«Не жильцы»: что в ближайшем будущем станет с апартаментами? - «Дайджест»

Владимир Давыденко
Источник: N1.RU

Потенциальные возможности и перемены, которые повлечет за собой признание апартаментов жилой недвижимостью

Намерения определить правовой статус апартаментов российские власти выражали уже неоднократно. Но в уходящем году эта тема была особо популярна у чиновников: начиная с весны о необходимости признать апартаменты жильем высказались члены Совета Федерации, вице-премьер Марат Хуснуллин, замглавы Минстроя Никита Стасишин и гендиректор корпорации «ДОМ.РФ» Виталий Мутко. Внести в Думу соответствующий законопроект планировалось сначала к осени, потом до конца года, а сейчас — в течение двух ближайших месяцев. Несмотря на такие пробуксовки, уже очевидно, что прежним рынок апартаментов в России больше не будет. В этом материале мы попытались разобраться, к чему могут привести законодательные перемены.

Квартира-призрак: что такое апартаменты

Развитие рынка апартаментов в крупных российских городах началось около 10 лет назад, но назвать этот процесс бурным сложно и в наши дни. Несмотря на то, что объемы строительства этого относительно нового для нас типа недвижимости постоянно растут, это скорее нишевый продукт. Интерес к апартаментам в России практически не вышел за пределы мегаполисов, а общая площадь строящихся в данный момент помещений с таким статусом, по данным Министерства строительства, не превышает нескольких миллионов квадратных метров (в то время как объем ввода жилья в стране в 2019-м году превысил 80 миллионов «квадратов»).

Но даже при столь скромных «успехах» строительство апартаментов стало проблемой федерального масштаба. Причина тому — целый клубок юридических и бытовых противоречий, возникших вокруг этой недвижимости. Сложности начинаются уже при попытке выяснить, что же она из себя представляет. Если правовой статус жилого помещения детально прописан в Жилищном кодексе, то понятие апартаментов в нем и в других профильных документах отсутствует.

Единственное упоминание о нем, которое нам удалось найти, встречается в утвержденном правительством Положении о классификации гостиниц:

«Комплекс апартаментов — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом»

Таким образом, в настоящее время квартиры в апартаментах юридически приравнены к гостиничным номерам, то есть не являются жилыми помещениями и предназначены лишь для временного пребывания. Однако в наших реалиях их покупатели и арендаторы зачастую живут там постоянно, что вызывает ряд неудобств, подробно описанных ниже.

Пока же отметим только, что даже при небольших объемах строительства апартаментов, такая неопределенность положения стала критичной в тех городах-миллионниках, где они в большинстве своем сосредоточены. Там этот рынок в последние годы рос весьма активно, причем в основном за счет топовой недвижимости. Так, в Москве, по данным консалтинговой компании «Метриум», около 60% новостроек классов «премиум» и «элит» являются апартаментами. В эконом- и бизнес-классе их доля составляет 15-20%.

Заселенный офис: минусы проживания в апартаментах

Не являясь жилыми помещениями, апартаменты в России относятся к категории коммерческой недвижимости. Отсюда вытекает ряд неприятных для их владельцев последствий (речь в первую очередь идет о тех, кто приобретал эти квартиры, чтобы жить там постоянно).

Во-первых, на апартаменты не распространяются нормы Жилищного кодекса и правила предоставления коммунальных услуг населению. А это значит:

- управляющую компанию для дома выбирает застройщик, и жильцы не могут повлиять на ее работу;

- цены на «коммуналку» и услуги УК для коммерческой недвижимости выше, чем в обычных жилых домах;

- на апартаменты не распространяются некоторые нормы общежития, например, обязанность соблюдать тишину поздно вечером и ночью;

- в продолжение темы бытовых неудобств: соседом владельца апартаментов вполне может оказаться шумный офис или мастерская;

- хозяева апартаментов не могут рассчитывать на жилищные льготы, положенные многодетным, пенсионерам, инвалидам и т.д.;

- в нежилом помещении нельзя прописаться на постоянной основе, из-за чего становится проблематичным получение медицинских услуг, места в детском саду, школе и многое другое.

Во-вторых, нежилой статус апартаментов делает их не очень удобными с точки зрения налогообложения. Ставка налога на имущество физических лиц у владельцев апартаментов и обычных квартир отличается ни много ни мало в 20 раз, а при их продаже через пять лет нельзя будет получить налоговый вычет. Не стоит хозяевам таких «квартир» рассчитывать и на ипотечные вычеты, а также на возможность частично погасить заем за счет материнского капитала.

В-третьих, вокруг апартаментов обычно не хватает элементарной и привычной всем нам инфраструктуры. По закону застройщик не обязан возводить рядом с ними социальные объекты — детсады, поликлиники, школы. Даже обустройство достаточного количества парковок, детской и спортивной площадок для строителей таких домов не является обязанностью, а, скорее, вопросом доброй воли.

В-четвертых, апартаменты нередко появляются там, где жилой дом разместить просто невозможно. Речь идет о специальных зонах вблизи промышленных объектов, памятников культуры или ритуальных сооружений.

Например, их, в отличие от обычных многоквартирных домов, можно построить в санитарно-защитной зоне железной дороги (100 м), прибрежной зоне подтопления (200 м), в санитарных зонах АЗС, автомоек и СТО (100 м), кладбищ (1000 м), золоотвалов ТЭЦ (300 м), зонах сохранения исторического и культурного наследия и еще во многих зонах с особыми условиями использования из 28 установленных законом.

Почему строят и зачем покупают: предпосылки популярности апартаментов

При всех имеющихся недостатках строительство и покупка апартаментов по факту оказывались весьма выгодным предприятием, многие плюсы которого — это обратная сторона уже упомянутых минусов. Например, девелоперам это давало возможность осваивать не только неуютную промзону, но и перспективные участки в центре города, строить на которых полноценное жилье не позволяет зонирование. А отсутствие необходимости обустраивать вокруг здания комфортную среду позволяло существенно экономить на строительстве. Такая двойная выгода для бизнеса зачастую оказывалась важнее неоднозначного юридического статуса будущей постройки.

Еще одной причиной интереса девелоперов к апартаментам эксперты рынка недвижимости считают нехватку пригодных для застройки земель в городской черте. Крупные города, в которых идет активное строительство, за последние десятилетия исчерпали территориальные резервы, и найти в них площадку, подходящую для возведения жилого комплекса, — все более сложная задача. В таких условиях бизнес начал искать пути для точечной застройки земель других категорий, и эту возможность девелоперам как раз дали апарт-комплексы.

Популярность апартаментов среди покупателей лучше всего доказывает статистика продаж. По данным компании «Колди», в одной только Старой Москве в 2019-м году было продано более 7,8 тысяч апартаментов общей площадью 386 тысяч кв. м. И дело здесь не только в том, что номер в апарт-отеле дешевле аналогичной жилой недвижимости, и не в том, что некоторые девелоперы сознательно скрывали от клиентов минусы своего продукта.

Многие из тех, кто приобрел апартаменты, делали это вполне осознанно. Часть клиентов привлекла возможность жить в удобной для них локации. Например, близость к центру города для таких покупателей важнее инфраструктуры вокруг, особенно если эта недвижимость у них не единственная.

Еще одна категория людей, проявившая живой интерес к апартаментам, — это инвесторы, приобретавшие номера не для личного проживания, а для сдачи в аренду или перепродажи. Доступность такой недвижимости по сравнению с обычными квартирами сделала ее выгодным вложением.

Все это, разумеется, не делает проблему шаткого юридического статуса апартаментов менее актуальной — как ни крути, но в последние десятилетия в России появилась и стала расти прослойка людей, живущих в нежилых помещениях. Из-за этого они не могут пользоваться теми правами, которые гражданам нашей страны гарантирует закон.

Неудивительно, что чиновники уже не раз заговаривали о том, что этот вопрос пора решать. Впервые законопроект о переводе апартаментов в категорию жилых помещений был внесен в Госдуму в 2018-м году. Депутаты предлагали дополнить Градостроительный и Жилищный кодексы понятием многофункционального дома, состоящего из жилых и нежилых помещений, которые можно переводить из одного статуса в другой через специальную процедуру. Но тогда инициатива подверглась критике Верховного суда, и вскоре законопроект был отозван из нижней палаты парламента.

«Как представляется, существующие апартаменты, как правило, не будут отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в контексте ЖК РФ, поскольку такие помещения проектировались в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям».

Из отзыва Верховного суда на законопроект 2018-го года

Одной из главных проблем, которые отметил Верховный суд, является то, что в случае признания апартаментов жильем, в местах их расположения значительно вырастет нагрузка на социальную инфраструктуру. Обитатели апарт-отелей получат право устраивать детей в садики и школы, обращаться в поликлиники по месту жительства. Это неизбежно приведет к перегрузке, ведь при открытии этих заведений владельцев квази-квартир никто не учитывал. Как решить эту проблему, власти не знают: строить дополнительную инфраструктуру дорого и не всегда возможно.

Закрыть лазейку: что сейчас предлагают законодатели

Несмотря на то, что поправки обсуждаются уже около года, до конца их содержание еще неизвестно. В комментариях прессе чиновники высказываются лишь об отдельных планируемых мерах. Ясно пока лишь одно: в случае принятия поправок апартаменты в их сегодняшнем понимании в России перестанут существовать. Законопроект, который минувшей весной разработал Совет Федерации, предполагает появление вместо них нового вида жилых помещений — апартаментов в многофункциональном доме.

По словам сенатора Олега Мельниченко, это позволит обеспечить жилищными правами обитателей домов смешанного использования, в том числе правом зарегистрироваться там на постоянной основе. Также их защитят на этапе возведения объектов — дольщиков апарт-отелей приравняют к участникам долевого строительства обычных домов (сейчас в случае банкротства застройщика они могут получить только денежную компенсацию, но не помещение).

Также владельцы апартаментов получат и предусмотренные законом социальные гарантии, и возможность участвовать в управлении собственным домом. Об этом заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин:

«Это будет равноценное место проживания, но самое главное, что дома будут обслуживаться управляющими организациями. Люди должны быть обеспечены качественными коммунальными услугами, жить в комфортных и безопасных условиях»

По словам Стасишина, Министерство строительства не намерено устанавливать для девелоперов каких-либо запретительных мер — законопроект просто очертит круг их обязанностей при возведении многофункциональной недвижимости.

К слову, сделать это не так просто. Из-за того, что в апартаментах жилье соседствует с бизнесом, разработать единые требования для них невозможно, а критерии отделения одного от другого власти пытаются сформулировать уже почти целый год.

Тем не менее, легализация апартаментов — перемена не только назревшая, но и весьма выгодная для государства. В своих комментариях чиновники не скрывали, что после признания их жилыми помещениями, апарт-комплексы будут учитывать в строительной статистике. Это поможет улучшить падающие уже несколько лет показатели темпов ввода жилья.

Переворот спроса: что будет с рынком апартаментов

Каким же образом юридические перемены отразятся на реальном положении дел в данном сегменте? Опрошенные нами эксперты считают, что несмотря на громкие заявления о ликвидации апартаментов как класса, рынок апарт-отелей от этого выиграет намного больше, чем потеряет.

По словам директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, значительную долю спроса на апартаменты всегда обеспечивали частные инвесторы, для которых они являлись выгодным инструментом для получения пассивного дохода.

Ильдар Хусаинов

директор федеральной компании «Этажи»

Активность инвесторов обусловлена снижением курса рубля, неопределенностью в экономике и поиском ликвидных, но недорогих активов — обычно апартаменты на 10-15% дешевле, чем аналогичное жилье в той же локации. Их можно перепродать в период роста цены или сдать в аренду. Для покупателей такого типа не имеет большого значения, к какой категории относятся апартаменты — главное, что они приносят стабильный доход и оправдывают инвестиции.

Однако сохранят ли апартаменты свою инвестиционную привлекательность в будущем — большой вопрос. Придание им статуса жилья накладывает на застройщиков дополнительные обязательства по строительству необходимой инфраструктуры, от которых они были свободны ранее. Вдобавок изменятся и ставки налогов, выплачиваемых строителями за эти объекты, отмечает директор по девелопменту компании Insolver Никита Евдокимов. Это неминуемо приведет к удорожанию проектов, а значит и к росту цен, что для частных инвесторов означает сокращение доходности.

Но решение бытовых проблем жителей апартаментов должно сделать их более популярными среди тех, кто ищет жилье для себя и своей семьи. Для таких покупателей цена входа в сделку не столь принципиальна — главное, чтобы жизнь в новой квартире была как можно более комфортной.

Основным преимуществом смешанной недвижимости в будущем станет ее удачное местоположение. Правда, пока непонятно, разрешат ли власти девелоперам, как прежде, строить такие объекты в неподходящих для классических жилых домов местах. Но даже если компромисса между зонированием и комфортом отыскать не получится, на таких участках по-прежнему можно будет возводить апартаменты гостиничного типа, функционирующие по модели доходного дома.

Никита Евдокимов

директор по девелопменту компании Insolver

Я думаю, такое понятие продолжит существовать, и это будет решением вопроса с застройкой непригодных для возведения жилья участков. На рынке уже появляются проекты сервисных апартаментов, которые предполагают долгосрочную аренду, а не выкуп номеров. Эти проекты явно имеют потенциал и пользуются спросом, поэтому интерес девелоперов может перетечь в данный сегмент. Пандемия показала, что арендное жилье востребовано, и чем выше его качество, тем лучше.

Еще один вопрос, пока оставшийся без ответа — как обеспечить жителям уже построенных апартаментов тот комфорт, о котором сейчас говорят политики. Инфраструктура в районах размещения апарт-отелей возводилась без учета проживающих в них людей, и если сейчас в среднестатистической поликлинике или школе появится несколько сотен «новичков», заведения могут столкнуться с серьезными трудностями в работе.

Непрерывное развитие социальной сферы из всех российских городов сегодня может позволить себе только Москва. К счастью, и апартаментов больше всего построили именно там. А для других мегаполисов внезапное увеличение нагрузки на школы, больницы и садики может стать экономическим и градостроительным вызовом.