Без каких пунктов в договоре собственник не сможет выселить квартирантов даже через суд - «Дайджест»

Практика сдачи жилья без договора постепенно сходит на нет: люди все чаще убеждаются, что официальное оформление отношений с квартирантами дает им намного больше плюсов.

Вот лишь один из многочисленных примеров: суд отказал хозяйке квартиры во взыскании ущерба (а жильцы всего за 2 месяца причинили его, как минимум, на 15 тысяч рублей), поскольку без договора ей не удалось доказать, что имущественный вред был причинен именно квартирантами (Тихорецкий горсуд, дело № 2-1675/2017).

Но и договор тоже может подвести, если отнестись к его составлению без должной серьезности.

Приведу несколько пунктов, на которые нужно обратить особое внимание — иначе квартирантов не удастся выселить даже через суд.

1. Срок

Договор найма жилья (а именно такой договор оформляет отношения между квартирантами и собственником) строго ограничен в сроке своего действия.

Его нельзя заключить бессрочно либо на очень длительный срок. Закон предписывает, что максимальный срок договора найма составляет 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Поэтому, если собственник захочет схитрить и исключить из договора пункт о сроке его действия (полагая, что так он сможет выселить квартирантов в любое время), это не только не поможет, а, наоборот, сыграет против него.

Суды придерживаются мнения, что договор найма с неопределенным сроком действия признается заключенным на максимально возможный по закону срок — т. е. на 5 лет. А это означает, что:

- во-первых, собственник не сможет выселить квартирантов до истечения этого срока (если те исправно вносят плату и ничего не нарушают),

- а во-вторых, ему грозит еще и штраф за отсутствие государственной регистрации договора найма (от 1,5 до 2 тысяч рублей — ст. 19.21 КоАП РФ).

Поскольку по закону такая регистрация обязательна для всех договоров найма, заключенных на срок не менее 1 года (ст. 674 ГК РФ).

2. Расторжение договора

Одной из самых обидных ошибок в договоре найма является отсутствие пункта о досрочном его расторжении.

Некоторые собственники слишком уверены в том, что, сдав квартиру, они все равно остаются полноправными ее хозяевами — а значит, могут выставить жильцов за дверь, когда пожелают.

Однако их подпись на договоре неожиданно становится препятствием для этого. Дело в том, что закон запрещает сторонам отказываться от исполнения договора, когда им вздумается.

Им придется либо ждать, когда закончится срок его действия, либо подавать в суд иск о расторжении сделки и доказывать, что квартиранты допустили существенные нарушения договора (портят и разрушают жилое помещение либо задерживают арендную плату — ст. 687 ГК РФ).

Чтобы обеспечить себе более легкий путь для выселения проблемных квартирантов, собственнику нужно включить в договор пункт о его досрочном расторжении.

Например, указать, что он может по своему усмотрению отказаться от дальнейшего исполнения договора, предупредив жильцов об этом не менее, чем за 1 месяц до предполагаемой даты выселения.

При этом обязательно прописывается порядок такого уведомления жильцов (СМС на номер их телефона, заказным письмом с уведомлением и т. д.).

3. Пролонгация по умолчанию

Предусмотрительные собственники, как правило, заключают договор найма на срок до 1 года (например, на 11 месяцев 29 дней), чтобы избежать регистрации договора в Росреестре.

А дабы не перезаключать договор каждый раз, включают пункт об автоматической пролонгации по умолчанию (т. е. по истечении срока договор считается продленным, если ни одна из сторон не заявит возражений). Но здесь можно натолкнуться на два подводных камня:

- во-первых, если не обозначить срок, на который действие договора заново продлевается, то применяется уже упомянутое правило о бессрочном договоре — т. е. договор будет продлен на 5 лет.

Поэтому обязательно нужно предусмотреть, что договор считается продленным на тот же срок,

- а во-вторых, стоит указать, в течение какого времени можно заявлять возражения о продлении договора (например, в течение 1 месяца до окончания срока договора), а также каким образом эти возражения должны быть оформлены (например, СМС или заказным письмом).

А лучше все-таки не полагаться на автоматическое продление договора и оставить за собой право перезаключить его на новый срок. Это позволит всегда держать ситуацию под контролем.