Что нужно знать, покупая семейную квартиру в новостройке? - «Дайджест»

Термин «семейная квартира» уже давно на слуху, он активно используется маркетологами. Тем не менее, далеко не каждая жилплощадь подходит для совместного проживания двух и более поколений. Новострой-М узнал, что в это понятие вкладывают застройщики и по каким признакам можно определить по-настоящему комфортное и качественное семейное жилье.

Как минимум две комнаты, достаточная инсоляция, наличие инфраструктуры

Во многих проектах сегмента «масс-маркет» застройщики закладывают большое количество студий и «однушек», а доля просторных 2-, 3- и 4-комнатных квартир оказывается минимальной. Это легко объяснить: небольшие лоты наиболее ликвидны и доступны по цене. Их часто приобретают в качестве первого жилья молодые пары и холостяки.

Но с появлением ребенка в семье все меняется. То, что раньше было идеальным местом для сна и веселых посиделок с друзьями, перестает устраивать в корне. Люди становятся менее мобильными и начинают проводить дома гораздо больше времени, чем раньше. Их представления о качестве и функциональности жилья также меняются, и они начинают присматриваться к принципиально иным форматам.

Одним из главных требований к семейным квартирам является наличие приватного пространства для каждого члена семьи, а также общего места, где все могут собраться для общения, совместного времяпровождения, обеда/ужина и т.п. То есть, комнат должно быть не меньше двух – это аксиома. А вот размер их уже не столь важен.

Поэтому в теории семейной квартирой может считаться как евродвушка площадью порядка 45-50 кв. м, так и многокомнатный лот метражом более 120 кв. м, говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Помимо комнатности, к особенностям планировки семейных квартир относят еще несколько факторов.

- Во-первых, максимальное использование полезной площади.

- Во-вторых, предпочтительно наличие отдельной гардеробной или темной комнаты, где можно хранить неиспользуемые вещи.

- В-третьих, если в семье есть дети, то необходимы два санузла.

- В-четвертых, важна инсоляция, то есть во всех помещениях должно быть обеспечено естественное освещение.

Однако стоит понимать, что как такового определения «семейные квартиры» даже неформально не существует, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Люди могут приобретать и студии, и многокомнатные квартиры – все зависит от их финансовых возможностей. При этом на рынке новостроек есть проекты, ориентированные именно на семейного покупателя. В них девелопер делает упор на социальную инфраструктуру (обязательно строит детские сады и школы и иногда с большим количеством мест), создает больше разнообразных локаций для прогулок и отдыха: тематические детские и спортивные площадки.

Также в «семейных» проектах чаще возводят дома, предусматривающие определенные опции в планировках общественных зон: кладовые, места для хранения колясок и спортивного инвентаря, пеленальные столики т.п. Помимо этого, застройщики проектируют в них больше 2-, 3- и многокомнатных квартир, либо просто квартир большей площади свободной планировки.

Также стоит отметить, что большинство проектов, позиционирующихся как семейные, расположено в тихих спальных районах, как правило, с благоприятным экологическим и природным окружением, поскольку данный фактор является немаловажным для покупателей с детьми.

Евроформат и не только

«Семейная квартира» – это условное понятие, которое можно по-разному трактовать в различных проектах и классах новостроек, считает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development. Если проводить градацию по составу семьи, ориентируясь на премиальный сегмент, то таковой для молодой пары без детей вполне можно считать «евродвушку» – квартиру с одной спальней и кухней-гостиной. Второй тип семейных квартир предназначен для покупателей с детьми. Минимальное число спален там – две, но может быть и больше в зависимости от числа детей. И, наконец, можно выделить тип «больших» семейных квартир – для покупателей, планирующих жить с бабушками или дедушками, обслуживающим персоналом (няни, домработницы) и т.п. Это большие лоты от 100 кв. м.

Аналогичного подхода придерживается и Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Он уверен, что при определении семейных квартир исходить из состава «ячейки общества» – единственно правильный метод. Ведь если бездетной супружеской паре для комфортной жизни достаточно «однушки» площадью около 40 кв. м, то тем, кто живет двумя или тремя поколениями, обычно интересны 4- и 5-комнатные лоты. При этом в некоторых проектах девелоперы могут предлагать варианты объединения двух смежных квартир на одном этаже, что позволяет придать эксклюзивность жилому пространству.

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», полагает, что требованиям «семейных квартир» сегодня больше всего отвечает набирающий все большую популярность евроформат. Потому что в семейной квартире должно быть комфортно всем. При этом необходимо соблюдать границы личного пространства, ведь у каждого есть потребность не только в общении, но и в уединении. Поэтому на смену типовым планировкам пришли по-настоящему эргономичные планировки, откликающиеся на запросы каждого домочадца. И это, прежде всего, грамотное зонирование, при котором исключены маленькие кухни и длинные узкие коридоры.

Квартиры евроформата, независимо от их комнатности, предполагают наличие комфортной по метражу общей зоны, которую называют кухней-гостиной. Здесь удобно собраться всей семьей, и при этом никто друг другу не мешает. Остальные комнаты сохраняют свою приватность и изолированность.

«Семейная квартира – та, в которой комфортно может жить семья с детьми. Ее размер начинается от 45-50 кв. м. Что касается ограничений по максимальной площади, то чаще всего он встречается в массовом сегменте, где трехкомнатные квартиры редко превышают метраж 90 кв. м»

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

От чего зависит количество семейных квартир в жилых проектах

Перед тем, как приступить к разработке проекта, застройщик изучает рынок и актуальные тенденции, проводит различные исследования, прорабатывает портрет целевой аудитории. Исходя из полученных результатов формируется в том числе квартирография будущего дома или ЖК. Поэтому можно сказать, что доля семейных покупателей в каждом случае определяется застройщиком индивидуально, сообщает Надежда Коркка.

Обычно в проектах с ограниченной прилегающей территорией, расположенных вблизи станций метро, транспортных узлов и основных городских магистралей, возводят современные ЖК с большой долей студий и однокомнатных квартир, удобных для проживания молодежи и одиноких людей трудоспособного возраста. И, напротив, в жилых комплексах с просторной территорией, расположенных на удалении от оживленных магистралей, логичнее делать акцент на жилье, подходящее для семей с детьми, комментирует Андрей Колочинский.

Однако в последнее время везде наблюдается возросший спрос на студии и 1-комнатные квартиры. Это связано с падением доходов населения из-за пандемии и с подорожанием квадратного метра в целом, поясняет Алексей Перлин. Поэтому во многих жилых проектах количество квартир с несколькими спальнями уменьшается, а доля формата «евро», напротив, увеличивается – такие требования диктует современный рынок недвижимости.

Тем не менее, квартирография проекта и площади помещений во многом зависят от класса проекта и его концепции. Количество более просторных или многокомнатных квартир даже в рамках одного проекта может отличаться в разных очередях. В среднем доля студий и «однушек» в семейных проектах обычно не превышает 20-25%, в то время как в других может доходить до 40 и даже 50%. На 2- и 3-комнатные квартиры приходятся примерно равные доли. Доля многокомнатных квартир, если они представлены в ЖК, составляет 3-7%, приводит данные Ирина Доброхотова.

В масштабных премиальных проектах количество условных «семейных» квартир варьируется от 70% до 90% в зависимости от их концепции. Если комплекс находится в центре, то застройщик отводит часть площадей под студии или «однушки». Значительная доля приходится на эксклюзивные квартиры: пентхаусы, двухуровневые, видовые и прочие, рассказывает Давид Худоян. Чем ближе комплекс к центру и деловой жизни, тем более разнообразная у него покупательская аудитория, и, как следствие, форматы жилья. Есть и сугубо семейные проекты. Как правило, это комплексы, находящиеся в приватных локациях, на удалении от центра.

«Грамотная квартирография – один из основных аспектов при проектировании любого комплекса, от которого будет зависеть успех и востребованность проекта. Девелоперы сегодня должны обеспечить покупателей максимально широким выбором предложения и планировочных решений, именно поэтому так важно, чтобы она была сбалансированной»

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»

Большое количество семейных квартир – риск для застройщика?

