Четыре сделки, которым грозит отмена, если на них нет согласия супруга - «Дайджест»

Если хотя бы одна из сторон договора состоит в официальном браке, есть риск, что супруг оспорит сделку в суде и ее признают недействительной.

По закону нотариальное согласие супруга требуется для сделок, подлежащих обязательной госрегистрации, нотариальному удостоверению или направленных на распоряжение правами, для которых нужна госрегистрация (ст. 35 СК РФ).

Поэтому в зону риска попадают, прежде всего, сделки с недвижимостью. Но сложность в том, что и здесь не обходится без исключений.

С учетом этого, разберем четыре сделки, на которые нужно получить согласие супруга.

1. Продажа общей недвижимости

Это, пожалуй, самая распространенная форма распоряжения имуществом. Если продаваемая недвижимость оформлена на имя только одного супруга, то для регистрации в Росреестре обязательно потребуется нотариальное согласие второго супруга.

Иначе покупателю в будущем грозит иск о признании сделки недействительной. Но здесь есть два нюанса:

1) если недвижимое имущество является не совместной, а личной собственностью одного из супругов, то не нужно получать согласие от второго (поскольку он не является сособственником).

Имущество признается личным, если оно приобреталось до регистрации брака (на любом основании) или же в браке, но по безвозмездной сделке (дарение, наследование, приватизация).

Кроме того, перевести имущество в личную собственность можно путем заключения брачного договора;

2) даже если недвижимость покупалась в браке и является по закону совместной собственностью, нотариальное согласие супруга не требуется в одном случае: когда продажа происходит после развода.

Это уже устоявшаяся практика, подтвержденная Верховным судом РФ (определение от 30.06.2020 № 80-КГ20-3).

Поэтому такую сделку бывший супруг оспорить не сможет, ему полагается только половина от суммы, вырученной с продажи.

2. Дарение общей недвижимости

Здесь действуют все те же правила, что и при продаже — если дарится общая недвижимость супругов от имени лишь одного из них, то второй должен дать нотариально удостоверенное согласие.

По сравнению с куплей-продажей дарение намного чаще оспаривается в суде, поэтому нужно тщательно соблюдать все формальности этой сделки, чтобы не допустить ее отмены.

3. Покупка недвижимости

С учетом практики Верховного суда РФ, на данный момент не требуется нотариальное согласие супруга, если второй супруг покупает недвижимость (суд не признает это формой распоряжения общим имуществом — определение ВС РФ от 04.02.2016 № 308-КГ15-13732).

Что касается ипотеки, то договор залога недвижимости сейчас по закону не требует ни обязательной нотариальной формы, ни регистрации в Росреестре.

Но, во-первых, само ипотечное обременение на дом, квартиру или земельный участок обязательно отражается в Едином госреестре недвижимости.

А во-вторых, передача недвижимости в залог банку расценивается судом как форма распоряжения ею (определение ВС РФ от 17.03.2020 № 19-КГ20-3).

Ведь в случае невозврата кредита собственность на нее может перейти к банку. Поэтому супруг, узнав, что их общая недвижимость была заложена без его согласия, может оспорить сделку в течение 1 года со дня, когда узнал об этом.

Так что, если недвижимость приобретается в ипотеку, то у второго супруга могут потребовать нотариальное согласие

4. Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Тот, кто передает недвижимость под выплату ренты (в т.ч. в форме пожизненного ухода и содержания), должен получить нотариальное согласие своего супруга, если эта недвижимость совместная.

Что же касается второй стороны сделки (плательщика ренты), то согласие его супруга на такой договор нотариусы тоже требуют (напомню, что рента подлежит обязательному нотариальному удостоверению).

Поскольку рассчитываться супруг будет в т.ч. общим имуществом (доходами, например), а заранее неизвестно, во сколько ему обойдется такой договор (ведь он заключается на срок жизни получателя ренты).

Поэтому есть риск, что супруг потратит больше, чем реально стоит недвижимость — т. е. заключая такой договор, он фактически распоряжается общим имуществом (ст. 601 ГК РФ). Значит, нотариальное согласие его супруга необходимо.