Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька - «Дайджест»

При покупке или строительстве жилья каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет. Это знают все. Вроде бы… Знают и понимают? Или просто где-то что-то слышали? Все эти «что-то» и «где-то» могут приводить к ошибкам, из-за которых деньги из кошелька хоть и не пропадают, но, увы, туда и не добавляются.

ТРИ ВВОДНЫЕ

1. Законодательство со временем обновляется: изменяется жизнь – в законы вносятся поправки. При исчислении вычета применяется та редакция Налогового кодекса, которая действовала на день возникновения права на этот вычет.

2. Сумма налогового вычета – 13% с налогооблагаемой базы. База – цена по договору купли-продажи за минусом материнского капитала и госсубсидии, если они были.

3. До 01.01.2003 предельная база была 600 тыс. руб. (на руки 78 тыс.), с этой даты до 01.01.2008 – 1 млн руб. (на руки 130 тыс.). С 01.01.2008 по настоящее время – 2 млн руб. (на руки 260 тыс.). По ипотечным процентам до 01.01.2014 предела не было, после этой даты – 3 млн руб. (на руки 390 тыс.).

Как получить налоговый вычет, BN подробно уже разбирал. Сегодня поговорим об основных заблуждениях, которые гуляют по всей России.

ЗАБЛУЖДЕНИЕ ПЕРВОЕ

Нечастое заблуждение, но оно бывает: налоговый вычет предоставляется всем, у кого по любой причине появилась в собственности квартира.

Некоторые люди почему-то уверены, если они получили квартиру при приватизации, по наследству, в дар и так далее, то им еще и какие-то деньги от государства дадут. Иногда можно услышать про некие «выплаты за покупку». Прямо подарок такой.

Тут надо вспомнить, для чего вообще вычеты придуманы. Государство у нас, согласно Конституции России (ст. 7), социальное, то есть заинтересовано и в том числе, чтобы у его граждан было нормальное жилье. Если человек исправно платит в бюджет налоги, не скрывая свои доходы от государства, и при этом покупает на собственные деньги жилье, то его можно и нужно поощрить – компенсировать часть расходов возвращением его же налогов. Не подарить некую сумму, а частично вернуть затраченные деньги.

При приватизации же человек и так «подарок» получает, за что ему еще и выплата? При наследстве какие у человека «непомерные расходы» были? Дарителю деньги платились? Тогда сделка должна быть признана притворной, то есть недействительной. Если дарение было не от близкого родственника, то еще и наоборот: не вычет из налога будет, а налог на доходы физлиц (НДФЛ). Использовалась госсубсидия, материнский капитал? Они будут высчитаны из базы, с которой исчисляется вычет, потому что они – несобственные расходы покупателя.

ЗАБЛУЖДЕНИЕ ВТОРОЕ

Купить квартиру на свое имя и за свои деньги может, к примеру, дедушка, а получить вычет – внучка.

Увы, не может: каждый налогоплательщик – сам за себя. Вычет получает только тот, а) на чье имя куплена квартира и б) кто платил за это деньги.

С титулом (именем собственника) тонкость, впрочем, есть. Жилье может покупаться супругами и на имя только одного из них. Но если между ними не был заключен специальный брачный договор о разделе собственности, то квартира считается совместно нажитым имуществом, приобретенным на совместно нажитые деньги. Второй супруг в таком случае фактически является собственником (без специального документа на это). Вычет при этом могут получать оба супруга, причем в той пропорции, в которой захотят сами, – заключив соглашение в простой письменной форме и предъявив его в налоговую инспекцию. Был брачный договор? Вычет положен только титульному собственнику.

ЗАБЛУЖДЕНИЕ ТРЕТЬЕ

Вычет может получить только тот, кто работает на так называемой официальной работе. При этом любой из тех, кто работает, точно может его получить.

К сожалению для некоторых работающих и к радости для некоторых неработающих, то и другое необязательно. Вычет производится только из одного налога – НДФЛ, и только если он по ставке 13%.

О плюсах: НДФЛ по ставке 13% платят не только из зарплаты, «работая на работе». Этот налог еще платят с гонораров – за книги, музыку, изобретения и т. д., некоторых подарков и выигрышей, при сдаче внаем жилья (не самозанятые), продаже имущества до истечения срока, к примеру автомобиля или другой квартиры…

О минусах: если налогоплательщик не физлицо, а, скажем, ИП, при этом платит налог по «упрощенке» – 6%, а также если налогоплательщик платит налог в качестве самозанятого, по ставке 4%, – вычета, увы, не будет. Еще о грустном (для кого-то): налогоплательщик должен быть налоговым резидентом РФ, поскольку там, где резиденты платят 13%, нерезиденты – 30%. При этом частенько резидентство путают с гражданством – посмотрите для понимания п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ (НК РФ).

ЗАБЛУЖДЕНИЕ ЧЕТВЕРТОЕ

Налоговый вычет можно получать с даты покупки.

Представьте себе, тут заблуждаются и в лучшую для себя сторону, и в худшую. Вычет не с даты исчисляется, а с года. То есть можно купить в декабре, а вычет получить из налогов начиная с самого начала года, в котором была совершена покупка. Правда, важна дата не подписания договора купли-продажи, а регистрации в Росреестре перехода права. Бывает ведь, что договор подписали в самом конце декабря, а регистрация права прошла уже в январе. Не повезло: вычет начнется только из налогов уже нового года. Исключение закон сделал для пенсионеров: для них расчет может вестись за три года, предшествующих дате регистрации, плюс собственно год этой регистрации.

Неприятность для покупателей новостройки – по ДДУ, договору ЖСК и переуступке. Они ведь купили пока еще не квартиру, а только право требования будущей квартиры. Правда, регистрации права ждать не надо – отсчет года будет от подписания передаточного акта (при ЖСК еще плюс полной оплаты пая).

