Частные инвесторы ушли с рынка новостроек - «Дайджест»

Рынок недвижимости всегда относился к консервативным отраслям с невысоким, но стабильным доходом. Инструменты, предлагаемые рынком недвижимости в России, не очень разнообразны и для профессиональных инвесторов скучноваты. Но оба эти качества как раз делают его привлекательным для инвесторов непрофессиональных, мечтающих о стабильном пассивном доходе. Особенно часто истории о том, как "одна девочка купила квартиру, потом две, а потом пять и прекрасно живет в Сочи" появляются в периоды роста цен. В частности, это было в прошлом году, когда ценник на новостройки подскочил почти на 20%. Тем, кто не очень расторопен, конечно столько уже не заработать. Непрофессиональным инвесторам время уходить с рынка, считают эксперты.

Чужим здесь не место

Частные инвесторы, чьей задачей является сохранение своих средств от инфляции, в основной массе почувствовали изменение тенденции и уже ушли с рынка. По мнению экспертов консалтингового агентства Falcon Group, об этом свидетельствует тот факт, что сумма сбережений в рублевых вкладах в мае выросла, по данным ЦБ РФ, на 3%. Те немногочисленные инвесторы-обыватели, кто остался на рынке недвижимости, по данным о количестве сделок Росреестра Москвы, отдают предпочтение вторичной недвижимости, нежели новостройкам. Первичный рынок для них невыгоден, поскольку они хотят получить гарантированный стабильный доход, в том числе, от аренды. Подобная стратегия приносит сегодня до 6% годовых, говорят в компании.

Не так панически оценивают ситуацию в "Инком-Недвижимость". Там считают, что только 5% потенциальных покупателей передумали выходить на сделку, считая это невыгодным в текущих рыночных условиях.

"Те люди, которые хотели бы приобрести квартиру в том числе ради вложения средств, уже понимают, что недвижимость не подорожает так же значительно, как в прошлом году, когда такая покупка могла принести серьезную прибыль", — говорят эксперты.

Крупнейшие девелоперы Москвы, по данным Falcon Group, уже скорректировали ценник на отдельные лоты на 2-6%. Так что заработать много уже не удастся, но получится сохранить — если задача стоит так, можно продолжить играть в инвестора.

"Недвижимость в текущих условиях остается единственным понятным способом сохранить и преумножить средства. Сегодня, пожалуй, не существует других инструментов с таким же уровнем риска. Именно поэтому инвестиционный спрос на недвижимость продолжает быть актуальным и останется таковым и в будущем", — заверила директор по продажам ГК Insigma Ирина Лосева.

Профи и рынок

Если непрофильные инвесторы уходят с рынка, то профессионалы остаются. Причем самые искушенные из них могут претендовать на достаточно большой профит.

"Возможность заработать сегодня дают только отдельные проекты с потенциалом роста цен. Умело подобрать подобные объекты могут лишь профессионалы. Для новичков велика вероятность инвестиционной ошибки", — говорит управляющий партнер Falcon Group Ольга Шакалова.

По ее мнению, наличие привлекательных объектов связано с желанием девелоперов стимулировать спрос на старте продаж. Подобные лоты держатся на рынке не более двух-трех недель и, как правило, быстро раскупаются, в том числе профессиональными инвесторами. При этом есть опасность, что после бронирования квартиры застройщик может повысить цену на недвижимость, и заключить сделку по объявленной ранее стоимости не получится. Подобные прецеденты были в 2020-м году, предостерегает эксперт.

Вместе с тем, по ее мнению, риск может принести профессионалу до 20% прибыли даже сейчас.

"Можно выделить несколько признаков, по которым профессиональные инвесторы отбирают объекты. Прежде всего, это проекты на старте продаж, стоимость которых ниже рынка. Как правило, такое предложение крайне ограничено в определенной локации. В случае, если лот показался вам привлекательным, нужно проанализировать его стоимость, динамику продаж и количество остатков относительно конкурентов. Если речь идет о массе "неликвида", то есть, например, трехкомнатных квартирах, то смысла нет. Если же девелопер распродает небольшой пул 1-2-комнатных объектов, то есть потенциал для инвестирования", — советует Шакалова.

"Процесс инвестирования в привлекательные объекты недвижимости усложняется тем, что в кризисный период на рынке разворачивается настоящая охота за достойными вариантами. Неопытный инвестор, ввязавшись эту в гонку, рискует купить лот на максимуме и вместо прибыли получить убыток или неликвидный объект", — предупреждает эксперт.

По ее оценке, профессиональные инвесторы на рынке недвижимости, смотрят также на неценовые факторы, то есть на расположение объекта и инфраструктуру. Для комфорт-класса (эконом) ключевой фактор — транспортная доступность, для бизнес-класса – близость к центру, для "элитки" – локация, которая непременно должна быть в центре.

"Нужно также понимать, что квартиры комфорт-класса более ликвидны и продаются за несколько недель. А продажа элитной недвижимости может растянуться на несколько месяцев", — уверена управляющий партнер Falcon.

Элитный = профессиональный

Элитный сегмент в инвестиционной повестке стоит особняком. Дело даже не в долгой экспозиции, а в том, что оценки привлекательности лота тут несколько иные. За прошедшие 20 лет средняя стоимость квадратного метра в элитном сегменте выросла почти в четыре раза – если в 1990-е годы она составляла $3,5 тыс. за кв.м, то сегодня она стремится к 1 млн рублей и превышает $12,5 тыс.

"В моменты кризисов, например, в 2008 и в 2014 году, мы наблюдали сильное падение в сегменте "вторички" и сложную ситуацию в комфорт и бизнес-классах. И только элитный сегмент сохранял "статус-кво" и поступательно развивался. Активное его развитие мы видим и сейчас", — говорит директор по продажам ГК Insigma Ирина Лосева.

Да и круг инвесторов, которые могут позволить себе спекулятивные игры, несоизмеримо уже, что продиктовано высоким уровнем входа.

"Текущий порог входа в сегмент элитных новостроек — от 25-30 млн рублей для небольших площадей. Однако наиболее востребованными и ликвидными здесь продолжают быть просторные квартиры для семейного проживания. Если речь идет о таком лоте, то порог входа выше – от 40 млн рублей", — говорит Лосева.

И эта планка постоянно поднимается. Если раньше в центре в интересном проекте можно было найти вариант за 15-20 млн рублей, то сейчас, как говорилось выше, самый минимум – это 25-30 млн рублей.

По данным экспертов Insigma, инвесторы, которые вложились в этот сегмент год назад, при условии грамотного и взвешенного выбора объекта в среднем получили высокую доходность в размере 12-15%, а максимальная доходность могла превышать 30%. У инвесторов в течение предстоящего года сохраняется шанс заработать 8-12%. Но для того, чтобы рассчитывать на такую доходность, также как и в массовом сегменте необходим достаточно высокий уровень экспертизы при выборе объекта.

"Сегодня существуют и более рискованные варианты, где можно получить и сверхдоходность (30% и более). Но речь идет о единичных случаях и доступны они только профессиональным инвесторам", — резюмирует эксперт.