рублей). В годовой динамике рост составил 14% (с 61,4 тыс. рублей).

Несмотря на длительные новогодние каникулы, продавцы продолжили ценовую политику 2020 года, хотя традиционно во время январских праздников стоимость стагнирует на фоне снижения спроса в самом начале года. Для сравнения: в январе 2020-го по сравнению с декабрем 2019-го средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке выросла всего на 0,3 против 1,5% в январе 2021 года.

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) составляет сегодня 4,14 млн рублей при площади 58,7 кв. м. За месяц бюджет вырос на 40 тыс. рублей (+1%), с начала 2020 года — на 630 тыс. рублей (+17,9%). Средняя площадь за год также показала рост на 2,7 кв. м (4,8%).

Сочи — серебро по дороговизне

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам января на 1,2% — до 254,8 тыс. рублей (за год +18,5%). В городах Московской области (с населением от 100 тыс. человек) стоимость составляет в среднем 115,2 тыс. рублей (+2% за месяц, +19,8% за год). В пяти подмосковных городах средняя стоимость 1 кв. м превысила отметку в 150 тыс. рублей — в Красногорске, Реутове, Долгопрудном, Одинцово, Химках. Годом ранее самым дорогим городом Московской области был Реутов с показателем 144 тыс. рублей за «квадрат».

В целом по всей России сегодня насчитывается восемь городов со средней ценой кв. м от 150 тыс. рублей. Тройка лидеров: Москва, Сочи и Санкт-Петербург (далее список продолжают вышеперечисленные подмосковные города). Год назад — в январе 2020-го — всего два города могли похвастаться ценой «квадрата» от 150 тыс. рублей: Москва и Сочи.

Таким образом, Сочи является городом с самой дорогой недвижимостью на вторичном рынке (171 тыс. рублей за 1 кв. м) после Москвы. На третьем месте (без учета городов Московской области) — Санкт-Петербург с показателем 150,2 тыс. рублей за кв. м (+2,3% за месяц, +18,3% за год). Интересно, что год назад такая же цена была в Сочи.

Вторичная недвижимость в регионах (вне столичных агломераций) выросла в цене за месяц на 1,3%, за год — на 11,9% (до 59,9 тыс. рублей). Из них в городах-миллионниках (Москва и Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год увеличилась на 12,7%, за месяц — на 1,6%. Наибольший рост за месяц и за год — в Казани, Нижнем Новгороде, Омске.

В городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн стоимость квадратного метра выросла за год на 12,9%, за месяц — на 1,3% (до 62,7 тыс. рублей). Наибольший рост за месяц и за год показала «вторичка» Иркутска, Хабаровска, Пензы.

Города столичных агломераций демонстрируют бо́льший рост цен на вторичном рынке, чем регионы. Это связано не только с бо́льшей платежеспособностью населения, но и с активной девелоперской деятельностью — вторичный рынок дорожает вслед за новостройками, цены на которые увеличились за счет льготного ипотечного кредитования.

В регионах за счет меньшего объема первичного рынка цены на вторичном рынке растут из-за снижения ипотечной ставки и высокого инвестиционного спроса, когда квадратные метры выступают альтернативой вкладам с минимальной доходностью.

В 12 из 144 городов «вторичка» подешевела

По подсчетам Циан, для 56 из 144 российских городов (с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир) средняя стоимость «квадрата» за месяц изменилась в пределах 1%. Для 12 городов средняя цена снизилась, для остальных 132 зафиксирован прирост.

Во всех городах с населением от 500 тыс. человек цены в январе повысились. Наименьший прирост — в Махачкале, Ижевске, Оренбурге (+0,2%). Наибольшее увеличение стоимости для городов с населением от 500 тыс. человек — в Омске (+3,3%), Воронеже (+2,8%), Хабаровске (+2,7%).

