Как вернуть деньги после покупки квартиры, или что такое налоговый вычет - «Дайджест»

Вычет при покупке жилья является, пожалуй, одной из самых популярных налоговых льгот в России. Однако многие до сих пор имеют о ней самое смутное представление.

Понятие имущественного налогового вычета

Имущественный вычет – это налоговая льгота для плательщиков НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Ее смысл заключается в том, что человек, купивший и оформивший в собственность жилье, возвращает из бюджета часть налога на доходы, который ранее оплатил, или не платит его вовсе. Порядок и условия предоставления налогового вычета подробно описаны в статье 220 НК РФ.

Вычет при покупке квартиры или затрат на строительство дома

При покупке квартиры, оформлении ДДУ (договора долевого участия) или строительстве индивидуального дома государство предоставляет гражданам имущественный вычет в сумме фактически понесенных расходов, но не более 2 миллионов рублей. При этом не имеет значения, на каком рынке человек купил жилье: на вторичном или в новостройке. Рассчитать сумму вычета просто. Умножаем стоимость недвижимости на 13% (0,13). Например, гражданин купил квартиру за 1 500 000 рублей. Значит, вычет составит 195 000 рублей (1 500 000 *13%). Или другой вариант. Вы приобрели квартиру за 6 000 000 рублей. Однако максимальный размер расходов, с которых рассчитывается вычет, составляет 2 000 000 рублей. Следовательно, вы вправе претендовать на 260 000 рублей (2 000 000*13%).

Получают вычеты только плательщики налога на доходы физических лиц (НДФЛ) Иными словами — это наемные работники, ИП, работающие по общей системе налогообложения (ОСНО), либо иные категории граждан, платящие налог на доходы (например, официально сдающие квартиру). Все остальные лица – ИП, применяющие специальные режимы, самозанятые субъекты, граждане, не имеющие официальных доходов, вычеты не получают, так как не платят НДФЛ.

Второй немаловажный момент заключается в том, что размер суммы к возврату напрямую зависит от официальной зарплаты гражданина и суммы НДФЛ, уплаченной в бюджет. Иными словами покупатель, оформивший вычет за прошлый год, вернет не более 13% от годовой зарплаты. Но волноваться не стоит. Остаток вычета переносится на последующие налоговые периоды до полного использования. Например, субъект купил помещение за 2 000 000 рублей. Его зарплата составляет 25 000 рублей. Значит, за отчетный год человек получит вычет в сумме 39 000 рублей. Оставшаяся сумма в размере 221 000 (260 000 – 39 000) рублей переносится на следующие налоговые периоды. До полного использования вычета.

В то же время есть исключения. Так, закон разрешает пенсионерам перенести имущественный налоговый вычет на предшествующие налоговые периоды. Однако количество истекших периодов должно быть не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных вычетов.

Ну и наконец, закон не предоставляет повторные вычеты. Например, гражданин купил комнату (или долю) за 500 000 рублей и получил вычет в размере 65 000 рублей. У него осталось право еще на 195 000 рублей. Через несколько лет он купил квартиру за 3 000 000 рублей. В этом случае его общий вычет составит не 260 000 рублей (как если бы он купил жилище впервые), а 195 000 рублей, которые остались неиспользованными при покупке комнаты или доли.

Вычет при покупке квартиры в ипотеку

Если гражданин построил или купил жилое помещение на кредитные средства, то он вправе уменьшить доход, облагаемый НДФЛ, на имущественный налоговый вычет в сумме расходов на погашение процентов. Важное условие – кредит должен иметь целевое назначение на покупку или строительство жилья. Государство предоставляет вычет на уплаченные проценты по целевым кредитам, выданным на строительство или приобретение жилья, либо по кредитам, полученным для рефинансирования вышеуказанных займов. Вычет дается исходя из суммы фактически уплаченных заемщиком процентов. При этом если человек получил кредит до 2014 года, то сумма вычета не ограничивается. А если заем был оформлен или рефинансирован после 2014 года, то государство ограничивает размер вычета 3 000 000 рублей. Иными словами, заемщик сможет вернуть из бюджета 390 000 (3 000 000 * 13%) рублей.

Следует помнить, что «ипотечный вычет» дается только в отношении одного объекта (дом, квартира, доля). Ну и наконец, вычет по процентам идет рука об руку с имущественным вычетом за покупку жилья. То есть государство предоставляет ипотечнику сразу два вычета: на стоимость покупки (основной) и на уплаченные проценты (дополнительный).

Например, гражданин купил квартиру в ипотеку за 6 000 000 рублей, причем личных средств он оплатил только 1 млн руб., остальные заемные. Максимальный размер вычета при покупке (строительстве) жилья, как мы помним, составляет 2 000 000. Значит, заемщик вправе вернуть из бюджета 260 000 рублей, то есть исходя из всей суммы вычета в размере 2 000 000 рублей, даже при том, что его личные средства составили только половину от указанной суммы. Снятия обременения или погашения кредита в полном объеме или в части, например, до 2 млн рублей не требуется. Кроме того, гражданин заплатил за год 100 000 рублей процентов. 100 000 умножаем на 13% и получаем 13 000 рублей. Следовательно, ипотечник получил право вернуть «в свой карман» сразу 273 000 рублей. Если, конечно, позволяет его зарплата.

