Особенности титульной страховки: гарант безопасности или пустая трата денег? - «Дайджест»

Недвижимость является одним из основных видов материальной ценности – это хорошее вложение средств, гарантия стабильности и залог на будущее. Потерять объект недвижимости можно в связи с форс-мажорными обстоятельствами (пожары, противоправные действия третьих лиц, наводнения, смерчи, землетрясения, военные конфликты), однако имеются и другие риски – юридические. Именно для защиты от них было создано титульное страхование.

От чего защищает титульное страхование?

К сожалению, далеко не всегда, оформив право собственности на недвижимость, получается расслабиться и жить в свое удовольствие. Довольно большой процент сделок на современном рынке недвижимости оспаривается спустя время через суд. Существует множество причин, по которым это может произойти – возвращение из тюрьмы бывшего собственника, неправильно осуществленная приватизация, мошеннические схемы. Несмотря на то что закон предусматривает такое понятие как «добросовестный покупатель» (лицо, которое приобрело объект недвижимости честно и открыто, и которое не догадывалось об обмане), нередки в судебной практике случаи, когда суд встает на сторону истцов. К примеру, когда квартиру продают по поддельным документам или с применением угроз, сделка признается недействительной – и это справедливо, ведь собственник лишился своего объекта недвижимости не по собственной вине.

Пострадавшей стороной в этом случае станет покупатель, который отдал деньги мошенникам – он, без сомнения, сможет подать на них в суд, однако это не гарантирует ему возврата денежных средств.

В такой ситуации поможет титульное страхование – именно оно встает на защиту покупателя. В частности, владелец страховки может рассчитывать на получение выплаты в следующих ситуациях:

· Квартира была продана по поддельной или недействительной доверенности (без ведома владельца);

· Были допущены ошибки при проведении приватизации жилья бывшими собственниками (к примеру, в ней не приняли участия дети, не достигшие совершеннолетия, либо родственники, находившиеся под арестом);

· Квартиру продал человек, который находился под давлением, его заставили продать объект недвижимости под действием угроз;

· Сделка нарушила права других собственников, наследников, а также лиц, имеющих какие-либо права на этот объект.

Также титульное страхование является обязательным условием для тех, кто приобретает квартиру с привлечением ипотечных средств. До момента погашения кредита квартира находится в собственности у банковского учреждения, которое, что естественно, хочет иметь гарантии того, что с объектом все будет в порядке, а если сделку признают недействительной, он получит денежное возмещение.

В каких случаях в выплате могут отказать?

Есть ряд ситуаций, при которых страховая компания имеет право отказать в выдаче компенсации. Прежде всего, это:

· Отказ владельца недвижимости от объекта (передача его по договору дарения или продажа);

· Гибель объекта недвижимости;

· Наличие неузаконенной перепланировки;

· Использование объекта недвижимости не по назначению;

· Изъятие квартиры за долги или по другим причинам.

На что обратить внимание

Страховые компании стремятся оградить себя от больших рисков, связанных с выплатами компенсаций, поэтому в договорах могут встречаться спорные моменты. Крайне важно, чтобы титульная страховка была оформлена правильно и соответствовала всем действующим нормам. Особое внимание нужно уделить следующим пунктам:

· Указание в качестве объекта страхования виндикационного иска (иска истребования квартиры из незаконного владения). По сути, такой риск является основополагающим при страховании титула. Квартира могла неоднократно переходить от одного человека к другому, и даже в случае правильного оформления последней сделки «изъять» квартиру может один из предыдущих собственников. Иногда из страховки такой момент убирают – таким способом компании снижают издержки.

· Пункт о добросовестности покупателя. Условие предполагает, что человек мог купить квартиру по всем правилам у лица, не имевшего право его отчуждать, но при этом – что покупка была совершена без умысла, что он не знал о существующих ограничениях. Если такого раздела в документе не будет, в выплате могут отказать.

· Перечень исключений страхового покрытия. В некоторых случаях в договоре страхования можно встретить фразу «не считать страховыми случаями те, которые возникли до подписания договора». По сути, такой договор является малозначимым, почти бессмысленным, ведь большая часть нарушений, связанных с правом собственности, возникают задолго до подписания документа. Вообще, перечень исключений нужно читать особо внимательно – в него могут включить довольно частые страховые случаи.

· Удержание денег, возвращаемых третьим лицам. Иногда добиться выплат бывает непросто, и человек обращается к специальному агенту – страховщику. Важно, чтобы в договоре не было пункта про удержание средств третьим лицам, иначе могут возникнуть проблемы с объемами выплат.

· Сроки действия. Максимальный срок исковой давности составляет десять лет с момента покупки квартиры, поэтому в идеале нужно подписывать титул на этот период. Если такой возможности нет, составить соглашение следует на три года. При этом важно не забывать продлевать страховку и вносить средства по ней – делать это необходимо раз в год. Если подписать договор сроком на один год с возможностью дальнейшего продления, страховая компания может вам отказать (особенно, если узнает, что на вас был подан иск в течение этого времени).

Особенности страхования титула в России

В странах Евросоюза, в США страхование от юридических рисков при покупке недвижимости является абсолютно стандартной процедурой. В России дела обстоят несколько иначе – и связано это не с тем, что россияне меньше переживают о своей собственности, а с тем, что в нашем законодательстве просто отсутствует такой термин как «страхование титула». Из-за этого юридические риски страхуют на стандартных основаниях. Регулирование процедуры осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об организации страхового дела в Российской Федерации». Особенность отечественной страховки в том, что ее нельзя оформить на всю жизнь, у нее есть срок действия – большинство покупателей оформляют договор на три года, считая этот срок периодом исковой давности, но в некоторых случаях сделку можно оспорить и спустя десять лет. Также в России страхование титула стоит больших денег, а сама страховая компания в случае возникновения страхового случая сделает все, лишь бы не выплачивать компенсацию. Кроме того, страховая фирма при малейшем подозрении на проблемность объекта откажется сотрудничать, либо же, что еще хуже, не позволит пролонгировать договор.

Титульное страхование ни в коем случае нельзя назвать пустой тратой денег, особенно если речь идет о приобретении вторичной недвижимости или покупке жилья по переуступке. Однако, оно может стать бессмысленным, если договор со страховой составлен «не в вашу пользу». Чтобы быть уверенным в том, что в договоре нет пункта, противоречащего самой идее титульной страховки, лучше всего обратиться к профессиональному юристу или риелтору. Кроме того, нет особого смысла в защите титула при покупке первичной недвижимости (хотя для ипотеки эта процедура требуется).