В целом по России среди всех 144 городов за январь 2021 года наибольшее падение цены зафиксировано в Миассе (Уральский ФО) — 1,8%. Наибольший рост — в Петропавловске-Камчатском (Дальневосточный ФО) — +5,7%, где также действует субсидированная дальневосточная ипотека, которая стимулирует цены. В 2020 году в этом федеральном округе было выдано на треть больше ипотечных кредитов, чем в 2019-м.

В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке в Центральном (+1,8% за месяц) и Дальневосточном ФО (+1,4% за месяц). Цены растут абсолютно по всем федеральным округам, но медленнее всего — в Северо-Кавказском ФО, где покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе за счет востребованности ИЖС (60% жилья строит население, в целом по РФ эта доля 45%).

Объем предложения на «вторичке» снизился за год на 12%

По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ с населением от 100 тыс. относительно декабря 2020-го снизился на 4,4%, в годовой динамике — на 12%.

Аналитики подчеркивают, что в 2020-м продавцы вывели в продажу сопоставимое с прошлым годом количество квартир (–2%). Одновременно активность клиентов в 2020 году была выше (по итогам трех кварталов 2020-го в полтора раза) — эти два фактора привели к сокращению объемов предложения на вторичном рынке.

В городах-миллионниках предложение вымывается сильнее: за год выбор сократился на 18%. Снижение произошло во всех городах, за исключением Ростова-на-Дону и Краснодара. В городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн человек объем предложения сократился незначительно — примерно на 2%.

По данным Циан, растет средняя стоимость 1 кв. м нового предложения. В январе 2021 года в целом по России средняя стоимость 1 кв. м новинок вторичного рынка составила 74,3 тыс. рублей, в декабре 2020-го показатель был ниже на 4,8% — на уровне 70,9 тыс. рублей. В годовой динамике (с января 2020-го) прирост составил 12,5% — тогда новое предложение на вторичном рынке выходило в продажу в среднем по России по 66 тыс. рублей.

Средний срок экспозиции вторичных квартир — 87 дней

Средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке равен почти трем месяцам (87 дням). Быстрее всего покупателей находят однокомнатные квартиры (75 дней). «Двушки» экспонируются в среднем по России 83 дня, «трешки» — 96 дней, многокомнатные квартиры — 119 дней.

При расчете срока экспозиции из выборки были исключены квартиры, вышедшие в продажу с октября 2020-го по январь 2021-го. Их включение в выборку снижает реальный срок экспозиции за счет свежих объявлений, не прошедших полноценный «цикл реализации».

Недвижимость в городах-миллионниках продается быстрее, чем в среднем по другим российским городам — за 77 дней. Минимальные сроки отмечены в Санкт-Петербурге (62 дня), Красноярске (66 дней), Москве и Новосибирске (67 дней). Дольше всего придется искать покупателя в Волгограде (в среднем 102 дня).

В городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн человек срок экспозиции на вторичном рынке составляет 85 дней. Минимальные показатели — в Иркутске, Барнауле и Махачкале (68 дней).

В целом по всем городам РФ (население от 100 тыс. человек) быстрее всего покупаются квартиры на вторичном рынке в Череповце, Подольске (58 дней) и Люберцах (59). Максимальные по стране — в Воткинске (141 день), Кисловодске (136) и Костроме (135).

«Прирост средней стоимости в январе 2020-го выше, чем в прошлом году, однако наблюдаются признаки ценовой стабилизации, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — С одной стороны, причина — в структурных изменениях: с рынка первыми вымываются самые бюджетные однокомнатные квартиры — их средняя стоимость выше, чем по другим типологиям. С другой стороны, и застройщики теперь не так активно индексируют прайс, аккуратно подходя к ценообразованию после рекордного роста в 2020 году. С некоторым временным лагом аналогичная ситуация будет наблюдаться и на вторичном рынке. В ближайшие месяцы сохранится тенденция на замедление роста цен — с высокой вероятностью, они будут расти не быстрее 1 п. п. в месяц».