Пандемия сместила лидеров рынка коммерческой недвижимости - «Дайджест»

Рынок коммерческой недвижимости России проявил себя в этом году не самым лучшим образом, впрочем, шансов на какой-то другой сценарий у него не было. Пандемия сместила все акценты и поменяла все правила игры. Пострадали почти все. Исключение составляют склады, которые готовились к жизни онлайн заранее.

Инвесторы разбежались

Ключевым событием 2020 года на мировом рынке инвестиций в недвижимость, безусловно, стала пандемия. Российский рынок не стал исключением, различия только в сроках. В России показатели упали во втором квартале, постепенно восстанавливались в третьем и "сдулись" под влиянием второй волны в четвертом. По предварительным итогам 2020 года объем инвестиций в недвижимость России может достигнуть близких к прошлому году значений, порядка 250 млрд рублей, прогнозируют в CBRE. Эксперты компании считают, что такая динамика в коммерческой недвижимости соответствует мировым трендам.

"Ликвидность глобального рынка инвестиций в недвижимость находилась на пике в 2018-2019 годах. В 2020 году, по нашим прогнозам, объем вложений сократится на 38% (до $670 млрд), однако за счет мирового переизбытка ликвидности уже в 2021 году ожидается рост на 50% до $1 млрд", — говорят в компании.

Поможет отечественному бизнесу и то, что в 2020 году ключевая ставка ЦБ была снижена до рекордно низкого уровня – 4,25%, что создает более доступные условия для привлечения финансирования. Увеличение спреда между доходностью недвижимости и низких процентных ставок может стать одним из основных стимулом инвестирования в недвижимость.

Коллеги из Knight Frank не столь оптимистичны. По их прогнозам, по итогам 2020 года нас ждет спад объема инвестиций, который составит около 230 млрд руб. – это на 18% меньше, чем годом ранее.

"Снижение обусловлено тем, что на фоне возрастающей неопределенности инвесторы в первой половине года предпочитали взять паузу в инвестировании в активы и можно было наблюдать закрытие преимущественно тех сделок, что находились на высокой стадии готовности", — говорит Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank.

В одном эксперты солидарны – зарубежные инвесторы от нас ушли.

"С начала пандемии существенно сократилась доля иностранных вложений. Основной объем сделок формируют инвестиции российских компаний. Их доля увеличилась до 94% в 2020 году против 74% в предыдущем году. При этом, инвестиционная активность еще сильнее сконцентрировалась в столичном регионе. Доля рынка Москвы в объеме инвестиций в 2020 году увеличилась до 82% против 60% годом ранее, тогда как доля рынка Санкт-Петербурга и региональных рынков сократились на 17 п.п. до 14% и на 5 п.п. до 4% соответственно", — рассказала руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова.

В Knight Frank отмечают, что снижение на рынке регионов связано в том числе с тем, что большинство инвестиций в региональные активы обычно приходится на торговые и гостиничные объекты, которые испытали наибольшее влияние карантинных ограничений, и большинство инвесторов отложили закрытие сделок в период неопределенности.

По данным компании, в этом году оставшиеся инвесторы вкладывались в площадки под девелопмент – 41% от общего объема (против 29% в 2019 году). Второе место занимает офисная недвижимость с 26% (33% в 2019 году), а третье – склады, доля которых возросла с 2% до 25% в структуре объема инвестиций.

"Мы ожидаем, что в будущем все большее количество инвестиционных фондов примет решение диверсифицировать свой портфель за счет качественных складских объектов, что в том числе обеспечит восстановление рынка инвестиций в недвижимость после кризиса. Что касается интереса международных инвесторов – им больше невыгодно наращивать свои портфели в России. На рынке остался сегмент розничных инвесторов, которые имеют желание вкладываться в недвижимость, но исторически для этого не было полноценных инструментов. Многие компании и профессиональные команды сегодня работают над тем, чтобы предлагать инструменты закрытых фондов недвижимости для розничных инвесторов", — комментирует Новиков.

Жить не работать

Если с лидером инвестиционной активности – площадками под девелопмент — все более или менее понятно (они рассматриваются как хорошо растущий актив на форе роста спроса на новостройки), то "серебряный призер" в этом году чувствует себя не так уверенно. И это тоже объяснимо – кто будет инвестировать в офис, из которого "все ушли на фронт"? Только очень уверенный в завтрашнем дне инвестор. И таких оказалось немало. Вернее, довольно много оказалось тех, кто решил остаться в сегменте в ситуации сделок в последней стадии готовности.

По данным аналитика департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Полины Афанасьевой, с начала года до середины декабря в Москве (а именно этот рынок мы рассматриваем как ключевой центр деловой активности) объем сделок аренды и продажи офисной недвижимости составил 1,46 млн кв.м. Для сравнения — показатель 2019 года выше на 28%. По прогнозам, показатель может составить 1,52 млн кв.м по итогам года.