Вычет при покупке коммерческой (нежилой недвижимости)

Законодательство не предусматривает вычет при покупке нежилой недвижимости. Государство не считает необходимым поощрять куплю-продажу этих объектов. Правда, в интернете встречаются утверждения, что суд может признать право на вычет, если гражданин купил недвижимость, а потом перевел помещение из нежилого в жилое. Однако мне такие решения не встречались. Если суды и выносили подобные вердикты, то только до 2017 года. Дело в том, что 06.06.2017 года Конституционный суд РФ вынес определение № 1164-О, где указал, что «законоположения... предполагают поощрение налоговой льготой именно строительство и приобретение гражданами жилья, а не перевода уже принадлежащих им нежилых помещений в объекты жилой недвижимости...». Комментарии, как говорится, излишни.

Важные моменты, которые следует знать о вычете на покупку жилья

Государство предоставляет вычет только в том случае, если гражданин купил жилище на территории России. Коттеджи, виллы и квартиры, приобретаемые за границей, власть не «финансирует». Вычет (об этом уже говорилось выше) предоставляется только плательщикам НДФЛ. Однако этот факт не является достаточным основанием для его получения. ИФНС (налоговая инспекция) откажется предоставить вычет, если физлицо купило жилище на деньги работодателя (или в части средств, выделенных работодателем на покупку). Кроме того, при расчете вычета не учитывается материнский капитал, а также деньги, полученные из бюджетов всех уровней. Законодатель не считает эти средства собственностью покупателя и не принимает их к вычету. Ну и наконец, не получат вычет субъекты, купившие помещение у взаимозависимых лиц, перечисленных в статье 105.1 НК РФ (родственники, начальники и подчиненные и так далее).

Вычет заявляется только после того, как Росреестр внесет в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) запись о праве собственности заинтересованного лица или когда последнее получит на руки акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия.

Документы для получения налогового вычета

Перечень документов зависит от вида вычета (ипотечный или основной), вида договора (купли-продажи или ДДУ) и так далее.

Как правило, для получения вычета заявитель предоставляет договоры купли-продажи дома, квартиры или доли в праве собственности, договор долевого участия в строительстве и акт приема-передачи квартиры (если человек купил жилье на этапе возведения дома), документы, подтверждающие право собственности на землю (если гражданин потратил деньги на ИЖС), выписки из ЕГРН, свидетельства о рождении детей (при приобретении объектов/долей в собственность детей до 18 лет), платежные поручения, банковские выписки, свидетельствующие о переводе средств, копию кредитного договора, договора рефинансирования (если заем был рефинансирован), справку банка о размере выплаченных процентов, справку о доходах (если субъект намепен получать вычет через ФНС РФ).

Подробную информацию о документах можно получить в статье 220 НК РФ, в письмах ФНС РФ от 21.04.2021 № БС-4-11/5473@ и Минфина РФ от 04.10.2016 № 03 -04-07/57750, а также в статье 28 закона № 128-ФЗ.

Алгоритм получения вычета

На первом этапе собираются документы для получения вычета. Выше уже давался перечень. Затем решается вопрос, где гражданин получит вычет? Вычет предоставляется ИФНС при подаче декларации 3-НДФЛ по окончании налогового периода или работодателем до окончания налогового периода.

Если покупатель планирует получить вычет через работодателя, то сначала подаёт заявление и документы в ИФНС. Эти бумаги можно лично сдать в инспекцию или направить через кабинет налогоплательщика на сайте ФНС РФ. В течение 30 календарных дней налоговая инспекция выдаст человеку уведомление о подтверждении права на вычет. Получив уведомление, гражданин составляет в произвольной форме заявление на вычет и вместе с уведомлением подает эти бумаги работодателю. После этого налоговый агент перестает удерживать НДФЛ с зарплаты покупателя. Если неиспользованный остаток вычета переносится на следующий год, то гражданин снова подаёт заявление в фискальный орган, получает уведомление и сдаёт бумаги работодателю.

Если же заявитель решит получить вычет через ФНС РФ, то придется (по окончании года) оформить декларацию 3-НДФЛ и заявление о возврате излишне уплаченного налога. Декларацию заполняют с помощью бесплатной программы, скачав с web-сайта ФНС РФ или в личном кабинете налогоплательщика. Напомню, что 3-НДФЛ сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором возникло право на вычет. Оформленную декларацию подают лично в налоговый орган, через МФЦ, по почте, с помощью портала Госуслуг или через личный кабинет налогоплательщика. Получив декларацию, налоговые чиновники в течение 3 месяцев проведут камеральную проверку и направят заявителю сообщение в подтверждении права на вычет или об отказе в возврате НДФЛ. При подтверждении права на вычет ИФНС в течение месяца вернет деньги на расчетный счет заявителя.

Выводы

Имущественный вычет при покупке жилья преследует две цели: поощряет граждан к решению жилищного вопроса и стимулирует борьбу с серыми зарплатами. Человек, не платящий НДФЛ, не получает вычет. При этом государство устанавливает предельные размеры вычетов, а также ставит их оформление в зависимость от источников получения денежных средств на покупку жилья.

И если по ипотечным процентам такая позиция понятна (государство не собирается гнаться за ростом процентных ставок), то размер основного вычета можно и увеличить. Учитывая современные цены на жилую недвижимость, вычет с двух миллионов представляется уже не такой большой льготой при покупке квартиры. Инфляция и рост цен обесценивают вычет. Думается, что предельную сумму произведенных расходов можно поднять до 5 000 000 рублей. Это актуально для городов-миллионников.

Дополнительно, законодатель должен задуматься о гражданах, работающих на НПД. То есть о самозанятых. Если власть возвращала им налог в пандемию, то почему бы не внести изменения в НК РФ и не предоставлять людям вычеты на этом спецрежиме? Ведь по сути, НПД – это аналог НДФЛ, только в гораздо меньшем размере.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции