Тем, кто сдает квартиры, приготовиться. Государство всех возьмет на карандаш

Уже много лет госорганы носятся с идеей легализовать арендный рынок, вывести его из серой зоны и собирать налоги со всех арендодателей жилья. Гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко уже не раз сообщал, как идут дела с его детищем – информационной он-лайн платформой, куда внесут всех собственников квартир, сдающих их в аренду. Там будут регистрироваться все договора найма, взиматься налоги, а кроме того, этот механизм всячески «смогут использовать и региональные, и муниципальные власти». Власти подсчитали, что по стране сейчас сдается внаем 5,2 млн квартир и что после того, как система заработает в полную силу, налогов будет взиматься 200 млрд рублей в год.

Словом, вольготная жизнь для арендодателей продлится до следующего лета, когда примут необходимые нормативные документы – такой срок назначили себе чиновники. А потом…

Из трех сторон выгодно только государству

Сегодня для сдающих свои квартиры в аренду существует не слишком много причин платить налоги. Существующая практика по выявлению арендодателей, нарушающих закон, оказалась неэффективной. Кого-то, безусловно, выявляют и выводят «за ушко да на солнышко», но это количество ничтожно, чтобы напугать всех остальных.

Ну а причин, по которым наши граждане уклоняются от уплаты дани государству, множество – от низкого уровня жизни и желания скрыть свои доходы до отсутствия эффективного режима налогообложения.

«Учитывая, что за реальной чертой бедности в России живет более половины населения и для многих пенсионеров доходы от сдачи квартиры в аренду являются чуть ли не единственным средством выживания, «обеление» рынка аренды вряд ли будет вызвано с энтузиазмом, – полагает Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser. Эксперт опирается на исследование «Левада-центра», в котором «субъективный прожиточный минимум» назван доход менее 27 тыс. рублей в месяц. – Да и власти в своих посылах прямо говорят, что данная мера направлена, в первую очередь, на пополнение налогового бюджета. Речи о работе принципов правового государства, о системном подходе к повышению качества жизни людей, где одним из инструментов будет в том числе и «белый» рынок арендного жилья, увы, пока не идет».

Как заставить?

Разумное предложение внес Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom: «Чтобы привлечь арендодателей регистрироваться на информационной платформе учета договоров, нужно предложить им ряд преимуществ, которые они получат от участия в системе. По моему мнению, среди таких бонусов могут быть бесплатное размещение, сервисы безопасных взаиморасчетов между арендатором и арендодателем, документооборота, подачи деклараций. Тогда можно рассчитывать на привлечение значительного потока рантье, готовых работать легально».

Иван Терёшин, директор направления «Недвижимость» Группа компаний SRG, предлагает иные инструменты стимулирования: «К таковым можно отнести налоговые послабления, возможность получения налогового вычета, аналогично медицинским услугам, образованию и др. Иначе доля «серых» арендаторов и арендодателей останется превалирующей».

«В любом случае, появление нового реестра наймодателей само по себе вряд ли сможет изменить ситуацию кардинальным образом. Чтобы новый механизм успешно работал и количество законопослушных налогоплательщиков увеличилось, необходимо проводить информационно-разъяснительную работу с населением, раскрывая преимущества легальной схемы для обоих сторон, напоминает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», а также ужесточить ответственность за уклонение от уплаты налогов для арендодателей».

Цивилизация придет в наш дом

Пока же ясно только одно: как всегда, собственники попытаются компенсировать себе расходы повышением ставок аренды – как минимум, на величину налога. Однако сейчас арендодатели «не на коне» на рынке, и захотят ли они переплачивать и вообще, каким установится баланс сил в новых условиях, покажет только время.

Тем не менее, несомненный цивилизующий момент информационная система внесет. В любом случае, инструмент попробует решить некоторые болезненные проблемы арендного рынка. Такие, как отсутствие договора между арендодателем и арендатором, неисполнение условий договора и трудности в привлечении одной из сторон к ответственности и прочее юридическое регулирование этой сферы.

«Тем не менее, пока непонятен вопрос правового регулирования, – отмечает Иван Татаринов. – Для арендатора главным плюсом взаимодействия с единым оператором арендного жилья, является выход на профессионального арендодателя (такого, например, как «Дом.рф»), гарантом которого является крупная компания. Как это будет реализовано в предлагаемой госсистеме арендного жилья, сейчас не ясно».

То, что 80-90% рынка арендного жилья в нашей стране сейчас находится в тени, угрожает не только государству – недополученными налогами, но и гражданам – наличием потенциальных очагов преступности. В квартирах, которые сдаются по «серой» схеме, часто проживают незаконные мигранты, лица, занимающиеся нелегальной деятельностью и т.д. «Обеление» рынка аренды поможет решить эту задачу.

А Михаил Паюшин попытался представить работу единой системы не только для квартир, но и для коммерческой недвижимости. «Данную инициативу можно оценить как перспективную для арендного бизнеса в целом. Если доработать систему в части базы данных для ведения аренды нежилых помещений, думаю, такое решение было бы востребованным для инвесторов, повысило бы в целом привлекательность арендного бизнеса как инструмента пассивных инвестиций».