Как добавила руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова, объем нового предложения по итогам 2020 года может составить порядка 500 тыс кв. м, что на 29% превзойдет значение в 2019 году (388,1 тыс. кв.м). Однако больше половины этого объема сформировано бизнес-центрами, построенными под собственные нужды организаций. Несколько другие данные у Knight Frank. По их мнению, совокупный объем ввода офисных площадей в 2020 году составит 240-280 тыс. кв.м против 520 тыс. кв.м годом ранее. Возможно, эксперты считали только спекулятивные активы.

Что касается вакансий, то их немало. По оценке аналитиков Cushman & Wakefield, сейчас он составляет 12,3%, что выше показателя прошлого года на 3,4 п.п. По прогнозам, на конец года индикатор стабилизируется на уровне 12%.

В компании выделяют два главных тренда года: развитие гибких рабочих пространств и рост предложения субаренды. С начала года был зафиксирован рост рынка гибких офисов на уровне 26% по сравнению с 2019 годом. Сейчас сегмент уже представлен 236 тыс. кв.м и составляет 1,3% от общего предложения офисных площадей.

Что касается субаренды, то с начала года по состоянию на 08.12.20 на рынок вышло 73 тыс. кв.м в субаренду. В прошлом году общая площадь предложений субаренды была на 59% меньше и составляла всего 30 тыс. кв.м. Прогнозируемый рост предложения в субаренду может достичь 150-200 тыс. кв.м, добавляют в Knight Frank.

Что касается перспектив, то, по оценке Денисовой, в перспективе 2021–2023 годов будет построено около 1,2 млн кв.м офисных площадей класса А. Учитывая средний объем сделок за последние 5 лет в этом сегменте (520 тыс кв.м), заявленный объем может быть поглощен за два года.

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина считает, что такие факторы, как удаленный и гибкий форматы, оптимизация офисных пространств и рост объемов субаренды еще долгое время будут формировать рынок и определять особенности поведения его игроков. Но рынок остался живым.

Как добавила директор по аренде компании Millhouse Елена Малиновская, для компаний важно наличие общего рабочего пространства, несмотря на возможность удаленной работы.

"После пандемии офисы изменят свой формат в сторону центра корпоративной культуры", — уверена эксперт.

Счастливчик 2020

"Сегмент складской недвижимости, вполне очевидно, оказался самым устойчивым в нестандартных условиях, возникших в этом году. Главная причина этой устойчивости состоит в том, что складская недвижимость является базовой инфраструктурой для обеспечения жизнедеятельности людей", — считает руководитель отдела индустриальной и складской. Недвижимости CBRE Антон Алябьев.

Не такой просто видит ситуацию Екатерина Ногай, аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield. По ее мнению, помимо базовых ценностей, складам повезло с технологиями.

"Важным фактором стала ускорившаяся цифровизация потребления и устойчивый рост онлайн-торговли. Доминирующая часть купленных или арендованных складских площадей (50% YTD) на складском рынке Московского региона пришлась на компании E-commerce", — отметила эксперт.

Как бы то ни было, показатели в сегменте радуют его представителей. Показатель спроса только в Московском регионе в этом году составит 1,4-1,5 млн кв.м и будет близок к рекордному значению 2018 года — 1,6 млн кв.м, подсчитали в CBRE. Добавляет градуса спросу и тот факт, что на рынке сохраняется тренд предыдущих двух лет – фокус на строительство под клиента. 80% площадей, которые ещё находятся в стадии строительства, уже сданы в аренду или приобретены клиентами. Так что суммарного показателя годового строительсва, который в регионе составит 1,1 млн кв.м, все равно хватит не на всех желающих.

Поэтому резонно, что спрос смещается в регионы (хотя он и так был там не менее заметным, чем в Москве). Второй год подряд, после рекордного 2019 года (1 млн кв. м), в регионах наблюдается высокая активность. По итогам I-III кв. 2020 года показатель спроса составил 613 тыс. кв.м, а к концу года может достичь уровня в 700-800 тыс. кв.м. По прогнозам аналитиков Knight Frank, общий объем сделок в регионах (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) может быть на 37% выше итогового показателя 2019 года.

Почти половина всех сделок, а именно 49%, заключенных в других регионах России, пришлась на Сибирский федеральный округ. На втором месте в распределении регионального спроса расположился Краснодар – 16% от общего объема сделок. Если в прошлом году наиболее активными были онлайн ритейлеры, которые сформировали основной объем сделок, в этом году основным игроком вновь стал традиционный лидер спроса в регионах – продуктовый ритейл, отмечают в CBRE.

