Продажа квартиры до 5 лет в собственности: стоит ли занижать цену по договору - «Дайджест»

На рынке недвижимости занижение в договоре купли-продажи реальной стоимости квартиры – не редкость. В большинстве случаев продавцы прибегают к такому инструменту как занижение, когда хотят уйти от налогов. Ситуация эта вполне распространенная, однако не стоит забывать о ее незаконности и достаточно больших рисках для каждой из сторон.

В каких случаях прибегают к изменению реальной цены объекта?

Есть две основных причины, по которым может потребоваться изменение стоимости объекта недвижимости по договору:

- Сумму увеличивают, когда хотят продать комнату в коммуналке в обход соседей;

- Сумму уменьшают при необходимости ухода от налогов.

Рассмотрим первый вариант. По закону собственник комнаты в коммунальной квартире сначала должен предложить приобрести свою долю соседям, и только в случае их отказа может выставлять объект на продажу и подписывать ДКП с третьими лицами. В соответствии с действующими требованиями и первоочередным правом покупки запрещено реализовывать комнату дешевле, чем она была предложена соседям.

Когда продавец желает заключить договор с другим лицом в обход соседей (к примеру, пообещал продать комнату кому-то из друзей), он действует следующим образом: сначала предлагает квадратные метры по высокой цене соседям, а после их отказа приступает к продаже комнаты по более низкой цене. Чтобы в будущем сделку не могли оспорить, в ДКП ставят более высокую цену. Гипотетически такая сделка тоже может быть признана недействительной, а ее участники – уличены в мошенничестве, однако в этом случае истцу потребуется доказать, что была передана меньшая сумма, чем прописано в договоре.

Уменьшение налогооблагаемой базы

Что касается классической схемы занижения стоимости, к ней прибегают, чтобы не платить налоги (либо платить их в меньшем объеме). Продавцы делают это при осуществлении следующих сделок:

- Продажа квартиры, которая находится в собственности менее трех лет и является единственным объектом недвижимости владельца;

- Продажа квартиры менее пяти лет в собственности;

- Продажа апартаментов менее пяти лет в собственности.

Если реализовывать указанные сделки без занижения, потребуется выплачивать 13% с разницы между суммой покупки и продажи. К примеру, вы купили апартаменты в строящемся комплексе за 2 миллиона рублей, через год оформили собственность, а еще через два решили продать юнит за 5 миллионов рублей. Согласно действующим требованиям Налогового кодекса вы должны будете отчислить 390 тысяч рублей (13% от 3 млн). Если указать в договоре стоимость апартамента 3 или 4 млн рублей, отчисления в налоговую составят 130 или 260 тысяч рублей соответственно. Есть нюанс – минимальная цена квартиры по договору не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Что касается оставшейся части суммы, она прописывается в договоре купли-продажи неотделимых улучшений (ремонт, мебель и т.д.).

Риски для продавца

Основной риск, с которым может столкнуться продавец недвижимости с заниженной стоимостью – это огласка реальной суммы сделки. Возможны два последствия – либо продавцу потребуется выплатить полный налог штраф, либо будет возбуждено уголовное дело о мошенничестве. Как правило, в случае первичного выявления занижения власти ограничиваются штрафом, но если продавец стабильно продает квартиры ниже рынка, есть риск возбуждения уголовного дела.

Для продавца риски хоть и существенны, но не так серьезны, как для покупателя. Чаще всего именно продавец инициирует занижение, ведь это он заинтересован в уменьшении налогооблагаемой базы. Впрочем, есть случаи, когда такой запрос исходит от покупателя – как правило, это происходит в рамках торга – для снижения общей суммы.

Риски для покупателя

Для покупателя риски наиболее существенны – они связаны с опасностью лишится и квартиры, и средств. Произойти это может вследствие признания сделки недействительной, причины чему, в свою очередь, бывают следующие: сделка нарушает закон, проведена с целью прикрыть другую сделку, совершена недееспособным гражданином, либо при ее осуществлении были нарушены права третьих лиц, в том числе – несовершеннолетних. Оспорить сделку могут в течение трех, а в некоторых случаях – десяти лет. Если суд признает сделку недействительной, новый собственник должен будет вернуть квартиру прежнему владельцу, а тот – вернуть деньги. Вот здесь и кроется основная проблема! Согласно закону вернуть он обязан лишь сумму по основному договору купли-продажи. Даже эти деньги будет непросто «выбить» из мошенника, что уж говорить о той части средств, которые в ДКП не указаны.

Кроме того, занижение приводит к следующим негативным последствиям:

Человек лишается статуса «добросовестный покупатель».

Есть риск доначисления НДФЛ покупателю (пока это редкость, но прецеденты есть).

Покупатель лишает себя возможности оптимизировать налоги (что может потребоваться при дальнейшей продаже объекта недвижимости).

Один из способов обезопасить себя – оформить страховку титула. В случае признания сделки недействительной страховая вернет деньги. Однако, страховка покрывает только сумму, указанную в договоре (возможны и другие варианты, такие нюансы оговариваются в индивидуальном порядке)

Стоит ли занижать стоимость в договоре?

Прежде всего, следует помнить – указывая ненастоящие цифры в ДКП, вы нарушаете закон и можете быть привлечены по делу о мошенничестве. Вне зависимости от того, какие цели вами руководят, несколько раз все взвесьте и честно ответьте себе на вопрос – стоят ли две сотни тысяч рублей возможных последствий.

Несмотря на распространенность такого вида сделок, мы рекомендуем искать альтернативные пути продажи. К примеру, можно сформировать необычное и яркое рекламное сопровождение объекта, провести легкий косметический ремонт и поставить более высокую стоимость квартиры (которая бы покрыла необходимость уплаты налогов). К тому же, у вас появится дополнительное преимущество – показывая всю стоимость объекта недвижимости в договоре, вы сможете привлечь покупателей не только с прямыми деньгами, но и с ипотекой. Сегодня некоторые банки работают с заниженной стоимостью (ВТБ, Сбербанк), но большая часть предпочитает отказываться от выдачи займов на подобную недвижимость.