Чтобы все квартиры в жилом комплексе хорошо продавались, застройщик должен вычислить идеальное соотношение между 1-, 2- и 3-комнатными лотами, говорит Андрей Колочинский. Как правило, даже в семейных ЖК количество «однушек» и небольших «двушек» в совокупности может превышать число семейных вариантов. Но если их заложить слишком много, получится много квартир на одной площадке, увеличится нагрузка на лифты и парковочные места, что может отпугнуть семейных покупателей, предпочитающих приватность. И напротив, сложно реализовать большой объем многокомнатных квартир: они стоят дороже, а количество покупателей со свободными средствами ограничено.

Но если речь идет о более-менее крупных проектах, состоящих из нескольких очередей, то девелопер может скорректировать квартирографию в зависимости от существующего спроса, утверждает Ирина Доброхотова. В первых очередях обычно выводят в продажу лоты популярных метражей, либо востребованных в какой-то отдельной локации (это можно определить по маркетинговому анализу ближайших конкурентов). А уже по мере реализации девелопер имеет возможность сократить/увеличить долю просторных квартир или предложить какие-то новые уникальные форматы в следующих очередях.

«Традиционно на старте продаж максимальным спросом пользуются студии, 1- и 2-комнатные квартиры небольших метражей, и достаточно редко покупаются многокомнатные варианты. Такие квартиры чаще всего реализуются на более поздних стадиях готовности, и застройщики это учитывают. Кроме того, ближе к завершению строительства комплекса довольно распространен вариант, когда приобретаются квартиры под объединение»

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»

В каких проектах больше всего семейных квартир, и что там с отделкой

Доля семейных квартир традиционно больше в массовом сегменте и бизнес-классе, так как в них существует спрос на подобную типологию лотов, комментирует Надежда Коркка. На них распространяется общий тренд увеличения доли квартир с готовой отделкой. Так, если три года назад доля квартир с финишной или предчистовой отделкой в новостройках «старой» Москвы составляла 15%, то сейчас они занимают 58% всего предложения.

Однако остальные эксперты полагают, что количество семейных квартир не связано напрямую с классом новостройки. «Предложений сегодня достаточно во всех сегментах, поскольку везде сформировалась целевая аудитория с четкими запросами и определенными материальными возможностями. Что касается отделки, то тут спорить сложно: голые стены теряют свою популярность: покупатели предпочитают как можно быстрее въехать в новую квартиру, не утруждая себя длительным ремонтом», – говорит Алексей Перлин.

«Семейные квартиры превалируют во всех сегментах рынка, а их доля в проекте скорее зависит от формата и концепции проекта, а не от его класса. Что касается отделки, то сейчас есть тенденция к увеличению числа семейных квартир с готовой или предчистовой отделкой. Семьи стали более прагматичными, они не хотят тратить время и деньги на ремонт, а предпочитают получить готовое дизайнерское решение и ключи»

Давид Худоян, генеральный директор Optima Development

Специфика покупки «семейных квартир» (спойлер: ее нет)

Термин «семейные квартиры» не фигурирует в законодательстве. Это скорее маркетинговый инструмент. Поэтому покупателям не приходится рассчитывать на дополнительные льготы или субсидии от государства.

Тем не менее, россияне могут воспользоваться материнским капиталом и любыми другими действующими госпрограммами (семейной, военной, сельской ипотекой и т.п.). Что касается скидок, бонусов, специальных акций и особых предложений, то их застройщики могут предлагать в индивидуальном порядке, исходя из общей ситуации на рынке и динамики продаж.

Динамика изменения стоимости «семейных» квартир в массовом сегменте (по итогам I полугодия 2021 года)

Тип квартиры
Минимальная стоимость, млн руб. (I полугодие 2021 г.)
Средняя стоимость, млн руб. (I полугодие 2021 г.)
Максимальная стоимость, млн. руб. (I полугодие 2021 г.)
Динамика роста цены за год

2К
8,7
14,7
28,4
32%

3К
10,8
19,3
39,3
28%

4К+
17,7
26,7
44,8
16,9%

Источник: Метриум