У должников разрешили отбирать единственное жилье - «Дайджест»

Конституционный суд РФ во второй раз разрешил отбирать у должников единственное жилье – если оно достаточное дорогое для того, чтобы за счет его продажи не только погасить долг перед кредитором, но и купить другое помещение должнику. Площадь последнего должна быть не меньше положенной очередникам в соответствующем субъекте федерации. На практике это означает, что владельца 200-метровой квартиры в центре Москвы можно будет выселить в 18-метровую студию где-нибудь в районе Коммунарки.

Дело о двадцатилетнем долге и дорогой квартире

Скажу сразу, речь идет не о любом жилье, а об «элитном», «роскошном» или просто «большом и дорогом». Предыстория ситуации, попавшей в поле зрения КС РФ, такова. В 1999 году суд взыскал в пользу гражданина с физлица долг в размере 772 500 руб. Приставы возбудили производство, но денег, как водится, у должника обнаружить не удалось. При этом в 2009 году должник покупает квартиру площадью 110,3 кв. метров по цене, превосходящей задолженность перед кредитором. Но долг, естественно, не отдал. В 2018 году суд проиндексировал невозвращенную задолженность с 1999 по 2018 гг. и установил ее новый размер в сумме 3 911 000 рублей. В 2019 году должник подал заявление о банкротстве. Арбитраж рассмотрел материалы и признал гражданина несостоятельным. В 2020 году финуправляющий и судья отказались включить в конкурсную массу квартиру должника. Позицию мотивировали тем, что квартира является единственным жильем банкрота. Поэтому в отношении указанного объекта действует исполнительский иммунитет. А он запрещает лишать гражданина единственного жилья. Понимая, что пропадает надежда взыскать задолженность, тянущуюся с 1999 года, кредитор подал заявление в Конституционный суд РФ и попросил проверить на соответствие Конституции абзац 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 3 ст. 213.25 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в той мере, в которой эти нормы позволяют гражданину-должнику после начала исполнительного производства покупать дорогостоящее жилье и запрещают изымать его в счет погашения долга, распространяя на квартиру исполнительский иммунитет.

КС РФ принял жалобу и 26 апреля 2021 года вынес постановление № 15-П. Для начала КС РФ пояснил, что еще в 2012 году выносил решение по схожему делу (постановление № 11-П), где указал, что «для соблюдения принципа соразмерности защиты прав и законных интересов кредитора и гражданина-должника исполнительский иммунитет распространяется на жилое помещение, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения». Иными словами, еще девять лет назад Конституционный суд разрешил отбирать единственное жилье, если его параметры превосходят разумно достаточные требования для удовлетворения потребности в жилище, а цена обеспечивает имущественные притязания кредитора и при этом позволяет купить другое, менее роскошное и комфортное помещение. Кроме того, КС РФ попенял законодателю на то, что последний так и не внес в ГПК и закон о банкротстве уточнения, определяющие границы исполнительского иммунитета по отношению к элитному и роскошному жилью.

В итоге КС РФ потребовал пересмотреть судебные акты по делу заявителя, обязал законодателя внести поправки в ГПК и закон о банкротстве. Дополнительно суд еще раз подтвердил, что жилье можно изымать, если его характеристики превосходят разумные потребности должника, а после реализации помещения площадь новой недвижимости будет не меньше, чем это предусмотрено нормами субъекта РФ, регулирующими предоставление жилья на условиях социального найма в пределах того же поселения, где живет должник.

Выводы, или повторение пройденного

Постановление КС РФ № 12-П от 26.04.2021 года подтверждает точку зрения (с некоторыми уточнениями), высказанную этим же самым Конституционным судом РФ еще девять лет тому назад: при определенных условиях у должника-физлица можно изъять элитное единственное жильё, а законодатель обязан установить критерии достаточного уровня его обеспеченности. Так что ничего нового в постановлении нет. Кроме, пожалуй, того, что КС РФ прямо обвинил власти в медлительности и волоките.

Стоит также отметить, что и Верховный суд РФ придерживается схожего мнения. Вспомним, например, дело Анатолия Фрушака (определение № 305-ЭС18-15724 от 29.11.2018 г.), когда ВС РФ завуалированно признал возможность изъятия двухуровневой пятикомнатной квартиры и, отменив решения нижестоящих судов, отправил дело на новое рассмотрение. Но даже ВС РФ не рискнул указать на необходимость ограничения иммунитета. Поэтому судьи до сих пор и принимают подобные решения на свой страх и риск. А все дело в том, что до настоящего времени нет единого понимания того, какое жилище следует признавать «разумным», «явно превосходящим уровень потребности» или «роскошным». И если исходить из мнения юристов и экспертов, то изъятие и продажа помещения допускаются только в том случае, когда после реализации недвижимости и выплаты долгов у человека остаются деньги, чтобы купить жилище без ухудшения положения с позиции ЖК РФ, то есть помещение площадью не менее социальной нормы предоставления в соответствующем субъекте РФ. Например, в Москве такая норма составляет 18 метров общей площади на человека. Однако на практике сделать это бывает крайне сложно, так как в ситуации с единственным роскошным жильем порой оказываются неплательщики, имеющие задолженность, превосходящую стоимость их недвижимости. Поэтому случаи изъятия и продажи единственного элитного жилья являются крайне редкими и привлекают внимание общественности и специалистов.

Так же привлекают внимание и постановления КС РФ (определения ВС), посвященные этому вопросу. И так и останется впредь, пока государство не соизволит внести поправки в законодательство. А будут ли суды придерживаться рассматриваемого постановления КС РФ до внесения изменений в это самое законодательство, сказать сложно. Однако следует отметить, что суды вправе начать действовать уже прямо сейчас. Например, по аналогии со статьей 29 ЖК РФ: обращение взыскания на единственное «элитное или роскошное» жилье с выделением средств или одновременной покупкой допустимо минимальной площади в том же самом населенном пункте. К слову сказать, из центра Москвы переселение в Новую Москву вполне возможно, а, например, в Калужскую или Тверскую область нет. Кстати, как видится, и сами кредиторы должны быть наделены правом предоставления должникам жилищного минимума взамен получения их дорогостоящей недвижимости, но опять же по установленной судом рыночной стоимости и в том числе с возможностью проведения торгов для реализации или снижении цены жилья и/или оставления недвижимости-должника за собой после максимального снижения.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции