А если новый локдаун? Что будет с рынком жилья? - «Дайджест»

Маски на подбородке, насыщенная светская жизнь и не менее активный индийский штамм «сами знаете чего» сделали свое дело: число заболевших коронавирусом растет как на дрожжах. Что, если нас ждет новый локдаун? Об этом Циан.Журнал спросил участников рынка: аналитиков, риелторов и застройщиков.

Проходить историю заново

Коронавирус заходит на очередной виток: отменяются масштабные фестивали и мероприятия, вводятся все новые ограничительные правила, которые должны замедлить скорость распространения вируса. Так, с 15 июня МФЦ принимают непривитых москвичей только по предварительной записи, а вот вакцинированным эта запись не нужна.

Схожий подход неожиданно применил и столичный департамент здравоохранения: теперь плановая медицинская помощь будет оказываться только привитым или пациентам с онкологией. Мэрия объявляет ситуацию с вирусом тяжелой: 89,3% заболевших в Москве пациентов заразились мутированным индийским штаммом — более агрессивным и менее чувствительным к прививке.

«То есть по сути дела мы начинаем заново проходить эту историю. Причем с более тяжелыми последствиями», — отметил столичный мэр Сергей Собянин. А раз так, не объявят ли власти новый локдаун? И что будет, если это случится?

Большинство участников рынка настроено оптимистично: схема уже обкатана, сюрпризом гипотетический локдаун не станет (к нему готовились еще прошлой осенью), да и рынок немного остыл после ажиотажного спроса второй половины 2020 года.

Региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers Кирилл Голышев признает, что многие пророчат рынку жилой недвижимости новый этап кризиса при введении нового локдауна. «Но исходя из ограничений, введенных 13 июня, предпосылок для остановки строительства или ограничения работы офисов продаж девелоперов и агентств недвижимости нет и не ожидается», — комментирует эксперт.

К тому же, продолжает он, участники рынка научились работать в онлайн-режиме: все больше сайтов новостроек пополняется подробной информацией о проекте, стадии строительства, виртуальными шоурумами и панорамными кадрами со стройплощадки. Кроме того, девелоперы и крупные агентства столичного рынка жилой недвижимости еще в 2020 году перестроились на онлайн-формат коммуникаций с клиентами, включая полное сопровождение сделки.

Для поддержания высокого уровня спроса на покупку недвижимости разработан ряд государственных программ субсидирования, что дополнительно мотивирует клиентов к покупке независимо от эпидемиологической ситуации.

«Поэтому даже если понадобятся какие-то меры, сегмент жилой недвижимости обладает всеми необходимыми инструментами для выстраивания эффективных бизнес-процессов», — резюмирует Кирилл Голышев.

Забегая вперед, спешим успокоить читателей: даже если введут локдаун, скорее всего, принципиального влияния это ни на спрос, ни на цены не окажет. При этом, полагает Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан, возможны отдельные маркетинговые акции за согласие на дистанционную сделку без посещения офиса.

«Например, в прошлый локдаун отдельные крупные застройщики при такой схеме предлагали скидку 100 тыс. рублей, чтобы дополнительно простимулировать спрос».

По итогам года застройщики заработали рекордную выручку, и она станет финансовой подушкой безопасности на случай новых строгих ограничений. Это и позволит избежать падения цен.

Застройщики готовы ко всему

Одним из самых неприятных моментов прошлогоднего локдауна для рынка недвижимости оказалась необходимость заморозить стройки — этого боятся как девелоперы, так и покупатели. Очевидно, неприятные последствия есть для обеих сторон.

При заморозке девелопер несет издержки из-за нарушения производственных процессов (скажем, монолит заливается непрерывно — вынужденная внезапная остановка грозит либо порчей материала, либо снижением качества строительства, но всегда — дополнительными затратами). После окончания стройки приходится выплачивать покупателям компенсацию за каждый день просрочки сдачи в эксплуатацию (правда, в 2020 году власти смягчили это правило и заодно продлили сроки действия разрешений на строительство).

