Загородная недвижимость: массовая вакцинация убьет спрос на коттеджном рынке, но дистанционка поднимет пригороды - «Аналитика рынка»

Рынок загородной недвижимости, не подававший признаков жизни несколько лет подряд, внезапно ожил весной прошлого года благодаря пандемии. Это воскрешение оказалось настолько стремительным и масштабным, что совершенно непонятно, чего ожидать дальше – еще большего роста или неминуемого падения до прежнего состояния «ни жив ни мертв».

Покупать оказалось нечего

Кризис 2014 года был кризисом девальвации. Основной тенденцией следующих за ним лет в строительной отрасли был рост количества маленьких квартир в новостройках и увеличение этажности домов. Россияне старались конвертировать каждый заработанный трудом и потом рубль в твердую валюту.

Рублевая стоимость недвижимости, теряющей спрос, медленно снижалась. Заброшенных и недостроенных коттеджных поселков становилось все больше. Казалось, ситуацию уже ничто не сможет исправить.

Ананьева Татьяна, руководитель отдела в «Миэль», вспоминает: «Последние пять лет рынок загородной недвижимости находился в затишье. За это время успел накопиться отложенный спрос, который и создал ажиотаж в 2020 году. Мы наблюдали тенденцию завышения цен, но эти попытки ни к чему не привели».

Карантин стал решающим фактором, который изменил предпочтения населения в выборе места проживания на годы вперед. За город устремились многие, но места хватило не всем.

«Во время самоизоляции клиенты заинтересовались покупкой загородной недвижимости. Когда ограничения сняли, интерес снизился, но все-таки оставался активным. Однако по сравнению с 2019 годом объем сделок сократился на 20% из-за дефицита предложения, которое уменьшилось на 8% за неполный 2020 год», – отмечает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.

Выяснилось, что отвечающих современным требованиям загородных домов строится не так уж и много. На рынке по-прежнему наблюдается засилье старых развалюх, построенных еще в советское время, а также перестроечных монстров необъятных размеров. Многие из которых так и не были закончены.

Возводить в нужном объеме энергоемкие и компактные дома из современных материалов по новым технологиям строители оказались не готовы.

Дмитрий Гордов, гендиректор компании Landwerk, поясняет: «После нескольких лет стагнации загородный рынок оказался не в состоянии за год создать предложение, адекватное резко возросшему спросу. Инвестиционный цикл составляет не менее двух лет – от идеи до готового предложения».

Кроме того, в трудный час поддержка государства была направлена не на частное домостроение, а на массовый сектор жилья – возведение новостроек. Иначе вся строительная отрасль могла рухнуть, как колосс на глиняных ногах, и потащить за собой в пропасть множество смежных отраслей экономики с непредсказуемым итогом.

Чего теперь ждать

Получается, что при большом количестве желающих переехать за город позволить себе это сделать могут немногие. У основной массы покупателей банально не хватает средств. К новому строительному сезону ажиотаж может сойти на нет, если количество новых заражений пойдет вниз за счет массовой вакцинации.

Руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Горяинов уверен: «На мой взгляд, может произойти падение покупательской активности и цен, однако это будет зависеть от эпидемиологической ситуации — если она не улучшится, рынок будет находиться в подвешенном состоянии, а спрос останется высоким, так как люди продолжат уезжать за город».

Впрочем, как показывают данные исследований, возвращаться в крупные города квалифицированные специалисты не торопятся. Дистанционная работа волей-неволей стала одной из форм организации труда, и с этим уже ничего не поделаешь. Возможно, такой формат деятельности станет основой для устойчивого спроса на жилье в пригороде мегаполисов.

«Огромное число покупателей, чьи рабочие места смогли корректно среагировать на волну эпидемии и перейти на удаленную работу, сейчас всерьез задумываются о переезде за город, даже если такие планы в целом не преследовались ранее», – говорит Евгений Сорокин, руководитель отдела ЖК «Мечта».

Со временем появится и поддержка государства. Уже разрабатываются программы по стимулированию строительства индивидуальных жилых домов, и особенно из дерева.

К выдаче «Сельской ипотеки» подключаются новые банки. Она распространяется, в том числе, на многоквартирные дома. Это позволит девелоперам отойти от классического формата поселков, представленных только коттеджами или таунхаусами, к смешанным формам застройки пригородных территорий.

По мнению Натальи Осетровой, руководителя проекта Gatchina Gardens, «именно в таком симбиозе, малоэтажка + ИЖС, и будет развиваться загородный рынок – это позволит сбалансировать затраты, создать устойчивую бизнес-модель, привлечь проектное финансирование банка, и, главное, предложить покупателю на выбор разнообразие сегментов с полноценной инфраструктурой».