И внимание! С этого года «засада» появилась. Многие уже слышали/читали, что срок при покупке по ДДУ, ЖСК и переуступке стал исчисляться от дня полной оплаты по договору. Так вот: это не тот срок, о котором мы говорим сегодня, не для исчисления налогового вычета при покупке. Это срок, необходимый для освобождения от налога при продаже.

ГЛАВНЫЙ ПОДВОХ

Главный – по частоте распространения. Очень часто бывает непонимание простого и правильного утверждения: право на налоговый вычет при покупке жилья предоставляется налогоплательщику один раз в жизни. Этот постулат верен, но есть подвохи. Какие?

1. До 1 января 2014 года этот «один раз» относился к объекту покупки, то есть право было привязано к самому жилью. Получили вычет при покупке одной квартиры (дома и т. д.) – всё, право использовали полностью. Вне зависимости от того, сколько стоила квартира: если цена была меньше базы (см. вводную 3 в начале статьи) – что ж... получили не всю возможную сумму. Увы.

После 1 января 2014-го понятие «один раз» перестало относиться к приобретенному объекту недвижимости. Право на вычет начиная с этой даты привязали к покупателю. То есть если покупка имеет цену меньше 2 млн руб., то покупатель, имея право на вычет с максимальной базы 2 млн, его полностью не использовал. То есть может дополучить свое при следующей покупке, число которых не ограничено. К примеру, в неблизкой к мегаполису деревне можно купить 20 домов по 100 тыс. руб. и при каждой покупке получить по вычету.

Практическая польза знаний для кошелька? К примеру, человек купил два недорогих (для Петербурга) объекта жилья, оба по 1 млн руб.: один до 01.01.2014, а другой после. Вычеты не получал – не было нужных для этого доходов (он ипэшник). Сейчас доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%, появились. За какой объект подавать декларацию? За первый? Можно, но, по действовавшему на тот момент закону, право на вычет будет использовано полностью, а на руки будет 130 тыс. руб. За два? Так насчитают за первый – и право использовано. Вот если подать декларацию только за второй объект, то можно получить 130 тыс. руб. и иметь в запасе еще. Будет еще покупка, хоть через десять лет, – можно получать «остатки».

2. «Один раз» иногда понимают так: вычет можно получить только «одним куском», сразу всю его сумму. И даже, бывает, ждут, когда ж будет такой год, что можно подать декларацию сразу на все 260 тысяч возврата, то есть со всей двухмиллионной базы. Это ошибка, не надо ничего ждать. «Один раз» – это не вообще для налогового вычета при покупке, это про возможность применить право. Но применять его можно частями: были доходы, облагаемые 13-процентным НДФЛ, – получаем вычет, не было таких доходов – перерыв. За любой год вычет, даже за покупку одного и того же объекта, можно получать с любыми перерывами. Кстати, работающие люди его могут получать не раз в году, а каждый месяц, как «добавку» к зарплате, подав заявление в свою бухгалтерию.

3. И ещё одну путаницу-запутаницу придумал законодатель! Вычет с ипотечных процентов фактически привязан не к налогоплательщику, а к ипотеке. То есть для ипотечного вычета «один раз» – это с единственной ипотеки в жизни для каждого налогоплательщика. Не добрались до максимальной суммы вычета (3 млн) – больше никогда и не получите: право использовали полностью. Как было и для вычета при покупке до 01.01.2014.

Для чего такое знание пригодится вашему кошельку? Допустим, вы взяли ипотеку на небольшую сумму и собираетесь быстро ее погасить, заплатив совсем немного по процентам. При этом планируете на будущее купить квартиру/дом тоже в ипотеку, но уже на большую сумму и с большой переплатой. Тогда можете не брать вычет за первую ипотеку, а приберечь право на него для второй – больше возврата получите. Это, впрочем, по вашей конкретной ситуации.

И ГАЛОПОМ ПО ЕВРОПАМ

– Вычет не имеет срока давности: получать его можно, даже если жилье покупалось 20 лет назад.

– Вычет можно получать, даже если жилье уже продано. Собственно, даже если оно продано сразу после регистрации права собственности, прямо в тот же день.

– Вычет не дается при покупке у «взаимосвязанных лиц». Кто это такие, смотрите в статье 105.1 НК РФ. Эх, для большой семьи был бы дополнительный заработок – продавать друг другу одну и ту же квартиру, чтобы получить каждому по 260 тысяч возврата налога :))

– Поучаствовали в уходе от налогов, купив что-то по заниженной в договоре цене? Даже не пытайтесь в налоговой инспекции предъявлять расписки за «неотделимые улучшения» и мебель. Это как минимум бессмысленно.

– Налоговый вычет при покупке можно получить, только если покупалась жилая недвижимость или строился жилой дом. При покупке/строительстве гаража, хозпостройки, прочей нежилой недвижимости, в том числе и (внимание!) апартаментов, вычет не положен.

– Вычет нельзя получить при покупке жилья не на территории Российской Федерации. Домики в Ферганской долине или на Лазурном Берегу – под вычет не подходят.

– При покупке супругами в общую совместную собственность база не делится на двоих, она у каждого максимальная.

– Ипотечные деньги не путаем с субсидиями и маткапиталом! Ипотечные деньги – это собственные расходы покупателя: банку-то он отдает свои рубли из своего кошелька.

– Ипотечный вычет дается не с суммы займа (тела кредита), а с переплаты, то есть с процентов.

– Всех недоразумений, связанных с неверным/неточным пониманием главы 23 НК РФ, мы предусмотреть не можем, уж извините.

Хорошего вычета!