Нервничать из-за нарушения сроков приходится и покупателям квартир в новостройках: многие, ожидая сдачи дома, вынуждены арендовать жилье, а это ежемесячные расходы — сдай застройщик дом вовремя, их могло бы и не быть. К тому же в прошлом году случился и финансовый кризис — часть россиян потеряли работу, у другой сильно сократился доход. В любом случае локдаун тогда оказался испытанием не для слабонервных.

Застройщики, опрошенные Циан.Журналом, утверждают, что к новому локдауну готовы — даже если стройки придется на время заморозить. Например «Донстрой» в том году, даже остановив работы на всех восьми проектах, возобновил их сразу, как это стало возможным. На общий график строительства локдаун повлиял не очень сильно. Не возникло (и не ожидается) и проблем с рабочими: до локдауна–2020 на стройках были задействованы 5,1 тыс. сотрудников, а через два дня после возобновления работы — всего на 150 человек меньше. Кроме того, в пресс-службе компании заявили, что на стройплощадках есть все необходимые резервы стройматериалов для полноценного возобновления работы. Так что проблем «Донстрой» не предвидит.

Схожим образом ответили и в ГК ФСК: уроки извлечены, к волне пандемии компания уже подготовлена, защитные меры на стройплощадках разработаны, оргвопросы с поставками материалов в случае приостановки деятельности контрагентов решены.

Александр Гуторов, коммерческий директор компании «Страна Девелопмент», говорит, что прошлогодний локдаун многому научил застройщиков, поэтому сегодня они с коллегами готовы ко всему: 90% сделок до сих пор заключается онлайн через собственную CRM-систему компании. Ни задержек, ни срывов сроков ввода домов в компании не прогнозируют.

Сергей Самойленко, директор по девелопменту ГК «РКС Девелопмент», напоминает, что в прошлом году заметная часть рабочих уехала на родину в надежде спокойно вернуться, но ни через месяц, ни через три сделать этого не удалось: границы были закрыты. Теперь с учетом этого опыта рабочие так беспечно не разъедутся.

В случае если прошлогодний сценарий повторится, эксперт предсказывает, что иностранная рабочая сила сократится процентов на 30–40. Всё это приведет к росту стоимости труда (по итогам 2020 года она выросла вдвое — меньше чем за 90 тыс. рублей в месяц работники строить уже не соглашаются).

«Каждый дополнительный месяц локдауна способен задержать сдачу дома примерно на 15 дней — не в последнюю очередь и за счет сокращения численности рабочих: одни уезжают, другие все-таки заболевают. При заморозке строек прибыль застройщиков, конечно, тоже снижается — в том числе за счет роста себестоимости строительства: недавно выяснилось, что на российских складах не осталось фасадного утеплителя российского производства — весь уехал в Европу. В итоге с момента оплаты до доставки утеплителя проходит от 20 до 60 дней. Разумеется, это тоже влияние предыдущего локдауна», — рассказывает Сергей Самойленко.

В работе риелторов ничего особо не поменяется

Сказать, что риелторы при введении нового локдауна даже не поморщатся, будет лукавством (на эту тему в профессиональных чатах разгораются жаркие обсуждения), отмечает Евгений Коноплев, эксперт-практик из Гильдии риелторов Москвы. Но теперь в работе риелторов ничего особо не поменяется — во всяком случае, по сравнению с прошлогодним карантином. За это время почти все научились проводить сделки даже в условиях тотальной самоизоляции, а за год отточили эти навыки.

«Главное, чтобы государственным учреждениям и банкам разрешили хотя бы немного снизить категоричность своих требований — скажем, позволили бы принимать и выдавать документы в электронном виде. К сожалению, в последнее время МФЦ почти перестали отвечать на запросы в электронном виде, хотя в период первого локдауна это практиковалось».

ЦИФРЫ

В апреле 2020 года общее количество сделок в Москве оказалось на 46% ниже, чем в марте 2020-го. В мае прошлого года количество сделок было минимальным: еще на 20% меньше, чем в апреле. Спрос начал восстанавливаться только в июне.