При этом общий объем качественной складской недвижимости в стране, по подсчетам Knight Frank, достиг 29 млн кв.м, из которых 16 млн кв.м (55%) приходится на Московский регион.

Кстати, эксперты компании отмечают в Московском регионе интересную особенность: увеличился спрос на городские склады. Дефицит такого предложения приведет к тому, что в Москве, как и в других мегаполисах, в ближайшем будущем будут появляться новые проекты городских складов. В 2021 году ожидается выход на рынок Москвы новых многоэтажных складов.

"В России это пока что только первые проекты, в США данный формат активно развивается, для стран Азии он уже стал традиционным. Мы не ожидаем быстрого перехода к таким современным форматам, однако крупнейшие девелоперы уже начали их реализацию в Московском регионе", — добавила Екатерина Ногай.

Еще одной тенденцией 2020 года можно назвать успешность и востребованность складов формата light industrial. Первые в России реализованные проекты такого формата были в 2020 году достаточно быстро реализованы на рынке, причем не только в Московском регионе, отметили эксперты Cushman & Wakefield.

Ушла в онлайн. Вернусь когда вернусь

Наиболее пострадавшим в этом году сегментом коммерческой недвижимости считается торговая.

"2020 год совершенно точно войдет в историю рынка торговой недвижимости не только как год небывалого кризиса, вызванного не столько экономическими и политическими факторами, сколько эпидемиологической обстановкой в мире, но и как переломное время для старых бизнес-моделей и подходов к развитию рынка торговой недвижимости", — рассказала директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева.

А что собственно, произошло? Самое непредсказуемое! Офлайн-торговля была практически запрещена.

"По данным Watcom, в ноябре посещаемость в торговых центрах Москвы находилась на уровне 70-75% от аналогичного периода прошлого года. В связи с эпидемиологическое обстановкой и вводом ограничений на работу операторов развлечений и кинотеатров мы вряд ли увидим значительный рост показателя посещаемости в ближайшие два-три месяца. Вероятно, возвращение к показателям 2019 года произойдет не раньше конца 2021 года", — говорит аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Евгения Сафонова.

Зато онлайн-ритейл чувствует себя прекрасно — среднегодовой рост рынка за последние пять лет составлял 25%. Ограничения, связанные с коронавирусом, стали мощным драйвером развития электронной коммерции. В 2020 году по прогнозам Data Insight рост онлайн торговли составит 44%.

"По нашим оценкам, доля онлайн торговли в общем обороте розничной торговли России увеличится на треть и в 2020 году составит 7,8%", — говорит Сафонова.

Но желание посмотреть глазами и пощупать руками, а также недостаток социализации постепенно возвращают посетителей в ТЦ. До восстановления. Конечно далеко, но надежда есть. Согласно последнему прогнозу Oxford Economics оборот розничной торговли и потребительские расходы в абсолютном значении вернутся к докризисному уровню к концу 2022 года.

А будет ли покупателям куда ходить, после возврата из виртуальных примерочных? Да, вполне. Более того, в этом году ввод новых площадей превысил прошлогодние значения. На текущий момент объем ввода форматных торговых объектов в Москве в 2020 году составляет 226 тыс. кв.м торговых площадей. С учетом планируемого к открытию до конца года районного центра "Высота" новое строительство по итогам года составит 232 тыс. кв.м торговых площадей. Даже несмотря на то, что в связи с пандемией открытие части объектов было перенесено на следующий год, строительный объем 2020 года превосходит средний показатель прошлых трех лет (2017-2019 гг.) почти на 75%. Правда, в основном это произошло за счет открытия трех крупных ТЦ, чей запуск не был отложен: это "Остров Мечты" (GLA 70 тыс. кв.м), Kvartal West (GLA 44 тыс. кв.м) и "Щелковский" (GLA 60 тыс. кв.м). Но это чисто московская история. Объем ввода новых площадей в региональных городах в 2020 году составит 207 тыс. кв.м, что в 2,7 раз ниже прошлогоднего показателя, говорят в CBRE.

Что же происходит сейчас в открытых ТЦ? Там жизнь, но в усеченном масштабе. Директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько прогнозирует, что уровень вакантных площадей в ТЦ Москвы к концу года может составить 10-12%, если ограничения на работу ТЦ не будут введены повторно. С такими оценками согласны в Knight Frank, но с уточнением, что уровень вакансии торговых центров в городе сейчас на 4,9 п.п. больше значения IV квартала 2019 года. А вакансия в ТЦ, открывшихся в 2020 году, составляет до 40%. Конечно, в этих условиях владельцы недвижимости идут на уступки арендаторам, давая скидки и предлагая другие преференции. Большинство ритейлеров, около 70%, зафиксировали скидки по арендной плате до конца 2020 года, говорят в CBRE.

"Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года, по нашим оценкам", — прогнозируют эксперты.