Что касается этого года, то вне зависимости от решения властей рынок новостроек ждет охлаждение: основной спрос со стороны потенциальных ипотечных заемщиков уже исчерпан, поэтому и без жестких ограничительных мер спрос не вырастет.

Аналитический центр Циан

Юлия Федулаева, директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль», обращает внимание, что в этом году среди возможных нововведений работы госучреждений — выход на работу вакцинированных либо переболевших сотрудников и организация приема по предварительной записи. Но при локдауне оборот денежных средств в строительном секторе и сфере недвижимости просто встанет.

«Сделка считается завершенной, если произошли взаиморасчеты сторон и факт купли-продажи был зарегистрирован. Росреестр не работает — регистрационные действия не проводятся. МФЦ не принимает бумажные пакеты документов на регистрацию — продаж в этот период нет», — поясняет Юлия Федулаева.

По ее мнению, всерьез стоит опасаться закрытия банковских отделений: ведь бо́льшая часть сделок происходит на территории банков. Эксперт считает, что гипотетический локдаун изменит соотношение спроса и предложения: новые объекты на вторичном рынке будут выходить в продажу в крайне ограниченном количестве и по завышенной цене. Старые объекты начнут снимать с рекламы. Квартир будет мало, они будут переоценены — это способно спровоцировать повышенный спрос. Количество сделок будет незначительным.

Эксперты волнуются за покупателей

Виктория Кирюхина согласна с коллегами строителями и риелторами, что рынок к новому локдауну готов. Но вот насчет покупателей собеседница Циан.Журнала не столь уверена.

«Новый локдаун окажется шоком скорее для тех, кто планирует использовать последние дни льготной ипотеки по старым правилам (ставка 6,5% при лимите 12 млн рублей для жителей Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти и 6 млн рублей — для жителей остальных регионов). Желающих запрыгнуть в последний вагон поезда с льготной ипотекой предостаточно — запрет на посещение офиса рискует сорвать часть сделок (клиентам не удастся попасть на консультацию из-за ажиотажа) или привести к невозможности оформления некоторых документов (нотариальной доверенности, согласия супруга на сделку и пр.)», — прогнозирует Виктория Кирюхина.

В большей степени рискует пострадать вторичный рынок, уточняет аналитик, поскольку он не может полностью перейти на дистанционные показы, а из-за ограничений на передвижения по городу сегмент готового жилья снова окажется в стагнации до момента ослабления ограничительных мер.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, указывает еще на один риск: негативное влияние режима самоизоляции связано со снижением дохода клиентов в локдаун.

«Если это произойдет, продажи, безусловно, просядут, — и дело тут не в готовности девелоперов и брокеров. Основной причиной будет резкое снижение покупательской активности. С другой стороны, эта ситуация, как и в 2020 году, очень сильно подстегнет рынок загородных домов, дач и участков».

А еще в локдаун не хотелось бы оказаться на месте индивидуального покупателя или продавца, который участвует в сделке без сопровождения крупной риелторской компании. Одиночке очень сложно что-то сделать самостоятельно, потому что у индивидуальных покупателей и продавцов при особом графике нет шанса попасть в нужное учреждение, а в сопровождении риелторских компаний он есть», — подчеркивает Юлия Федулаева.

Стряпчие решат

Евгений Коноплев рассказывает, что на Руси раньше была известна такая профессия, как стряпчий — ее представители искусно решали проблемы, за которые другие не брались. Своего рода аналог сегодня существует в США, там такой эксперт называется trouble shooter — специалист по решению проблем. В период первого локдауна большинство риелторов научились быть такими стряпчими и траблшутерами. Так что, если прошлогодний сценарий повторится, рынок недвижимости не окажется на лопатках, хотя хотелось бы надеяться, что правила игры не ужесточатся в очередной раз: рынок едва восстановился. Если же лекала поменяются, опытные риелторы быстро адаптируются — только и всего.